2016年行至年末,盡管調(diào)控收緊,但全年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍走出一波整體向好的行情,對(duì)開發(fā)企業(yè)而言,銷售情況也普遍比較樂觀。

截至11月,多數(shù)房企已經(jīng)完成年度目標(biāo),部分企業(yè)甚至大幅超額完成任務(wù)。與此同時(shí),千億企業(yè)提升至10家,除了已經(jīng)實(shí)現(xiàn)3000億元銷售金額的恒大和萬(wàn)科,碧桂園也在12月11日宣布突破3000億元。

而在市場(chǎng)表現(xiàn)方面,商品房銷售金額和面積也雙雙創(chuàng)歷史新高。數(shù)據(jù)顯示,2016年前11月商品房銷售面積達(dá)13.58億平方米,這比2013年行業(yè)成交規(guī)模頂峰(130551萬(wàn)平方米)高出5278萬(wàn)平方米。豪宅市場(chǎng)在這一年也迎來(lái)井噴,這主要集中在一線及熱門二線城市,上海、北京和深圳成為豪宅聚集地。而在商品住宅成交市場(chǎng),二線城市已是市場(chǎng)主力,從2016年1-11月商品住宅成交總量TOP10的城市來(lái)看,全部由二線城市占領(lǐng),且較近兩年同期全部大幅上漲。上海、北京則占據(jù)了銷售金額榜前兩名。

但值得注意的是,在頻繁刷新的記錄下是不可忽視的現(xiàn)象。一方面是,房?jī)r(jià)短期內(nèi)漲幅較大,地價(jià)漲幅高于房?jī)r(jià)漲幅,面粉貴過(guò)面包,高面粉價(jià)繼而推高面包價(jià)格。另一方面,一線城市投資性需求溢出明顯,購(gòu)房害怕“踏空”心態(tài)突出且焦慮,居住地與房產(chǎn)所在地分離現(xiàn)象突出。

為此,中央緊急收緊調(diào)控,部分城市成交已經(jīng)有所回落。因此,對(duì)于2017年,房地產(chǎn)市場(chǎng)或無(wú)法達(dá)到2016年水平,商品房銷售面積、金額同比下降10%也將成為大概率事件。

首先,就整體走勢(shì)而言,監(jiān)管力度加大、供給規(guī)模受限,成交規(guī)模將大大弱于今年。在三季度末,不少企業(yè)已經(jīng)開始面臨無(wú)貨可賣的情況,再加之土拍限售令、銷售監(jiān)管力度加大等因素的影響,2017年重點(diǎn)城市推貨節(jié)奏將面臨挑戰(zhàn),預(yù)計(jì)成交量會(huì)弱于2016年。相同情況也曾出現(xiàn)于2013年后,房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷商品房銷售金額和面積雙雙創(chuàng)新高后,進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期。

其次,就政策而言,整體調(diào)控短期不會(huì)轉(zhuǎn)向,資金將定向收緊,仍可能繼續(xù)加碼。基于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資開始回升、實(shí)體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng),為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控提供有利環(huán)境,部分城市投資需求帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升、居民購(gòu)房杠桿過(guò)高,風(fēng)險(xiǎn)聚集,整體調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)轉(zhuǎn)向。房地產(chǎn)資金面實(shí)行定向調(diào)控,全面收緊企業(yè)開發(fā)貸,嚴(yán)查居民“非標(biāo)”房貸,給樓市、地市降溫。如果調(diào)控效果不明顯,不排除已出政策城市繼續(xù)加碼、未出政策城市跟進(jìn)出臺(tái)的可能。

再次,就房?jī)r(jià)而言,上漲將戛然而止,整體不會(huì)雪崩式下滑。熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)“瘋漲”將戛然而止,部分“瘋炒”起來(lái)的房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)回調(diào),但不會(huì)出現(xiàn)全面性“雪崩式”下滑。一方面熱點(diǎn)城市的供求矛盾依舊難以扭轉(zhuǎn),另一方面成本端的高位地價(jià)也是有力支撐。但在中央“去庫(kù)存”大方針不變的背景下,大部分三四線城市政策面仍會(huì)維持寬松,而部分長(zhǎng)三角、珠三角的三四線城市還將迎來(lái)需求外溢機(jī)會(huì)。

此外,在土地市場(chǎng),調(diào)控“地王”必須取得預(yù)期效果,不排除政策會(huì)繼續(xù)加碼。近期大多數(shù)表態(tài)四季度增加土地供應(yīng)的城市,供地目標(biāo)依然不高,優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)量仍然不足。不過(guò)10月份以來(lái)調(diào)控城市土拍熱度依舊有增無(wú)減,接下來(lái)地方政府仍有動(dòng)力、更有必要進(jìn)一步收緊土地側(cè)的調(diào)控,不僅是資金來(lái)源監(jiān)管將進(jìn)一步加嚴(yán),類似南京、合肥的“土拍限價(jià)”、“捂盤囤地者禁拍地”、“拍地時(shí)即約定上市時(shí)間和價(jià)格”等行政干預(yù)政策也可能會(huì)在更多城市出現(xiàn)。

但對(duì)于不同城市來(lái)說(shuō),一線城市雖然房?jī)r(jià)暫時(shí)受到人為抑制,但短期內(nèi)新增供應(yīng)仍將維持低位,再加之資產(chǎn)配置需求的影響,仍是投資首選區(qū)域。與一線城市不同,熱點(diǎn)城市此次成交暴增更多依賴投資性需求支持,未來(lái)部分城市房?jī)r(jià)可能回調(diào)。而對(duì)烏蘭察布、榆林、遵義、鹽城等20個(gè)土地消化周期畸高且人口外溢嚴(yán)重的三四線城市而言,去庫(kù)存將成為長(zhǎng)期戰(zhàn)略。

如此看來(lái),面對(duì)新一年的銷售目標(biāo),沖刺還是堅(jiān)守,成為各大房企面臨的最困難的選擇。(作者為華東師大世界經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。現(xiàn)任易居〈中國(guó)〉企業(yè)集團(tuán)CEO,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng))