定位規(guī)劃是關(guān)鍵

戴德梁行高級(jí)助理董事及廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管黃文禮指出，如今的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已延伸至第三產(chǎn)業(yè)中以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的綜合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)常見(jiàn)項(xiàng)目如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、各種特色小鎮(zhèn)等。此類項(xiàng)目以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，通過(guò)整合資源、引入資本及規(guī)劃運(yùn)營(yíng)，打造產(chǎn)業(yè)集群并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，以此改善區(qū)域環(huán)境及提升城市競(jìng)爭(zhēng)力。

不過(guò)，與傳統(tǒng)住宅運(yùn)作時(shí)快周轉(zhuǎn)、注重物業(yè)銷售的思路不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，因此定位顯得尤為重要，“針對(duì)一些區(qū)位欠佳，配套不足的項(xiàng)目，需要更實(shí)際地考慮”，黃文禮說(shuō)。

除定位外，運(yùn)營(yíng)成本、盈利能力、招商、服務(wù)配套也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須重點(diǎn)考慮的因素。

發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商努力尋求非傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的盈利新模式，戴德梁行相關(guān)分析指出，盡管開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以持續(xù)為相應(yīng)區(qū)域及城市帶來(lái)源源不斷發(fā)展動(dòng)力，并幫助房企破除房地產(chǎn)依賴。

黃文禮也提醒，房企在發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)避免打政策擦邊球，例如將工業(yè)用地分割售賣；或在規(guī)定了產(chǎn)業(yè)比例的商用地塊上建造寫字樓，出售過(guò)程中暗示購(gòu)買方可用作公寓；抑或是將地塊自持部分以“使用權(quán)出售”及“以租代售”等方式變相套現(xiàn)。他指出，房企不應(yīng)為了眼前利益而冒險(xiǎn)，應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。

強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢(shì)明顯

房企轉(zhuǎn)型探索一直在持續(xù)，這其中，規(guī)模房企的多元化布局步伐顯然邁得更快一些。與廣大中小房企相比，大型房企因其規(guī)模、資金、人力、經(jīng)驗(yàn)等多重優(yōu)勢(shì)，得以投入更多的精力和財(cái)力對(duì)未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。這也是房企“強(qiáng)者恒強(qiáng)”趨勢(shì)的延續(xù)與體現(xiàn)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心在《2018中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)研究報(bào)告》中指出，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)勢(shì)品牌效應(yīng)更加放大，品牌房企依托自身品牌、產(chǎn)品、資源整合等優(yōu)勢(shì)，通過(guò)高周轉(zhuǎn)和全國(guó)化的布局戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)張，達(dá)到規(guī)模新高度，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)將愈加顯著。

行業(yè)集中度提升

強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面首先體現(xiàn)在房企的業(yè)績(jī)規(guī)模上。截至第三季度末，國(guó)內(nèi)TOP100房企整體銷售規(guī)模近7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)39.6%，銷售金額突破千億的企業(yè)已有18家。

其中，碧桂園、恒大、萬(wàn)科三家龍頭房企業(yè)績(jī)遙遙領(lǐng)先，分別達(dá)到5520.5億元、4450.9億元和4323.2億元，碧桂園更是超過(guò)了去年全年5500.1億元的銷售紀(jì)錄，恒大和萬(wàn)科也保留著超過(guò)去年全年業(yè)績(jī)水平的可能性。在“碧恒萬(wàn)”之后，融創(chuàng)和保利分別以3187.0億元和3027.7億元分列第四第五位，均已接近去年全年水平。

規(guī)模房企業(yè)績(jī)不斷提升，推高了房企銷售金額的集中度。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，TOP10和TOP50房企的流量金額集中度達(dá)到27.9%和55.3%，分別較去年同期提升3個(gè)和9.5個(gè)百分點(diǎn)。未來(lái)隨著市場(chǎng)資源更向大型品牌房企靠攏，行業(yè)集中度將不斷提高。

