1、 不是泡沫那是什么？土地的供需錯(cuò)配

在房?jī)r(jià)加速上漲的時(shí)候，比如2013年或今年，很多人看到的是高房?jī)r(jià)，所以認(rèn)為房地產(chǎn)是“泡沫”。但當(dāng)房?jī)r(jià)下降的時(shí)候，比如2012年和過(guò)去兩年，人們看到更多的是高庫(kù)存，所以認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)“過(guò)度投資”了。事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)真正的問(wèn)題在于房地產(chǎn)在地區(qū)間的供需錯(cuò)配。

具體來(lái)說(shuō)，房屋供應(yīng)和人口流動(dòng)的方向是相反的，或者說(shuō)土地城鎮(zhèn)化和人口城鎮(zhèn)化是背離的。過(guò)去5年里，從住宅的施工面積來(lái)看，三四線城市的增速遠(yuǎn)超二線城市，而二線城市又超過(guò)一線城市。后果就是，在人口流入、房屋需求比較大的城市，供應(yīng)是不足的，因此房?jī)r(jià)長(zhǎng)年上漲。而在人口流出、房屋需求比較小的地方，供應(yīng)是過(guò)剩的，因此庫(kù)存高企。

如果因?yàn)槌霈F(xiàn)庫(kù)存問(wèn)題就認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)是過(guò)度投資，那么合理的政策就應(yīng)該是降低全國(guó)范圍的土地供應(yīng)。例如今年上半年，北京上海這樣的大城市，住宅土地的成交面積就在“去庫(kù)存”的名義下，和去年同期相比下跌了70%和51%。但如果供需錯(cuò)配是正確的，那么不應(yīng)該采取一刀切限制樓市的政策，而應(yīng)該在供應(yīng)不足的城市增加供應(yīng)，而在供應(yīng)過(guò)剩的城市減少供應(yīng)。否則，供需不平衡在未來(lái)將進(jìn)一步惡化。

2、 供需錯(cuò)配和泡沫：截然不同的含義

供需錯(cuò)配和泡沫，都可以表現(xiàn)為房?jī)r(jià)高速上升，但兩者是不同的。

首先，兩者的本質(zhì)不同。如果北京今年只拍賣一幅土地，這幅土地的價(jià)格一定是天價(jià)。但這是因?yàn)楣?yīng)不足而非泡沫造成的。對(duì)付泡沫的辦法關(guān)鍵是管住需求，但用同樣辦法來(lái)對(duì)付供給不足，短期也許能壓住房?jī)r(jià)，但不可能徹底解決問(wèn)題，更可能惡化長(zhǎng)期的供需平衡。

其次，對(duì)于房?jī)r(jià)判斷不同。供需錯(cuò)配的情況下，一線城市也會(huì)由于政策打壓和需求透支，出現(xiàn)短期房?jī)r(jià)見(jiàn)頂并下跌的情況，但市場(chǎng)能在比較短時(shí)間復(fù)蘇。如果是泡沫破滅，就可能需要很多年才能恢復(fù)，比如香港97年和美國(guó)07年房?jī)r(jià)泡沫破裂，分別用了15年和8年才回到泡沫破裂前的水平。所以一個(gè)人對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的判斷，以及是否作出購(gòu)房的決定，和他認(rèn)為目前房?jī)r(jià)是否是泡沫密切相關(guān)。

第三，經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)含義不同。如果是泡沫，總有破滅的一天。從其它國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)泡沫的破滅幾乎毫無(wú)例外會(huì)伴隨著經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷，不太可能很快復(fù)蘇。但如果房?jī)r(jià)漲主要是因?yàn)楣┬桢e(cuò)配，那么在政策壓力和需求透支的情況下，明年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的確可能進(jìn)入下行周期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)然也會(huì)受到負(fù)面影響，但不太可能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅后的大蕭條和長(zhǎng)期停滯的景象。

第四，驅(qū)動(dòng)因素不同。供需失衡和泡沫的一個(gè)重要區(qū)別是杠桿率和短炒的比例。中國(guó)的一線城市既有限購(gòu)，又有限貸，首付至少20%，而且短期買賣的稅費(fèi)成本非常高，這一切都使得資金快速進(jìn)出的難度很大。至于本地市民由于擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲提前購(gòu)房，這更像是透支未來(lái)的需求而不是炒房，這一點(diǎn)從政策收緊的時(shí)候就能看出來(lái)。如果是泡沫，當(dāng)政策轉(zhuǎn)向的時(shí)候，通常會(huì)出現(xiàn)投機(jī)客紛紛出逃卻無(wú)人接盤的情況。但中國(guó)每次收緊樓市政策，我們看到的，更多是購(gòu)房者試圖在政策收緊前趕上最后一班車。相比樓市，土地市場(chǎng)沒(méi)有限購(gòu)等進(jìn)出限制，而且開(kāi)發(fā)商的杠桿可以遠(yuǎn)高于購(gòu)房者，出現(xiàn)泡沫的可能性要大不少。

最后，需要強(qiáng)調(diào)的是，不是泡沫，不代表合情合意。我們將在后文中講談到，由于土地供需錯(cuò)配所造成高房?jī)r(jià)與高庫(kù)存并存，既不合情（財(cái)富分配）也不合理（經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)），但并不能因此得出高房?jī)r(jià)就是泡沫的結(jié)論。