8、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)

判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)，關(guān)鍵看目前的土地制度，戶籍制度，以及嚴(yán)控超大城市人口規(guī)模的政策，是否會(huì)發(fā)生松動(dòng)，因?yàn)檫@牽涉到目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題，也就是土地的地區(qū)供需錯(cuò)配。

如果要判斷目前的政策框架是否會(huì)發(fā)生改變，首先要對(duì)在現(xiàn)存條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿τ兴u(píng)估。我們測(cè)算，截至2015年底，中國(guó)的存量住房達(dá)到190億平方米。以現(xiàn)在7.67億城鎮(zhèn)人口計(jì)算，中國(guó)的城鎮(zhèn)人均住宅面積為25平方米。未來(lái)的房屋需求主要來(lái)自城鎮(zhèn)化，更新和改善性需求。整體看房地產(chǎn)的增長(zhǎng)潛力已經(jīng)大幅下降。具體來(lái)說(shuō)：

• 城鎮(zhèn)化需求：中國(guó)的城鎮(zhèn)化率在2015年達(dá)到56%。假設(shè)城鎮(zhèn)化率在2026年達(dá)到65%（過(guò)去十年從44%增加到56%），這意味著未來(lái)十年城鎮(zhèn)人口需要增加1.7億人。假設(shè)人均住宅面積為25平方米，這意味著43億平米的新增住房需求。

• 更新需求：在現(xiàn)有的190億平米存量中，有37億平米是2000年以前建造的。由于中國(guó)的商品房市場(chǎng)從2000年初才開(kāi)始真正起步，在此之前建造的房屋大都質(zhì)量較差。因此，我們假設(shè)其中有一半將在未來(lái)十年內(nèi)拆遷重建。這又將帶來(lái)約19億平米的住房需求。

• 改善需求：以65%的城鎮(zhèn)化率計(jì)算，到2026年中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到9.37億人。如果假設(shè)人均住宅面積從25平米提升到30平米，這又將帶來(lái)47億平米的額外住房需求。

把這三部分相加，未來(lái)十年的住房總需求大致在108億平米左右。從新開(kāi)工的角度看，考慮到目前還有30億平米左右的庫(kù)存，未來(lái)10年的新開(kāi)工總和大概在80億平米左右，和過(guò)去6年的新開(kāi)工總和差不多。

以上的估計(jì)無(wú)疑非常粗略。比如，如果未來(lái)城鎮(zhèn)化更多是靠城鄉(xiāng)合并，那么上面的計(jì)算就可能會(huì)高估需求。其目的不是預(yù)測(cè)，而是為了一個(gè)大致的估計(jì)。但似乎可以說(shuō)，在目前的政策框架下，房地產(chǎn)繼續(xù)大幅增長(zhǎng)的潛力是非常有限的，而房地產(chǎn)保增長(zhǎng)的能力也將逐漸下降。而且，未來(lái)的新增需求很可能集中在人口流入的一二線城市，而這些城市目前面臨著土地供應(yīng)不足的問(wèn)題。所以從長(zhǎng)期來(lái)看，目前政策框架下房地產(chǎn)長(zhǎng)期需求并不樂(lè)觀，再加上供需錯(cuò)配這樣的結(jié)構(gòu)性扭曲，有可能會(huì)倒逼目前的土地和戶籍政策在未來(lái)發(fā)生變化。