日前召開的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議提出，化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。緣何這次提及“化解房地產(chǎn)庫存”，并將其與房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)發(fā)展掛鉤？如何評(píng)估樓市當(dāng)前的庫存及其對(duì)樓市和經(jīng)濟(jì)的影響？

微觀上，庫存是一個(gè)企業(yè)管理的概念，是指企業(yè)為銷售而準(zhǔn)備的原材料、中間品以及產(chǎn)成品，即所謂“庫存管理”。按生產(chǎn)流程，庫存分為原材料、中間品（半成品）和產(chǎn)成品三個(gè)類別的庫存；宏觀層上，企業(yè)庫存行為是判斷行業(yè)或宏觀經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)，即所謂“庫存周期”。如經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、需求改善，但生產(chǎn)還沒有完全恢復(fù)，就帶來庫存的被動(dòng)消耗，稱為產(chǎn)出上行、庫存下降的“被動(dòng)去庫存”階段；經(jīng)濟(jì)由復(fù)蘇轉(zhuǎn)為繁榮，稱為產(chǎn)出上升、庫存上升的“主動(dòng)補(bǔ)庫存”階段。

因此，樓市“去庫存”，應(yīng)該是行業(yè)“庫存周期”的概念。并且，由于樓市庫存去化到何種程度，關(guān)聯(lián)到上游原材料和制造業(yè)（水泥、鋼鐵、建材等）、關(guān)聯(lián)到下游消費(fèi)品行業(yè)（家具建材、家電家紡、裝飾裝潢等）的庫存行為，進(jìn)而影響到經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張或收縮的動(dòng)能，因而備受各界關(guān)注。

樓市“去庫存”首次提出，是在2014年7月11日住建部城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，新任部長(zhǎng)陳政高就完善房地產(chǎn)政策提出了三點(diǎn)落實(shí)意見，排在首位的就是“千方百計(jì)去庫存”。從那時(shí)起，“去庫存”就取代“調(diào)房?jī)r(jià)”，成為樓市的新主題。可以說，近一年多來，為了“去庫存”，采取了很多措施，比如退出包括限購(gòu)在內(nèi)的行政干預(yù)、降低稅費(fèi)、提高杠桿，再比如打通商品房和保障房通道、公積金異地流轉(zhuǎn)、停止土地供應(yīng)、發(fā)展新房租賃等。

事實(shí)上，今年以來樓市“去庫存”效果是不錯(cuò)的。全國(guó)樓市銷售面積增幅從1-2月份下滑16.9%逆轉(zhuǎn)到1-10月份增長(zhǎng)7.2%，預(yù)計(jì)全年銷售規(guī)模有望探到2013年13.1億平方米的歷史最高。50個(gè)重點(diǎn)城市樓市庫存消化周期，已從上半年的15個(gè)月回落到目前的11.4個(gè)月，一線城市庫存消化周期甚至為7-9個(gè)月。進(jìn)入四季度，開發(fā)商在這些區(qū)域已經(jīng)從“去庫存”全面轉(zhuǎn)向了“補(bǔ)庫存”，土地市場(chǎng)明顯回升。

CREIS數(shù)據(jù)顯示，10月監(jiān)測(cè)的37個(gè)主要城市的成交量環(huán)比上升17.73%，庫存則下降了1.8%，而三、四線城市庫存嚴(yán)重。究其原因，首先，三、四線城市人口產(chǎn)業(yè)集聚能力不足，樓市有效需求跟不上；其次，三、四線城市政府財(cái)力有限，“土地?fù)Q配套”是區(qū)域開發(fā)的主要形式，土地房屋聯(lián)合開發(fā)的“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”模式很普遍，超級(jí)大盤比比皆是，很多項(xiàng)目要開發(fā)數(shù)年，甚至十幾年。

因此，即便重點(diǎn)城市樓市持續(xù)回暖，并帶動(dòng)全國(guó)樓市銷售量回升，但銷售與庫存“兩張皮”始終存在。今年以來，庫存僅在5月短暫減少，后續(xù)一直增加。10月底，全國(guó)商品房待售面積比9月底增加2122萬平方米，遠(yuǎn)大于7-9月月均僅100萬平方米左右的增幅。另外，商品住房庫存結(jié)束連續(xù)兩個(gè)月減少態(tài)勢(shì)，10月大增1180萬平方米。庫存大幅攀升，重災(zāi)區(qū)在三四線城市，而“金九銀十”推盤增加、前期政策激勵(lì)效應(yīng)遞減是主要原因。

另外，從庫存概念看，除了常說的待售庫存，即產(chǎn)成品庫存外，還包括在建庫存（半成品）和已批未建庫存（原材料）。前者是顯性庫存，規(guī)模不大，業(yè)內(nèi)匡算的消化周期多在24個(gè)月左右；后兩者是隱性庫存，規(guī)模非常大。中信證券估計(jì)，按規(guī)劃建筑面積，目前已批未建庫存70.9億平方米、在建庫存55.3億平方米、待售庫存6.6億平方米，全國(guó)整體庫存達(dá)到132.8億平方米。若按2013年13億平方米的歷史最高銷售計(jì)算，即便未來不增加土地供應(yīng)，也要10年才能消化完。

當(dāng)前，盡管資金面全面好轉(zhuǎn)，但開發(fā)商新開工和拿地積極性并不高，庫存制約是首要原因。三、四線城市開發(fā)投資、新開工和庫存分別占全國(guó)的45%、60%和70%，所以就不難理解緣何今年以來樓市“先行指標(biāo)”（新開工、拿地、開發(fā)投資）始終疲軟，這也是今年以來固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)回落的原因。盡管樓市庫存成本比較低，但關(guān)鍵是，若三、四線城市庫存不消化，全國(guó)樓市開發(fā)投資、上下游制造業(yè)產(chǎn)能過剩，進(jìn)而全社會(huì)固定資產(chǎn)投資疲軟的格局就無法化解。

因此，去庫存仍將貫穿2016年。在政策上，針對(duì)既有政策邊際效應(yīng)減退，新一輪政策呼之欲出，如首套房貸款首付和交易稅負(fù)降低、推進(jìn)公積金異地流轉(zhuǎn)、保障房（包括棚改）供給全面貨幣化、國(guó)家住房銀行、資產(chǎn)證券化等。另外，以加速新型城鎮(zhèn)化為契機(jī)，以戶籍改革和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為抓手，大力夯實(shí)返鄉(xiāng)置業(yè)，可能成為政策重點(diǎn)，意在讓“需求跟著人走、人跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走”，實(shí)現(xiàn)外來人口在城鎮(zhèn)化成本較低的三、四線城市“扎根”、讓產(chǎn)業(yè)在三、四線城市集聚，從而實(shí)現(xiàn)“樓市、人口、產(chǎn)業(yè)”發(fā)展的順循環(huán)。