3、 關(guān)于房?jī)r(jià)的其它解釋

關(guān)于房?jī)r(jià)還存在著其它的解釋?zhuān)缲泿懦l(fā)或者人口結(jié)構(gòu)。這些解釋都有其合理的部分，但是相對(duì)于土地的地區(qū)供需錯(cuò)配，都是相對(duì)次要的。

例如，貨幣超發(fā)無(wú)法解釋中國(guó)大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)漲幅非常有限。而且，金融危機(jī)之后，全世界央行都通過(guò)貨幣寬松刺激經(jīng)濟(jì)，但大多數(shù)國(guó)家的房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)如中國(guó)一線城市這樣的大幅上漲。此外，香港由于匯率同美元掛鉤，沒(méi)有獨(dú)立的貨幣政策。但房?jī)r(jià)仍然長(zhǎng)年很高，所以關(guān)鍵還是供應(yīng)問(wèn)題。

事實(shí)上，房?jī)r(jià)和貨幣是互為因果的。很多人覺(jué)得政府刺激樓市，就是央行嘩嘩開(kāi)動(dòng)印鈔機(jī)，老百姓手上錢(qián)多了，就把房?jī)r(jià)買(mǎi)上去了。其實(shí)，更加符合現(xiàn)實(shí)的描述是，樓市升溫，房地產(chǎn)成交量上漲，導(dǎo)致房貸上升。當(dāng)這些房貸被開(kāi)發(fā)商或賣(mài)房人存到銀行后，就變成了存款，而存款就是貨幣。另外，房?jī)r(jià)的上漲，會(huì)導(dǎo)致了房產(chǎn)和土地作為抵押品的價(jià)值上漲，從而可以撬動(dòng)更多的貸款，這些貸款最后也變成存款。

換句話說(shuō)，樓市火爆導(dǎo)致了貨幣增速的加快。所以，不能因?yàn)樨泿藕头績(jī)r(jià)高度相關(guān)，就認(rèn)為是貨幣超發(fā)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。反而更應(yīng)該問(wèn)，中國(guó)樓市的火爆為什么屢澆不滅？答案正是供需錯(cuò)配。這也是為什么世界上其它央行也放松貨幣，但房?jī)r(jià)上升遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于中國(guó)的原因。

至于人口結(jié)構(gòu)這樣的慢變量，在發(fā)達(dá)國(guó)家和房?jī)r(jià)都不是簡(jiǎn)單的一一對(duì)應(yīng)，日本90年代房?jī)r(jià)下跌和美國(guó)00年后的房?jī)r(jià)上漲，和人口關(guān)系都不大。至于象中國(guó)這樣處于劇烈的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的國(guó)家，人口的影響就更加模糊。中國(guó)勞動(dòng)人口（15-59歲）在2010年左右就已見(jiàn)頂，但之后房地產(chǎn)市場(chǎng)仍經(jīng)歷了兩輪周期。上海2015年人口是下降的，但2016年卻經(jīng)歷了房?jī)r(jià)的大幅上漲。而且，全國(guó)層面人口結(jié)構(gòu)的變化，也無(wú)法解釋中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為何變得如此兩極分化。

而且，中國(guó)的人口流動(dòng)遠(yuǎn)未完成。由于現(xiàn)存的戶(hù)籍和土地制度，雖然農(nóng)業(yè)只占中國(guó)經(jīng)濟(jì)9%，但農(nóng)村人口仍占中國(guó)人口的44%。目前以常住人口計(jì)算的城鎮(zhèn)化率僅56%，而以戶(hù)籍計(jì)算的僅40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于歐美和東亞國(guó)家超過(guò)80%的城鎮(zhèn)化率。同時(shí)，中國(guó)城市人口內(nèi)部的遷徙也遠(yuǎn)未結(jié)束，由于長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，中國(guó)一直存在大城市太小，小城市太大的問(wèn)題。一線城市如北京上海的居民占全國(guó)人口的比例，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于大多數(shù)國(guó)際的一線城市。同時(shí)，地區(qū)和城鄉(xiāng)之間的收入差距之大，也是國(guó)際少見(jiàn)的。所以，人口將繼續(xù)向大城市及其周邊城市流動(dòng)，甚至在每個(gè)省內(nèi)部，人口也正在向省內(nèi)的一線城市集中，像河南，遼寧和安徽這樣的人口大省，過(guò)去五年省會(huì)人口的增加都超過(guò)了整個(gè)省的人口增加。