一線城市的問(wèn)題在于供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求。由供應(yīng)不足帶來(lái)的房?jī)r(jià)高企，很難說(shuō)是泡沫，更談不上會(huì)破裂。

中國(guó)房地產(chǎn)是不是泡沫

談到中國(guó)房地產(chǎn)，許多人的第一反應(yīng)就是泡沫。以中國(guó)之大，在個(gè)別城市出現(xiàn)樓市泡沫當(dāng)然是可能的。但如果把整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看作泡沫，則無(wú)法解釋三個(gè)非常顯著的事實(shí)。

首先，如果房?jī)r(jià)上漲是由于寬松貨幣所導(dǎo)致泡沫現(xiàn)象，那么我們應(yīng)該看到房?jī)r(jià)在大多數(shù)城市普遍上漲。事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)兩極分化非常嚴(yán)重的的市場(chǎng)。一些城市如北京上海的房?jī)r(jià)漲幅確實(shí)非常大。但是大部分城市的房?jī)r(jià)，過(guò)去幾年的累計(jì)漲幅其實(shí)非常有限。根據(jù)搜房的百城指數(shù)，中國(guó)最大的100個(gè)城市里，有62個(gè)城市今年9月的房?jī)r(jià)水平比2013年9月時(shí)要低。只有17個(gè)城市的房?jī)r(jià)比三年前高20%以上，而這17個(gè)城市去年只占全國(guó)商品房銷售面積的16%左右。換句話說(shuō)，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期大幅上漲，并不是一個(gè)全國(guó)性的現(xiàn)象。

第二，在大多數(shù)市場(chǎng)泡沫中，基本面越差的資產(chǎn)往往價(jià)格上漲越多。因?yàn)榕菽械慕灰字饕獮榱硕唐谫I(mǎi)賣而不是長(zhǎng)期持有，所以基本面是相對(duì)次要的。但上述提到的17個(gè)城市，13個(gè)城市分布在中國(guó)三大城市群，包括珠三角（深圳、珠海、惠州、東莞、中山），京津冀（北京、保定、廊坊、石家莊、天津）以及長(zhǎng)三角（上海、昆山、蘇州），剩下四個(gè)是地區(qū)性中心城市（廈門(mén)、南京、合肥和武漢）。換言之，這17個(gè)城市都有因人口集聚或中心城市外溢所帶來(lái)的基本面支持，這和股市泡沫中，往往越是沒(méi)有基本面支持的垃圾股漲的越多不同。

第三，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的分布越來(lái)越極端。在上一輪房?jī)r(jià)上行周期中，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)漲幅居中，漲很多或者很少的城市是少數(shù)，整體漲幅呈鐘形分布。但是這一輪房?jī)r(jià)上行周期中，兩級(jí)分化極其嚴(yán)重。同樣以搜房統(tǒng)計(jì)的100個(gè)城市來(lái)說(shuō)，2016年9月的房?jī)r(jià)和12個(gè)月前相比，有22個(gè)城市房?jī)r(jià)超過(guò)15%，個(gè)別城市甚至超過(guò)40%。但同時(shí)也有63個(gè)城市上漲小于5%。漲幅分布從上輪的兩頭低中間高，變成了兩頭高中間低。泡沫理論同樣無(wú)法解釋房?jī)r(jià)漲幅的分布在最近兩輪周期中的變化。