除業(yè)績(jī)表現(xiàn)外，強(qiáng)者恒強(qiáng)還體現(xiàn)在房企投資拿地方面，從克而瑞統(tǒng)計(jì)的1-8月各梯隊(duì)房企的銷售和新增貨值而言，超過(guò)五成土地被銷售TOP10所獲得，新增貨值在百?gòu)?qiáng)占比達(dá)到50%，比銷售金額占比高出6個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模上仍有較大上漲空間，土儲(chǔ)上領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)對(duì)新城、龍湖、華潤(rùn)等企業(yè)沖擊1500億甚至更高紀(jì)錄起到促進(jìn)作用，規(guī)模效應(yīng)正在持續(xù)發(fā)酵。

規(guī)模越大越有轉(zhuǎn)型能力

從房企業(yè)績(jī)目標(biāo)完成的情況來(lái)看，截至8月末，在設(shè)定了銷售目標(biāo)的千億房企中，不到半數(shù)目標(biāo)完成率達(dá)到70%以上，如新城和中海分別完成其目標(biāo)的76%和75%，華夏幸福為49%，其余則基本都在50%到70%之間。從完成情況來(lái)看，個(gè)別房企可能存在業(yè)績(jī)壓力。

從已知數(shù)據(jù)不難看出，2018年資源進(jìn)一步向頭部品牌房企集中，不論是業(yè)績(jī)還是土地儲(chǔ)備都創(chuàng)下新高。但對(duì)于中小房企而言，在融資成本高企的今天，這些企業(yè)的發(fā)展難度明顯有所加大，行業(yè)并購(gòu)頻繁。

在多元化轉(zhuǎn)型的競(jìng)爭(zhēng)中，規(guī)模房企特別是龍頭房企，憑借其現(xiàn)有品牌價(jià)值，完全可以將市場(chǎng)注意力導(dǎo)向轉(zhuǎn)型的新業(yè)務(wù)中來(lái)。另外，盡管今年以來(lái)企業(yè)們普遍融資難度高，拿地態(tài)度謹(jǐn)慎，但有研究機(jī)構(gòu)分析指出，大型房企更能享受我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展完善帶來(lái)的紅利，房企品牌也為其獲取土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備提供了更多的便利性。

記者觀察

怎樣的轉(zhuǎn)型才算有收效？

房企多元化布局搞得紅紅火火，如果說(shuō)搞長(zhǎng)租公寓、建特色小鎮(zhèn)還算與房企原有開(kāi)發(fā)模式存在類似之處的話，部分企業(yè)布局農(nóng)業(yè)、AI、汽車、金融，則是在全新的領(lǐng)域進(jìn)行探索。這些轉(zhuǎn)型動(dòng)作到底算不算真正有收效？

一個(gè)多月前，一位業(yè)內(nèi)知名專家曾經(jīng)表示，盡管房企都在宣稱轉(zhuǎn)型和多元化，但目前這些企業(yè)營(yíng)收的主要來(lái)源基本還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售業(yè)務(wù)，因此當(dāng)前的轉(zhuǎn)型并沒(méi)有更改房企本質(zhì)，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售占總營(yíng)收比值下降到一定程度，才能算作是轉(zhuǎn)型了。

其實(shí)從房企半年報(bào)和研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)便能看出，今年以來(lái)，不少規(guī)模房企的營(yíng)收仍在持續(xù)打破原有紀(jì)錄，而半年報(bào)披露盈利大幅增長(zhǎng)的企業(yè)數(shù)量也有不少，但這些營(yíng)收依舊是房地產(chǎn)銷售收入占絕大部分比例，而其他領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)，則營(yíng)收和利潤(rùn)并不高，有的甚至是“賠錢貨”。

不過(guò)，目前轉(zhuǎn)型升級(jí)的探索仍然處于起步階段，想要討論“轉(zhuǎn)型成功與否”的問(wèn)題為時(shí)尚早，例如布局AI、汽車等產(chǎn)業(yè)，到現(xiàn)在為止基本上才剛剛起步，遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到需要討論收效的地步，還要等待充分的運(yùn)營(yíng)后才能看到效果。

但不變的是，對(duì)于房企而言，不論朝著哪個(gè)方向轉(zhuǎn)型，都要建立在對(duì)企業(yè)自身充分評(píng)估的基礎(chǔ)之上。換言之，如果現(xiàn)在真的要尬聊關(guān)于“怎樣轉(zhuǎn)型才有效”的話題，則標(biāo)準(zhǔn)只有兩個(gè)：對(duì)房企自身存亡不產(chǎn)生威脅；對(duì)房企今后發(fā)展有增益。