今年上半年,全國發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策已超300次,下半年房地產(chǎn)調(diào)控將怎么走?未來會否為了進一步刺激經(jīng)濟復(fù)蘇,放松房地產(chǎn)調(diào)控?7月9日,中國人民大學(xué)中國宏觀經(jīng)濟論壇發(fā)布專題報告指出,隨著疫情基本得到控制,各行各業(yè)全面復(fù)產(chǎn)復(fù)工,房地產(chǎn)市場正在快速恢復(fù),超級分化格局進一步得到強化。超級分化的市場格局下,結(jié)構(gòu)性風(fēng)險更加凸顯,調(diào)控的定力和對精準度的要求進一步提升。未來我國房地產(chǎn)市場行業(yè)將在較長時間內(nèi)呈現(xiàn)出“市場超級分化與政策堅定調(diào)控”并存的特征。

市場恢復(fù)勢頭良好

中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、中國宏觀經(jīng)濟論壇(CMF)主要成員、住建部政策研究中心原主任秦虹代表論壇發(fā)布CMF中國宏觀經(jīng)濟專題報告。秦虹指出,我國房地產(chǎn)市場在疫情之后正在快速恢復(fù),相關(guān)指標的表現(xiàn)也相對不錯。

新房成交規(guī)模累計同比降幅持續(xù)收窄,價格穩(wěn)中有漲。成交量來看,1-4月份,全國房地產(chǎn)銷售面積負增長19%,銷售額負增長13%,但銷售面積降幅較1-3月份收窄7個百分點,城市商品住宅成交規(guī)模環(huán)比持續(xù)向好,部分城市5月份成交規(guī)模已實現(xiàn)了同比正增長。價格方面,根據(jù)中指研究院百城價格指數(shù)顯示,5月份百城新建住宅價格環(huán)比上漲 0.31%,1-5月份累計上漲0.74%,漲幅較去年同期收窄 0.34個百分點,累計漲幅仍為近五年同期最低,價格呈現(xiàn)穩(wěn)中有漲的特點。

土地市場量縮價漲,持續(xù)升溫。1-5月份全國300城住宅用地供需規(guī)模同比均下降。其中,一線城市住宅用地供需明顯增長,二線和三四線城市成交規(guī)模均有所下降。土地市場熱度明顯上升,樓面均價、溢價率均達到階段性高位,1-5月份宅地成交樓面均價同比上漲20.9%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速好于固定資產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資。從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看,1-4月份全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)同比下降10.3%,其中基礎(chǔ)設(shè)施投資同比下降11.8%,制造業(yè)投資同比下降18.8%,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降3.3%。整體來看,房地產(chǎn)投資端的韌性仍存。

呈現(xiàn)超級分化格局

“經(jīng)過疫情之后的當前,用分化已經(jīng)不足以形容房地產(chǎn)市場的變化,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了超級分化的格局。”秦虹說。

報告顯示,經(jīng)過城鎮(zhèn)住房制度改革后的20年多年發(fā)展,房地產(chǎn)市場的銷售規(guī)模從1998年的1億平方米增長到2019年的17億平方米,增長了16倍。在總量增長的同時,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了分化,企業(yè)市場占有率、融資成本、土地儲備格局、企業(yè)盈利能力以及不同城市的房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)了分化。疫情之下,這種分化正在進一步加劇。

在房地產(chǎn)企業(yè)方面,分化的加劇出現(xiàn)在2015年。2016-2019年,百強企業(yè)銷售額四年占比提高了24.8%的百分點,按照平均每年6個百分點的速度在提高。在疫情影響下,上半年全國房地產(chǎn)市場的銷售面積和銷售額仍然是負增長的情況下,前三大房地產(chǎn)企業(yè)門檻值卻提高了8.85個點,全國前十大房地產(chǎn)企業(yè)的門檻值提高了5.2個百分點。

從企業(yè)融資規(guī)模看,今年上半年前三十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的海外債和信用債的融資規(guī)模占到了百強企業(yè)的64%;從融資成本來看,以4月當月房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的信用債成本為例,成本最低的企業(yè)和成本最高的企業(yè)融資成本差了5倍;從土地市場來看,前三十大房地產(chǎn)企業(yè)在今年上半年獲得土地的數(shù)量占到排名前五十企業(yè)的85%。企業(yè)規(guī)模越大,樓面地價越低;企業(yè)規(guī)模越小,樓面地價越高。企業(yè)在拿地成本上也出現(xiàn)了非常明顯的差距。

不同城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)也存在著明顯的分化。從城市間來看,百強房地產(chǎn)企業(yè)今年上半年的土地取得主要集中在五大城市群,占到拿地規(guī)模的60%,其中長三角一個城市群占到了百強企業(yè)拿地規(guī)模的30%。從房價來看,今年上半年漲幅排名前二十的城市一半以上集中在長三角地區(qū)。不光城市之間,城市內(nèi)部也存在明顯分化。此外,住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)、不同地段的房產(chǎn)需求量、不同房企的庫存都存在超級分化。

堅定調(diào)控政策方向

為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,今年以來,中央多次為房地產(chǎn)政策定調(diào)。4月,中共中央政治局會議提到“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。5月,政府工作報告強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,今年上半年全國發(fā)布的穩(wěn)定樓市的政策次數(shù)為304次,同比上漲21%,刷新了半年調(diào)控次數(shù)的歷史紀錄。今年1-4月,房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)達到238次。隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)明顯減少,5月35次,6月31次。

報告指出,保持房價的穩(wěn)定對我國經(jīng)濟社會的穩(wěn)定和金融安全至關(guān)重要。中長期來看,當前我國房價處于高位,房地產(chǎn)市場根本的矛盾并未得到實質(zhì)性解決。房地產(chǎn)市場的超級分化使房地產(chǎn)調(diào)控和應(yīng)對風(fēng)險的難度更大。

在此背景下,報告認為,未來房地產(chǎn)市場仍需堅定調(diào)控方向,在施策方向上需要保持“五個不變”。一是“房住不炒”戰(zhàn)略定位不變。政策關(guān)鍵在“炒”字,防止炒房反彈。二是“租售并舉”的供給體系不變。政策關(guān)鍵在“租”字,發(fā)展好住房租賃市場。三是“因城施策”的調(diào)控機制不變。政策關(guān)鍵在“城”字,城市政府對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)負總責(zé)。四是實現(xiàn)“三穩(wěn)”的調(diào)控目標不變。政策關(guān)鍵在“穩(wěn)”字,防止市場大起大落。五是房地產(chǎn)金融政策維持穩(wěn)健不變。房地產(chǎn)市場歷來對貨幣政策高度的敏感,政策關(guān)鍵在穩(wěn)房貸利率。

針對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀,秦虹代表論壇課題組提出五點建議:一是仍然要以穩(wěn)房價為目標,因城施策,把握好房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏。二是以都市圈為范圍,統(tǒng)籌房地產(chǎn)發(fā)展與調(diào)控。三是以城市更新為抓手,引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。四是以控制風(fēng)險為底線,儲備各類相機決策的政策措施。五是以量、價、金融等指標為核心,進行系統(tǒng)性市場監(jiān)測。