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中國(guó)樓市發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化 有望打破“屢調(diào)屢漲”怪圈
近一年來(lái),“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的樓市調(diào)控目標(biāo)取得了明顯效果,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律正發(fā)生轉(zhuǎn)折性、根本性的變化,延續(xù)多年的越調(diào)越漲怪圈有望被徹底打破。
十九大報(bào)告指出,“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居?!边@離去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展理念,已近一年。
近日,《瞭望》新聞周刊記者通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士調(diào)研采訪了解到,一年來(lái),中央確定的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的調(diào)控目標(biāo),已經(jīng)取得了明顯效果,房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律正在發(fā)生轉(zhuǎn)折性、根本性的變化。
突出表現(xiàn)就是,房?jī)r(jià)漲幅得到明顯抑制,去庫(kù)存成效顯著,投機(jī)炒房空間被大幅壓縮,自住型需求穩(wěn)步釋放。尤其是隨著金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等多種手段推進(jìn),延續(xù)多年的調(diào)控屢屢引發(fā)房?jī)r(jià)暴漲的怪圈有望被徹底打破。
嚴(yán)打炒房:“辣招”頻出拿捏精準(zhǔn)
今年以來(lái),樓市調(diào)控政策嚴(yán)厲度與密集度超過(guò)了以往任何一年。中原地產(chǎn)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2017年以來(lái),出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施已經(jīng)接近180次。一系列“史上最嚴(yán)”的調(diào)控措施接連出臺(tái),密織調(diào)控大網(wǎng)。
今年政府工作報(bào)告修改補(bǔ)充了“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”這一重要內(nèi)容,樓市調(diào)控開(kāi)始升級(jí)。從北上廣深等一線城市,到南京、杭州、青島、廈門(mén)等熱點(diǎn)二線城市,再到合肥、武漢、鄭州、成都、西安等中西部城市,再到環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深等一線城市的都市圈,“調(diào)控升級(jí)”、“政策加碼”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主旋律”。
9月份,樓市政策再度密集發(fā)布,多達(dá)45個(gè)城市和中央部委發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次,數(shù)量超過(guò)了2016年10月份。
中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告分析,相比2016年“9·30”調(diào)控主要集中在一線城市和熱點(diǎn)二線城市,2017年出臺(tái)調(diào)控政策的城市,則從東部擴(kuò)展到了中西部,從一二線熱點(diǎn)城市擴(kuò)散到三四線城市。與此同時(shí),這一輪的調(diào)控政策也呈現(xiàn)出新的變化,中心城市和周邊城市政策同步調(diào)控,形成“合力效應(yīng)”。
截至目前,一線城市全部執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,且非戶(hù)籍人口購(gòu)房門(mén)檻均提高至5年。多個(gè)城市通過(guò)出臺(tái)離婚一年內(nèi)申請(qǐng)房貸按二套算等政策,“劍指”通過(guò)“假離婚”成為“首次購(gòu)房者”的鉆政策空子行為。南京、廈門(mén)、廣州、??诘瘸鞘刑岢?,新購(gòu)住房2年或3年內(nèi)不得再上市等政策,珠海個(gè)別地塊將“限售”延長(zhǎng)到了10年,抑制短期投機(jī)需求穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
“今年以來(lái),無(wú)論是一二線城市,還是三四線城市,凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房?jī)r(jià)漲勢(shì)較猛的情況都會(huì)引發(fā)調(diào)控政策出臺(tái)”,易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《瞭望》新聞周刊記者表示,調(diào)控顯現(xiàn)出一種不達(dá)目的不收兵的氣勢(shì)。
來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,一線城市房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)調(diào)控以后,市場(chǎng)預(yù)期比較穩(wěn)定,投資投機(jī)性的需求得到有力遏制。在70個(gè)大中城市中,北上廣深四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅已連續(xù)11個(gè)月回落;二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)9個(gè)月回落,三四線城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。
