對于上半年的房地產(chǎn)調(diào)控，我覺得有點(diǎn)像1998年左右。那時(shí)候住房改革剛剛開始，啟動了房地產(chǎn)的市場化，建立了不同類型的住房保障體系，包括保障房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等。那一輪改革對中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來巨大作用，釋放老百姓的居住需求，拉動內(nèi)需增長。

今天行業(yè)站在一個(gè)新的起點(diǎn)上。近期，上海表示“十三五”期間擬推出租賃住房70萬套，其他部分城市也公布了類似計(jì)劃，標(biāo)志著一線城市正為解決居住問題做努力。

租售并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要舉措之一，現(xiàn)在發(fā)展租賃市場更多的是在“補(bǔ)課”。2015年數(shù)據(jù)，居住消費(fèi)占GDP比重，美國是12.5％，英國15.7％，德國12.1％，日本14.1％，中國6.7％，居住消費(fèi)包括租金、物管、裝修等。從國際看，我們租賃市場的發(fā)展空間很大。

從現(xiàn)實(shí)看，北上廣深等城市，住房租賃市場需求很大，但現(xiàn)在主要是業(yè)主個(gè)人放租，服務(wù)商太少。

從政策看，目前的租金回報(bào)率1%－2％左右，這導(dǎo)致大家“賠本賺吆喝”；再者，長租房如何解決住戶子女的教育也是重要問題，如果長租不能解決小孩上學(xué)，那吸引力就會大打折扣。這些都需要進(jìn)行“制度性的”探索和破解，否則租售并舉解決居住問題就會成為空話。

談未來：中國城市化進(jìn)入第二階段，房地產(chǎn)業(yè)洗牌

對于目前的高房價(jià)現(xiàn)象，我認(rèn)為這很大程度上是一種貨幣現(xiàn)象，但現(xiàn)在有兩個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。一個(gè)是貨幣政策穩(wěn)健中性，“緊平衡”在較長時(shí)間內(nèi)是流動性總基調(diào)，如一些銀行的按揭十分緊張，另一個(gè)是“只住不炒”現(xiàn)在十分明確。這兩個(gè)因素是行業(yè)加速轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。

同時(shí)，我們認(rèn)為，中國城市化已經(jīng)進(jìn)入第二階段。之前中國的大城市是不斷擴(kuò)張“攤大餅”，近年來，特大城市的承載能力到了極限，要素價(jià)格上升，企業(yè)、勞動力外溢，加上軌道交通快速發(fā)展等因素，形成了城市圈、城市帶的發(fā)展。目前，房地產(chǎn)行業(yè)簡單地將城市劃分為一二三四線已經(jīng)不夠，甚至已經(jīng)失去意義，圍繞一線城市、強(qiáng)二線城市的周邊區(qū)域，伴隨著城市圈帶的擴(kuò)張，都有很大發(fā)展空間。

軌道交通將極大加速第二階段城市化的到來，結(jié)合我們回到“只住不炒”的原點(diǎn)、初心，再加上金融縮表等背景，我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個(gè)新階段。在這個(gè)新階段，住宅消費(fèi)大有可為，租賃市場、軌道物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。未來，萬科的布局也將出現(xiàn)變化，會更強(qiáng)調(diào)特大城市和周邊的協(xié)同，投資的概念、方向會有調(diào)整。

現(xiàn)在對于房價(jià)的看法很多，關(guān)注的重點(diǎn)不應(yīng)該放在漲跌上，而是如何解決這類大城市的居住問題，我認(rèn)為方案也是有的。北上廣深這些一線城市房價(jià)未來的走勢，取決于土地供應(yīng)，取決于第二階段的城市化有沒有過渡到軌道交通下的城市圈發(fā)展模式。例如東京都市圈，總面積1萬平方公里，建成區(qū)面積達(dá)到8000多平方公里，其中70％是住宅。如此巨量的人口和住宅區(qū)，還能夠保證多數(shù)市民通勤時(shí)間在１小時(shí)之內(nèi)，靠的就是“軌道＋物業(yè)”，這一模式擴(kuò)張了城市邊界，大大增加了可支付住宅數(shù)量。在這一過程中，有一些區(qū)域行政壁壘障礙和制度障礙，需要逐步解決。