畢業(yè)季的來臨致使北京租房市場(chǎng)迎來小高峰。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2018 年7月份,租金環(huán)比漲幅為2.6%,漲幅低于2016年同期3%的水平。2018 年以來,北京全市月均租金環(huán)比漲幅為2%。

剔除不可比因素,2018年前7個(gè)月,北京鏈家租金指數(shù)同比上漲10.7%,略高于2015年和2017年漲幅,低于2016 年漲幅。

此外,從租金收入比來看,2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%,略高于2015年和2017年,略低于2016 年,仍處于30%以內(nèi)的合理范圍。

貝殼研究院認(rèn)為,從租賃市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看,北京租金上漲是長(zhǎng)期趨勢(shì),但目前這種上漲是溫和可控的。隨著2018 年畢業(yè)季臨近尾聲,市場(chǎng)需求逐步回落,租金后續(xù)也會(huì)迎來下滑,不具備短期內(nèi)持續(xù)上漲的動(dòng)力。

業(yè)主抬高掛牌價(jià)

但市場(chǎng)上有一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注,業(yè)主預(yù)期不斷抬高,掛牌價(jià)持續(xù)上升。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,隨著畢業(yè)季臨近,2018年5月份和6月份兩個(gè)月,新增掛牌租金水平環(huán)比分別明顯上漲3.6%和2.5%,議價(jià)空間進(jìn)一步收窄,6月份降至3.7%,為2017年以來最低水平。

貝殼研究院認(rèn)為,業(yè)主抬高預(yù)期的背后,是受大興火災(zāi)事件影響。2017年12月份新增掛牌租金水平環(huán)比明顯上漲3.2%,此后議價(jià)空間亦有明顯收窄。

但也有消息稱,因多家長(zhǎng)租公寓品牌為搶房而哄抬房?jī)r(jià),導(dǎo)致業(yè)主預(yù)期不斷提升,報(bào)價(jià)逐漸提高。比如此前業(yè)主預(yù)期出租價(jià)是6000元,經(jīng)過這些中介機(jī)構(gòu)抬房?jī)r(jià),最終可以實(shí)現(xiàn)8000元甚至更高的月租交易。

對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,對(duì)于很多中介公司來說,目前在租賃市場(chǎng)的業(yè)務(wù)很大部分都是通過低價(jià)囤房,包裝高價(jià)出租,賺的是租金上漲的差價(jià),制造上漲預(yù)期;此外,整體看,租賃市場(chǎng)的價(jià)格一直在上漲,租金的絕對(duì)值對(duì)比收入雖然屬于高位,但如果租金對(duì)比房?jī)r(jià),當(dāng)下以北京等一線城市為例,租售比只有1%-2%,在這種情況下,租金依然有長(zhǎng)期上漲的推動(dòng)力。

張大偉還指出,租賃市場(chǎng)單套租金的確明顯上漲,但租戶主要的租賃行為是按間計(jì)租。在當(dāng)下市場(chǎng),套均租金價(jià)格意義有限,目前市場(chǎng)大部分租賃房源已經(jīng)被中介或者公寓運(yùn)營(yíng)改造,“N+1,N+2”,也就是2居、3居變成多1間-2間臥室已經(jīng)成為主流。在這種情況下,平均單套的租金雖然上漲了,但租戶面對(duì)的租金上漲要低于市場(chǎng)上漲幅度。

租金將迎來下滑

在貝殼研究院看來,租金上漲背后的真相是多重因素導(dǎo)致的,但盡管業(yè)主預(yù)期抬升,但今年內(nèi)租金價(jià)格不會(huì)持續(xù)上漲。

貝殼研究院分析認(rèn)為,消費(fèi)者對(duì)更好居住品質(zhì)的追求使普租需求向長(zhǎng)租公寓遷移;政府對(duì)租賃市場(chǎng)的整頓與規(guī)范使得市場(chǎng)可租房源的暫時(shí)性減少,在一定程度上加劇短期供需矛盾;外圍城區(qū)租賃空間的減少導(dǎo)致租賃人口向租金高的內(nèi)城區(qū)移動(dòng),中心城區(qū)租賃成交占比增多;房東預(yù)期受市場(chǎng)影響而增強(qiáng)。這些因素相互疊加導(dǎo)致上半年租金上漲。

但從歷史走勢(shì)來看,2016 年下半年開始,房?jī)r(jià)加速上漲,但租金并沒有隨著房?jī)r(jià)的上漲而上升,而是出現(xiàn)下跌,導(dǎo)致房?jī)r(jià)租金比陡然上升。2017 年“317 調(diào)控”后,在房?jī)r(jià)下行與租金上漲同步作用下房?jī)r(jià)租金比逐步回調(diào),已基本恢復(fù)到陡然爬升前的水平。由此可見,就北京縱向歷史數(shù)據(jù)而言,本輪租金的上漲是前期房?jī)r(jià)上漲后的補(bǔ)漲,房?jī)r(jià)租金比開始回歸到一個(gè)常態(tài)化水平。

貝殼研究院稱,從線上數(shù)據(jù)來看,當(dāng)前租賃熱度已經(jīng)開始下降。貝殼找房租賃訪問量和鏈家APP 租賃訪問量均開始下行,鏈家租賃新增客源也開始減少。接下來,預(yù)計(jì)8月份租金漲幅將會(huì)繼續(xù)收窄,9月份后市場(chǎng)開始進(jìn)入傳統(tǒng)淡季,租金將迎來下滑。 (記者 王麗新)