國內(nèi)恐怕沒有哪個行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)一樣，任何風(fēng)吹草動總能引發(fā)熱議。近期，萬科喊出“活下去”、多地樓盤爆出打折促銷、上海中原地產(chǎn)降薪、“金九銀十不再”……房地產(chǎn)市場迎來了新一輪的“熱鬧”，只是這“熱鬧”中吹來“入秋”的風(fēng)。

新京報選取了北京、廈門、武漢、海口、西安、河南某縣城等六個地域為調(diào)查樣本，試圖還原出市場自身的邏輯，以及每個環(huán)節(jié)上相關(guān)個體的感受。

作為一線城市的代表，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年北京市場總體保持平穩(wěn)，部分區(qū)域成交量好于2017年。廈門、海口、西安三個城市在政策調(diào)控之下，市場降溫，又表現(xiàn)各異：在成交量下滑的背景下，萬科“降價”折射出廈門房企去化的焦慮；在海南，仍有中介苦苦“熬著”；西安當(dāng)?shù)鼐用駝t終于不必像打仗一樣去“搶房”。

在武漢樓市升溫的過程中，滋生了“茶水費”這一灰色產(chǎn)物。有購房者因未交“茶水費”而“搶房”失敗。值得注意的是，在一二線城市樓市降溫的同時，部分小城市近兩年市場升溫。豫東的一個五線小縣城正在上演此前大城市的“搶房”戰(zhàn)，不少新樓盤“秒光”。

8月10日，福建廈門，湖濱中路上的新樓盤。 圖 視覺中國

城市樣本之北京

價格未大起大落，部分區(qū)域成交量好于去年

“今年房價總體比較穩(wěn)定，部分區(qū)域有小幅的波動，但沒有大起大落。”多位北京地區(qū)的地產(chǎn)中介向記者概括2018年至今的市場時，不約而同地表示。

豐臺首經(jīng)貿(mào)區(qū)域的房產(chǎn)中介介紹，今年初該區(qū)域房價平均在7.2萬元左右，目前回落到6.7萬元左右。

記者所居住的勁松地區(qū)一小區(qū)建于上世紀(jì)80年代，在3·17新政前，該小區(qū)二手房均價接近7萬元。今年年初，該小區(qū)均價在6.1萬元左右，最近均價在5.9萬元左右。“從年初到現(xiàn)在，房價一直比較穩(wěn)定，有少許的回落。”該小區(qū)的鏈家中介表示。

也有部分區(qū)域的房價微漲。“通州環(huán)球影城附近的房價漲幅在4%到8%，加州小鎮(zhèn)這樣的新小區(qū)價格漲了8%左右，一些老小區(qū)房價漲了4%左右。”通州環(huán)球影城區(qū)域一中介表示。

記者查詢該區(qū)域的成交記錄顯示，今年3月，加州小鎮(zhèn)小區(qū)一居室的成交價為220多萬，目前一居室價位在250多萬。

多個機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，市場交易量表現(xiàn)并不理想。中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月北京二手房住宅簽約15283套，環(huán)比8月淡季僅上漲1.61%。9月北京新建住宅數(shù)據(jù)簽約2944套；前9月，新建商品房住宅合計網(wǎng)簽16387套，幾乎是歷史同期最低。

中介人員的感受印證了這一數(shù)據(jù)。

“我們門店有12人，現(xiàn)在每個月成交五六套。在2017年3月17日的新政前，我們門店一個月的成交量在10套到15套。”馬駒橋區(qū)域的中介表示，9月出臺的公積金政策也給“金九銀十”蒙上一層陰影，“政策收緊后，我們門店的成交量又下降了10%左右。”

不過，也有地產(chǎn)中介人員表示，2018年市場成交量較2017年有所好轉(zhuǎn)。

上述通州環(huán)球影城區(qū)域的中介介紹，其所在的門店今年以來每個月成交八九套，行情較差的月份成交三四套。“9月成交了4套，反而要比平時少一些。”