“本輪樓市調(diào)控拿捏精準(zhǔn),恰到好處?!毕嚓P(guān)專(zhuān)家告訴本刊記者,雖然多數(shù)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍降溫、部分風(fēng)險(xiǎn)得到化解,但全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房企土地購(gòu)置面積等核心指標(biāo)依然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度,中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資80644億元人民幣,同比名義增長(zhǎng)8.1%,增速比1~8月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn),比上年同期加快2.3個(gè)百分點(diǎn)?!斑@是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在連續(xù)多月的回落和持平后首次出現(xiàn)反彈?!彼f(shuō)。
租購(gòu)并舉:削弱投資屬性改變供求結(jié)構(gòu)
“‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’首次寫(xiě)入十九大報(bào)告這一歷史性的綱領(lǐng)性文件,這是一個(gè)重大的民生承諾,為今后房地產(chǎn)調(diào)控和改革確定了方位,也為科學(xué)看待房地產(chǎn)問(wèn)題確立了坐標(biāo)。”
接受《瞭望》新聞周刊記者采訪中,中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林說(shuō),“我們不能將優(yōu)勝劣汰等市場(chǎng)法則,簡(jiǎn)單套用到房地產(chǎn)行業(yè),無(wú)視新進(jìn)城的大學(xué)畢業(yè)生和困難群體的基本生存需求。市場(chǎng)作用多一些還是政府作用多一些,必須做出符合新時(shí)代發(fā)展要求的抉擇?!?/p>
7月21日,住建部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,通知明確各地要搭建住房租賃交易平臺(tái),選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市,首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。
采訪中,相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示,如果將2002年到2016年這段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革特征歸納為“全面市場(chǎng)化,土地招拍掛,推進(jìn)金融化,房產(chǎn)投資化”,那么2017年以后的房地產(chǎn)改革應(yīng)該是“房住不炒,租購(gòu)并舉,多主體供給,多渠道保障”。
在其看來(lái),今后一個(gè)時(shí)期,我國(guó)部分大城市住房可能會(huì)形成“5050、442、6070”的政策構(gòu)架。即50%通過(guò)商品住宅解決、50%通過(guò)租賃解決的整體格局。在50%的租賃解決中,40%通過(guò)政府保障性租賃房解決、40%通過(guò)企業(yè)市場(chǎng)租賃房解決、20%通過(guò)社會(huì)租賃房解決。在企業(yè)市場(chǎng)租賃房中,戶(hù)型結(jié)構(gòu)是60平方米及以下的小戶(hù)型占70%。其余30%為人才租賃房,面積適度放大。
“‘房住不炒’實(shí)際開(kāi)啟了一輪新房改”。他分析,房地產(chǎn)將去投資化去金融化。1998年開(kāi)始推出的按揭和分房貨幣化和土地招拍掛,這次就到達(dá)了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn),未來(lái)可能要進(jìn)入到租賃與銷(xiāo)售各占一半的供應(yīng)結(jié)構(gòu),而近期金融與資源主要配給租賃體系的建設(shè)用,購(gòu)房領(lǐng)域的金融資源雖不是說(shuō)完全剝奪,但也要?jiǎng)儕Z相當(dāng)大的一部分。
“大力發(fā)展租賃市場(chǎng),這是調(diào)整房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)的重要舉措?!?65網(wǎng)實(shí)際控制人胡光輝分析,我國(guó)的購(gòu)房需求存在提前釋放的特點(diǎn),許多大學(xué)生一畢業(yè)就全家湊錢(qián)買(mǎi)房,大城市的平均購(gòu)房年齡大大超前于發(fā)達(dá)國(guó)家,這是造成供需失衡的一個(gè)因素。
據(jù)其分析,租購(gòu)并舉是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一。建立租購(gòu)并舉的住房制度,發(fā)展住房租賃市場(chǎng),既可以鼓勵(lì)租賃消費(fèi),穩(wěn)定租賃關(guān)系,賦予租房者更多的權(quán)利,更可以形成社會(huì)風(fēng)氣,減少非理性購(gòu)房需求,延緩提前透支的購(gòu)房需求,避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。
