以1998年的房改為起點(diǎn),深圳乃至中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)一路馳騁至今已20年。6月5日,深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》,向社會(huì)各界征求意見(jiàn)。此輪房改“新政”干貨滿滿,不乏創(chuàng)新舉措。

住房體制迎來(lái)“二次改革”

《征求意見(jiàn)稿》明確表示深圳將針對(duì)不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體,著力構(gòu)建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系,并計(jì)劃將住房分為市場(chǎng)商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。到2035年,新增建設(shè)籌集各類住房共170萬(wàn)套, 其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。也就是說(shuō),2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%,市場(chǎng)商品住房將占住房供應(yīng)總量的40%左右。

其中,人才住房重點(diǎn)面向符合條件的各類人才供應(yīng),可租可售,建筑面積以小于90平方米為主,租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的60%左右;安居型商品房則重點(diǎn)面向符合收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)等條件的本市戶籍居民供應(yīng),可租可售、以售為主,建筑面積以小于70平方米為主,租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的50%左右;公共租賃住房建筑面積以30至60平方米為主,租金為市場(chǎng)價(jià)的30%左右,特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。

《征求意見(jiàn)稿》還提出了許多創(chuàng)新之舉,其中包括戶籍家庭租購(gòu)安居型商品房將合理劃定收入財(cái)產(chǎn)限額,并首次提出以輪候、抽簽、搖號(hào)等公開(kāi)透明的方式確定租售對(duì)象。深圳市住建局表示,針對(duì)基本住房保障對(duì)象和安居型商品房供應(yīng)對(duì)象合理劃定收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)的必要性在于深圳戶籍政策變化,人口持續(xù)凈流入。目前在公共租賃住房和安居型商品房申請(qǐng)條件里沒(méi)有設(shè)置收入資產(chǎn)線,一定程度上使急需保障的低收入和中低收入家庭的住房困難不能得到及時(shí)解決。此外,合理確定收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn),有利于住房保障工作的精準(zhǔn)化和可持續(xù)發(fā)展,設(shè)置收入財(cái)產(chǎn)限額也是國(guó)內(nèi)外城市的通行做法。

《征求意見(jiàn)稿》還提出了幾項(xiàng)新機(jī)制,其中包括首次提出對(duì)出售的人才住房和安居型商品房,實(shí)行一定年限內(nèi)的封閉流轉(zhuǎn),購(gòu)房人自購(gòu)房之日起累計(jì)在深繳交社保15年,或者年滿60周歲且購(gòu)房滿十年,符合條件的可以申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán),并按一定比例繳交增值收益。封閉流轉(zhuǎn)期間,因另購(gòu)市場(chǎng)商品住房等法定事由或自身原因需要轉(zhuǎn)讓的,可面向其他符合申購(gòu)條件的對(duì)象轉(zhuǎn)讓,或由政府按規(guī)定回購(gòu)。

值得注意的是,近期國(guó)內(nèi)多座城市掀起了“搶人”大戰(zhàn),深圳對(duì)高層次人才實(shí)行更加優(yōu)惠的政策,符合條件的高層次人才可以申請(qǐng)?jiān)谝欢晗迌?nèi)免租入住相應(yīng)面積標(biāo)準(zhǔn)的住房;在深全職工作滿5年以上、符合條件的可以按優(yōu)惠政策購(gòu)買人才住房或者申請(qǐng)獲贈(zèng)住房產(chǎn)權(quán)。

那么,建設(shè)相關(guān)住房的土地在哪?目前,深圳已結(jié)合新一輪城市總體規(guī)劃編制調(diào)整,合理規(guī)劃布局了住房空間,進(jìn)一步加大住房土地供應(yīng)力度,計(jì)劃新增盤活35平方公里土地用于建設(shè)各類住房?！墩髑笠庖?jiàn)稿》顯示,從2018年起在新增居住用地中,確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%,同時(shí)在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。此外,還包括盤活存量用地,加大棚戶區(qū)改造力度,推進(jìn)已批未建用地、社會(huì)存量用地、未完善征(轉(zhuǎn))手續(xù)用地、征地返還用地等開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房;利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等配建保障性住房等。值得注意的是,《征求意見(jiàn)稿》提出開(kāi)展城際合作,落實(shí)粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略,推動(dòng)建立都市圈城際住房合作機(jī)制,結(jié)合軌道交通和產(chǎn)業(yè)布局,在臨深片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房。

住房長(zhǎng)效機(jī)制浮出水面

深圳市住建局表示,將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度不動(dòng)搖,嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施,保持房地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

在官方問(wèn)答中,關(guān)于《征求意見(jiàn)稿》提出的住房發(fā)展目標(biāo)公布后,對(duì)房?jī)r(jià)將會(huì)產(chǎn)生什么影響?相關(guān)的答復(fù)是市場(chǎng)商品住房?jī)r(jià)格的漲落由多方面因素決定。《征求意見(jiàn)稿》出臺(tái)的一個(gè)重要目的是堅(jiān)持以住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線,突出全覆蓋、多層次、差異化,針對(duì)不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體,構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)和保障體系。同時(shí),《征求意見(jiàn)稿》明確提出堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性,嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施,保障合理住房需求,抑制投資投機(jī)性需求。這些政策的貫徹落實(shí),將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

可以說(shuō),《征求意見(jiàn)稿》將“住房問(wèn)題”和“房?jī)r(jià)問(wèn)題”進(jìn)行了切割,從嚴(yán)厲調(diào)控到“房改”,住房長(zhǎng)效機(jī)制逐漸浮出水面。有觀點(diǎn)認(rèn)為,住房的民生屬性優(yōu)先,經(jīng)濟(jì)屬性次之,政府要著手解決的是老百姓的住房問(wèn)題。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,《征求意見(jiàn)稿》體現(xiàn)了深圳在租賃市場(chǎng)上的發(fā)展決心,也可以理解為租賃市場(chǎng)系統(tǒng)發(fā)展的一個(gè)工作機(jī)制,對(duì)于租賃市場(chǎng)的全面發(fā)展以及提速等都有積極的作用,這也是其“系統(tǒng)構(gòu)建”思路下的一個(gè)較好的發(fā)展模式。對(duì)于部分房源規(guī)定了限制流轉(zhuǎn)的概念,其實(shí)與北京的共有產(chǎn)權(quán)住房概念類似,限制流通是為了確保人才的穩(wěn)定,同時(shí)也是防范此類住房被炒作。

不過(guò),深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)行業(yè)研究總監(jiān)徐楓則表示,對(duì)于政策本身來(lái)說(shuō),保障房和安居房都應(yīng)該納入保障房體系,是業(yè)內(nèi)的共識(shí)。值得商榷的是,人才房是否應(yīng)該納入保障房體系。人才應(yīng)該是由市場(chǎng)認(rèn)定,而不是政府認(rèn)定的,人才往往比更多人有能力買到房。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示,從房地產(chǎn)行業(yè)的角度看,政府住房目標(biāo)的確立有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展,逐步構(gòu)建高端有市場(chǎng),中端有支持,低端有保障的住房體系,再加上宏觀調(diào)控政策的護(hù)航,深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在比較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)維持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從社會(huì)民生的角度看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展,將有效降低由于高房?jī)r(jià)帶來(lái)的焦慮,增加居民幸福感。即使是剛畢業(yè)來(lái)深打拼的學(xué)生,也不會(huì)因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)、高租金而被擠出城市,增加城市吸引力,保障經(jīng)濟(jì)的勻速發(fā)展。