該中介同時表示，“今年的成交量雖然不像2016年那樣每月可以成交20多套，但也不像2017年那么冷，就是一個平常年。”

首經(jīng)貿(mào)區(qū)域的中介有類似的看法。“今年以來，我愛我家豐臺地區(qū)的二手房每個月成交量基本都在400套左右，在5月8月的高峰期，每個月成交600套左右。與2016年市場活躍時每個月800套左右的成交量相比，下降了一半。與2017年每個月200套左右的成交量相比，今年市場的成交量在上升。”該地產(chǎn)中介解釋，2017年市場大起大落，購房者多持觀望態(tài)度，而隨著市場進(jìn)入平穩(wěn)期，購房者陸續(xù)入手，2018年的成交量開始上行。

“2016年市場火熱，我掙了40多萬。2017年沒怎么掙錢，掙了10多萬。今年行情一般，差不多可以掙二三十萬吧。”該中介表示。

城市樣本之廈門

萬科“降價”背后：市場成交量下降，庫存高企

“十一”期間，“萬科五折甩賣樓盤”的消息把廈門樓市推向風(fēng)口浪尖。

對此，萬科廈門品牌負(fù)責(zé)人對外解釋，不存在“原價500萬元/套，現(xiàn)價278萬到298萬元/套”的說法，此次國慶期間新推出的產(chǎn)品與此前產(chǎn)品的不同之處在于位置不同，且為極簡裝修，不帶兩個車位。“萬科還是有所降價，就是為了跑量。”某知名地產(chǎn)商廈門地區(qū)分公司一內(nèi)部人員孫佳（化名）向新京報記者表示，在萬科降價背后，廈門房地產(chǎn)市場成交量下降，庫存高企。

“廈門的市場現(xiàn)在是全國最差的，成交量在下降，但廈門市場的庫存高企。如果開發(fā)商、所有樓盤全面停工，不再新增商品房，三年時間才能把現(xiàn)在已經(jīng)拿到預(yù)售證的庫存去化完成。”孫佳說。

上述地產(chǎn)商內(nèi)部人士的說法和機(jī)構(gòu)調(diào)查結(jié)果一致。據(jù)克而瑞最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，廈門第三季度新開/加推項目共1227套，去化套數(shù)僅為354套，去化率29%，排名在26個典型城市中倒數(shù)第一。

另據(jù)廈門克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，在大市低迷行情下，廈門商品住宅成交量持續(xù)走低，庫存進(jìn)一步擴(kuò)容，去化周期延長至23.8個月，其中144平方米以上再改及高端產(chǎn)品去化周期均超過29個月，庫存壓力較大。

2017年3月，和全國大部分樓市一樣，經(jīng)過一年多的狂飆，廈門房地產(chǎn)市場摁下了“暫停鍵”，出臺多項調(diào)控措施穩(wěn)市場。政策陸續(xù)出臺，狂飆態(tài)勢被遏制，外地投資者開始撤場。據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)，2018年上半年廈門二手房共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。

在成交量下降的同時，多位廈門地區(qū)的中介和購房者表示，今年初至今，廈門樓市價格平穩(wěn)。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月70個大中城市中，有67城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，持平的城市有2個，只有廈門1個城市房價下跌。

“從最近市場看，島內(nèi)的價格較高峰期跌了10%左右，價格在7萬左右，島外有個別樓盤跌了20%，價格在4萬左右。總體看，現(xiàn)在的價格已經(jīng)比年初的價格稍微低一點。”廈門人張啟（化名）一直在看房，他認(rèn)為，廈門地區(qū)房價微跌。

在業(yè)內(nèi)看來，近期引發(fā)關(guān)注的萬科樓盤也并非外界傳言的“價格腰斬”。“實際上沒有那么大折扣，而是減配了。此前該聯(lián)排別墅為精裝修，現(xiàn)在出售的是毛坯。之前送兩個車位，現(xiàn)在兩個車位要32萬購買。如果刨去精裝修、車位的費用，萬科的別墅可能只是打了七折。”孫佳表示。