房地產(chǎn)稅的開(kāi)征牽一發(fā)而動(dòng)全身,論證和開(kāi)征前需聽(tīng)取多方觀點(diǎn),許多復(fù)雜問(wèn)題需要考慮清楚。

順利開(kāi)征房地產(chǎn)稅至少需要解決兩個(gè)問(wèn)題:第一是房地產(chǎn)稅為何而征。第二是納稅人是否有支付能力。

開(kāi)征房地產(chǎn)稅的常見(jiàn)理由有兩個(gè):一是調(diào)節(jié)房?jī)r(jià);二是完善地方稅體系,為地方公共服務(wù)融資。在賣方市場(chǎng)下,房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)不了房?jī)r(jià),即讓房地產(chǎn)價(jià)格因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅的開(kāi)征就應(yīng)聲而落是做不到的。有人認(rèn)為這是征稅力度不夠所致,這種認(rèn)識(shí)夸大了稅收的作用。開(kāi)征房地產(chǎn)稅的國(guó)家,稅率一般情況下不會(huì)超過(guò)3%。即使按照3%來(lái)計(jì)算,如果一年房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)10%,那么持有房地產(chǎn)的成本都可以被漲價(jià)所覆蓋,靠房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)是無(wú)效的。但在特殊情況下,即房地產(chǎn)市場(chǎng)岌岌可危時(shí),不要說(shuō)3%,就是0.1%的稅率,也可能成為壓倒房地產(chǎn)市場(chǎng)的最后一根稻草。在這里心理作用勝過(guò)了一切理性分析。因此,將調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)稅開(kāi)征的目標(biāo)是不合適的,很可能產(chǎn)生副作用。

完善地方稅體系,為地方公共服務(wù)融資,是房地產(chǎn)稅開(kāi)征能夠成立的理由。需要注意的是,地方政府提供公共服務(wù),其他稅收收入、上級(jí)乃至中央政府的轉(zhuǎn)移支付,都是資金來(lái)源,不一定非得靠專門的收入。有人總是喜歡以國(guó)際慣例來(lái)說(shuō)事,但這不能忽略中國(guó)土地公有制這一國(guó)情。城鎮(zhèn)土地國(guó)家所有,農(nóng)村土地集體所有,農(nóng)村土地要流轉(zhuǎn),先得轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有。這些年來(lái),土地出讓金收入為地方公共服務(wù)提供了較為充分的財(cái)源。有了土地出讓金,即使要開(kāi)征房地產(chǎn)稅,那么稅率也應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地私有制的國(guó)家。

房地產(chǎn)稅開(kāi)征還需要充分考慮支付能力。無(wú)論房地產(chǎn)稅開(kāi)征多么有必要,能不能落地與納稅人的支付能力有著密切的關(guān)系。房?jī)r(jià)和收入比不合理,影響的不僅僅是購(gòu)房能力。不合理的房?jī)r(jià)和收入比,也會(huì)直接影響房地產(chǎn)稅的順利開(kāi)征。

比如北京市西北四環(huán)附近的住房,十多年前一平方米的價(jià)格大約是五六千元。購(gòu)房者如果有首付的支付能力,且月收入大約在五六千元的水平上,那么這樣的家庭大概能買得起相應(yīng)面積的住房。而今,同樣的住房,價(jià)格卻扶搖直上達(dá)到一平方米10萬(wàn)元左右。如果是100平方米的住房,那么他要重新購(gòu)置這樣的住房,就要支付大約1000萬(wàn)元。如果要按照評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅,那么他能付得起嗎?

假定上述住房評(píng)估價(jià)為1000萬(wàn)元,按照0.5的系數(shù)折算之后為500萬(wàn)元,再乘以稅率(假設(shè)為1%),那么他一年就要支付5萬(wàn)元的房地產(chǎn)稅。如果稅率進(jìn)一步下調(diào)為0.5%,他也要支付2.5萬(wàn)元的房地產(chǎn)稅。可能有人會(huì)說(shuō),相對(duì)于房?jī)r(jià),這只是九牛一毛,但是,不要忘了,他每年所支付的物業(yè)費(fèi)可能只有兩三千元。現(xiàn)實(shí)中,物業(yè)費(fèi)的征收經(jīng)常遇到問(wèn)題,那么,負(fù)擔(dān)更重的房地產(chǎn)稅呢?我們不能不小心謹(jǐn)慎。如果個(gè)人負(fù)擔(dān)不起房地產(chǎn)稅,那么欠稅是必然的選擇。

考慮上述問(wèn)題,區(qū)分存量房和增量房開(kāi)征房地產(chǎn)稅是常見(jiàn)的思路。但是,已擁有住房的業(yè)主本來(lái)為住房所付出的資金就少,而增量房在房?jī)r(jià)高企的今天,業(yè)主需要付出更多的資金,那么讓存量房業(yè)主不繳稅或在一定時(shí)期不繳稅,而讓增量房業(yè)主繳稅只會(huì)產(chǎn)生新的不公平。

總之,房地產(chǎn)稅作為現(xiàn)代稅收制度建設(shè)的重要內(nèi)容之一,要綜合考慮各種因素,具體問(wèn)題具體分析,按照專業(yè)的要求,深入調(diào)研,科學(xué)論證,民主決策,依法設(shè)稅,穩(wěn)步推進(jìn)。切忌因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的一些波動(dòng),就貿(mào)然推進(jìn),亂了陣腳。(楊志勇)