多地住房租賃體系將建 一線城市未來5年供應(yīng)超250萬套

住房租賃長效機制重塑樓市格局

近日,上海市發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》,指出上海到2020年,基本形成多主體參與、多品種供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系。

截至目前,一線城市住房租賃政策已全部下發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計,未來五年,北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。業(yè)內(nèi)人士認為,推進房屋租賃將成為重點城市樓市調(diào)控政策主要方向,在此背景下,市場供應(yīng)格局將被重構(gòu),房地產(chǎn)行業(yè)將從重購輕租到租售并舉轉(zhuǎn)變,從而促使房地產(chǎn)真正回歸居住屬性。

定位 購租并舉回歸居住屬性

上海市住建委相關(guān)負責人表示,未來將逐步扭轉(zhuǎn)長期以來房地產(chǎn)市場重購輕租的結(jié)構(gòu)性問題,讓住房更好地回歸居住屬性,滿足不同層次、不同人群住有所居的需求,有效抑制房地產(chǎn)市場非理性過熱情緒,推動房價與租金趨穩(wěn)。

“具體方向是,房地產(chǎn)行業(yè)將以滿足新市民住房需求為出發(fā)點、以建立購租并舉的住房制度為主要方向、以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障。”上述負責人表示。

上海住房租賃新政指出,上海市將通過依法保護承租人穩(wěn)定居住權(quán)、落實稅收優(yōu)惠、提高住房公積金使用效率、完善引進人才租房補貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多種措施,著力構(gòu)建超大城市租賃宜居生活。

此外,通過新增用地建設(shè)、商辦房屋按規(guī)定改建、引導產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、穩(wěn)妥有序開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點等多種途徑,增加租賃住房供應(yīng),改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),為實現(xiàn)租有所居的目標提供實物保障。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示,新政指出存量商辦物業(yè)可以改造為租賃用房的導向,一方面將提升租賃住房供應(yīng)水平,另一方面,對于一些高庫存或者有爭議的商辦物業(yè)來說,也是庫存去化、改變經(jīng)營模式的指引。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,如果說托底蓋帽抑制投資,為一二線熱點城市樓市降溫是2017年上半年樓市調(diào)控政策的主要特征,那么2017年下半年樓市主要方向是建立完善的住房租賃體系。

張大偉說,到目前為止全國已經(jīng)有超過8個省份20個以上城市發(fā)布了租賃新政。從政策內(nèi)容看,主要是增加供應(yīng),減少選擇租賃居住的阻力。

“主要手段有兩種。”張大偉表示,租賃政策一類是直接影響房源供應(yīng),比如,供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地,包括北京、上海等城市比較積極。另外一類是針對租購同權(quán)的政策,增加租房者獲得的權(quán)益。

張大偉認為,發(fā)展住房租賃市場,建立租購并舉的住房制度,不僅是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一,能夠鼓勵租賃消費,穩(wěn)定租賃關(guān)系,賦予租房者更多的權(quán)利,更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落,減少非理性購房需求。

主攻 一線城市成租賃主戰(zhàn)場

記者發(fā)現(xiàn),除了租賃試點外,外來人口眾多、住房需求難抑的一線城市成為建立租賃體系的主戰(zhàn)場。據(jù)不完全統(tǒng)計,未來五年,北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。

具體來看,今后五年北京將建設(shè)150萬套住房,其中租賃住房將達50萬套。上海方面提出,“十三五”期間,上海市租賃住房用地供應(yīng)占比約為31%,推出租賃住房共計70萬套。廣州方面,未來五年廣州將推出825萬平方米租賃住房用地,預計可供應(yīng)租賃住房15萬套。

深圳方面,“十三五”期間,深圳將建設(shè)40萬套人才住房,超過特區(qū)成立近40年來的總和,其中70%為租賃住房。此外,不僅要求企業(yè)建設(shè)過程中進行配建不低于20%的自持租賃住房,并將收儲100萬套城中村房統(tǒng)一租賃。除人才住房和保障性住房外,還將通過新建、改建、收購、租賃、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等方式收儲不低于10萬套房源,開展住房租賃業(yè)務(wù)。

9月11日,廣州同時推出六宗地塊。據(jù)悉,位于廣州開發(fā)區(qū)的一地塊要求用于建設(shè)工業(yè)企業(yè)員工租賃用房,租賃對象須經(jīng)黃埔區(qū)人民政府審核同意,項目建成后必須整體確權(quán)并自持,不得分割銷售,自持年限與土地出讓年限一致。海珠區(qū)琶洲區(qū)域地塊也要求土地項目建成后,受讓人自持物業(yè)不得低于項目計算容積率總建筑面積70%,自持物業(yè)必須整體確權(quán),不得分割銷售。

9月13日,上海集中出讓分布于浦東新區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)的四宗租賃住宅用地,起始樓面均價僅為7725元/平方米,其周邊房價均超過10萬元/平方米。溢價率均為0。北京方面已累計成交20宗70年產(chǎn)權(quán)租賃土地,合計租賃土地面積高達131萬平方米。

值得一提的是,為能真正提供低價租賃住房,深圳還恢復了已停止近30年的劃撥用地模式。9月1日,深圳出臺完善土地供應(yīng)管理若干意見,明確指出,對于只租不售的人才和保障住房將實行劃撥用地,產(chǎn)權(quán)歸國家機關(guān)所有。同時要求,除福田、羅湖、鹽田區(qū)外,其他行政區(qū)、新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)應(yīng)于2018年6月底前至少供應(yīng)一宗地塊,用于全部建設(shè)自持租賃住房或商務(wù)公寓。

張大偉認為,這是從土地供應(yīng)開始房屋全面回歸居住屬性的體現(xiàn)。因此,樓市未來五年將迎來大量限價、租賃等多層次住房,以滿足不同層次人員需求,增加供應(yīng)后,市場價格有望降低。新城控股高級副總裁歐陽捷也認為,政府推出租賃土地是為了解決房價過高問題。

鼓勵 REITs試點或加速推進

值得注意的是,上海新政指出,將支持企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品,加快推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點,鼓勵保險機構(gòu)合理運用保險資金等。

北京出臺的租賃住房改革方案中,提出引導和支持金融機構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。繼續(xù)推進公共租賃住房開發(fā)貸款試點工作,適度增加試點參與銀行數(shù)量。主動向中國銀行間市場交易商協(xié)會推薦住房租賃企業(yè)或項目,支持其發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券,拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)展的優(yōu)惠政策,協(xié)調(diào)與指導金融機構(gòu)積極參與,支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

深圳租賃新政也顯示,在住房租賃企業(yè)的信貸支持方面,將鼓勵商業(yè)銀行和資本市場對住房租賃企業(yè)提供信貸支持、股權(quán)投資。鼓勵符合條件的住房租賃企業(yè)通過IPO、債券及不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式融資,穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。

杭州租賃試點方案中也表示,鼓勵金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則,對住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。金融管理部門要積極支持住房租賃企業(yè)開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點,吸引社會化投資,多渠道籌集資金。

事實上,目前證監(jiān)會正在加緊研究制定面向個人投資者的公募REITs產(chǎn)品的相關(guān)政策法規(guī),其中,租賃運營類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會副秘書長荊蘭竹在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,REITs是中小投資者在投資房地產(chǎn)實體外,享受房地產(chǎn)紅利的有效渠道,投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,具有較好的變現(xiàn)性。(記者 梁倩 鄭鈞天)