“租購(gòu)并舉也有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)”。江蘇省政府參事宋林飛表示,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“金融特點(diǎn)”日漸突出。截至2016年底,全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為26.7萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)27%。房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的25%,銀行貸款已占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的70%。更重要的是,房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)吸引資金“抽離”實(shí)體經(jīng)濟(jì),進(jìn)而對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式帶來(lái)不利影響。租售并舉能夠減少信貸資金過(guò)多集中到購(gòu)房投資領(lǐng)域,減少房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)制,并且防范房?jī)r(jià)波動(dòng)可能造成的金融風(fēng)險(xiǎn)。
長(zhǎng)效機(jī)制:有望打破“屢調(diào)屢漲”怪圈
目前,從中央到地方,致力于實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和改革探索正逐步展開(kāi),“住有所居”正在不斷從夢(mèng)想走向現(xiàn)實(shí),房?jī)r(jià)再度暴漲的各種條件逐步受到抑制。新世紀(jì)以來(lái),樓市調(diào)控“屢調(diào)屢漲”的怪圈正在被打破。
《瞭望》新聞周刊記者梳理近期各項(xiàng)房地產(chǎn)改革政策發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立已經(jīng)開(kāi)始有序推進(jìn)。在金融方面,監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)查各類(lèi)消費(fèi)貸流入樓市,各地推出了限貸措施、房貸利率、住房公積金的使用以及國(guó)家住房銀行的探討;在住房供應(yīng)方面,已經(jīng)形成了商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房、建立住房租賃市場(chǎng)等;在立法方面,正在加快房地產(chǎn)稅立法;在土地制度方面,住房土地供應(yīng)要實(shí)現(xiàn)“三匹配”等。其中,土地各項(xiàng)改革的推進(jìn)已經(jīng)逐步構(gòu)成了未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的主要架構(gòu)。
十九大召開(kāi)期間,就房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,住建部部長(zhǎng)王蒙徽接受公開(kāi)采訪表示,住建部將綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。這意味著,新一輪房改在根本制度上已經(jīng)做出調(diào)整,“多主體供給、多渠道保障”將會(huì)逐漸變成現(xiàn)實(shí),商品房、政策性住房和集體土地入市將多路并進(jìn)。
“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。”財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷日前表示。對(duì)此,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)高培勇表示,地方政府債務(wù)形成的根本原因是沒(méi)有形成自我約束力,要加快房地產(chǎn)稅改革,從而削弱地方以地生財(cái)?shù)臎_動(dòng)。
采訪中,清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉強(qiáng)調(diào),“以往的調(diào)控主要針對(duì)房?jī)r(jià),以短期政策為主,但是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需要長(zhǎng)期制度安排,本輪長(zhǎng)效機(jī)制的建立重在改變供求關(guān)系和預(yù)期。”租賃房源大規(guī)模入市、削弱房地產(chǎn)金融屬性、房地產(chǎn)稅的研究制定,這些措施對(duì)抑制投機(jī)投資需求有直接作用,都是具有全局意義的長(zhǎng)效制度安排。
在相關(guān)業(yè)內(nèi)人士看來(lái),本輪調(diào)控更重視各項(xiàng)調(diào)控政策內(nèi)在銜接。比如去庫(kù)存已經(jīng)取得很大成效,一二三四線城市都不會(huì)在短期內(nèi)有大量庫(kù)存需要消化。樓市降溫、地市不冷,也給長(zhǎng)效機(jī)制的建立提供了時(shí)間。尤其隨著房地產(chǎn)供給側(cè)改革的加快推進(jìn)、“商品房+保障房”供應(yīng)體系的日益完善,以及地方財(cái)稅體制和收入分配改革走向深入,我國(guó)房地產(chǎn)有望逐漸步入“租購(gòu)并舉、理性開(kāi)發(fā)、持續(xù)發(fā)展”的理性軌道。(記者 鄧華寧)
編輯:周佳佳
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 城市 調(diào)控 政策
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