日前召開的中央經(jīng)濟工作會議指出,明年經(jīng)濟工作的主基調(diào)是“穩(wěn)”,這也意味著,房地產(chǎn)也會呈現(xiàn)以穩(wěn)為主的態(tài)勢。在此背景下,明年樓市將呈現(xiàn)一線城市量縮價穩(wěn)、熱點二線城市量穩(wěn)價穩(wěn)、非熱點二線城市量穩(wěn)價升、三四線城市量穩(wěn)價穩(wěn)的態(tài)勢。

會議提出:“房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)”,這是對我們過去反復(fù)強調(diào)的“人、地、錢”資源錯配的土地供應(yīng)國策的修正。因此預(yù)計,這一舉措將會增加被調(diào)控二線城市的供應(yīng)進而帶動成交量的恢復(fù)性增長。

但值得注意的是,會議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,同時要求“微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房”。熱點城市和非熱點城市投資投機性購房一定會受到更加嚴格的限制,如果市場繼續(xù)升溫,甚至不排除未來還會繼續(xù)提高多套房的首付比例和利率。

同時,房價上漲速度將受到持續(xù)而嚴格的抑制,不要指望和幻想明年熱點一二線城市房價管制會有任何放松,也不要冒險賭博政府會改變目前的“扭曲操作”。未來流向房地產(chǎn)的資金肯定會減少,居民部門加杠桿已經(jīng)趨緩,暫停房企發(fā)債、禁止前端融資拿地等動作也變相抬高了房企資金成本。

目前,雖然限購城市只是少數(shù)熱點一二線城市,但是這些城市的銷售額已經(jīng)占到全國市場的36.8%,可謂舉足輕重。但這些城市調(diào)控后的單月成交量銳減了22%,對于主要在這些城市布局的房企,特別是重倉布局這些城市的房企,無疑是具有重大影響的。

但對于全國性房企來說,限購城市的布局僅僅是其中的一部分,比如新城控股目前布局了全國32個城市,涉及限購的城市只有10個,而且其中的武漢、天津、成都、南昌等市幾乎沒有受到影響。

至于明年,我們相信,調(diào)控范圍基本不會擴大,調(diào)控力度基本不會增強。這就意味著,對于大型房企來說,堅持品質(zhì)優(yōu)先和加速奔跑是當(dāng)前的最優(yōu)策略。通過提升產(chǎn)品線和產(chǎn)品品質(zhì),可以幫助企業(yè)獲得更多的購房者認可,可以獲得更多的地方政府信賴,進而整體上提升利潤率水平。此外,加速奔跑帶來的規(guī)模優(yōu)勢將幫助企業(yè)獲得更快的周轉(zhuǎn)率,為企業(yè)帶來更安全的現(xiàn)金流,贏得更高的信用度和更低的資金成本,并平抑不同城市的利潤率水平,在市場逐漸見頂?shù)陌足y時代贏得更大的市場份額,真正實現(xiàn)更快更好的可持續(xù)發(fā)展。

同時,房企還需要更加關(guān)注保持利潤水平,而決定利潤水平首當(dāng)其沖的就是城市布局。一線城市因為土地價格過高,利潤率可能更低,三四線城市雖然房價不高,但土地成本也不高,利潤率水平未見得低,尤其是對于擁有品牌溢價的百強房企更是如此。中央經(jīng)濟工作會議提出“特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發(fā)展”,其本質(zhì)就是我們所說的都市圈建設(shè),也意味著特大超大城市周邊中小城市的機會將會來臨。

今年M2增速不會超過12%,很可能在11.5%左右,M2增量大致與去年同期的16.39萬億基本相當(dāng),意味著大水漫灌的龍頭早已經(jīng)收緊,流向房地產(chǎn)的資金也已經(jīng)降速,開發(fā)貸款和房企自有資金都已經(jīng)趨近零增長,按揭貸款增速也在下降,債券剛兌已經(jīng)打破,房企資金隱形成本也已經(jīng)上升,年底或?qū)⒊霈F(xiàn)資金荒,房企必須備好干糧,明年資金充沛的房企將有更多的收購整合的機會,而現(xiàn)金流不足的房企將加快市場出清。

中小房企活得越來越艱難,三四線城市的中小房企已經(jīng)在2013年失去了最好的退出機會,即使賣地、賣項目、賣股份、賣公司,也越來越難以獲得回歸一二線城市的大房企的興趣。與之相對應(yīng)的是,一二線城市中小房企今年重新獲得了一次溢價退出機會,但這個機會正在逐漸遠去,項目并購機會雖然仍在,但賣主的溢價空間越來越小,一二線城市的中小房企很快也會步三四線城市中小房企的后塵,因此2017年對于他們來說,抓緊退出是最好的也是最后的機會。

(作者為新城控股集團有限公司副總裁)