2017年8月28日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（下稱“方案”），在北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

政策一出，立刻引起媒體和業(yè)界高度關(guān)注。有觀點(diǎn)稱，這一政策意味著集體土地正式入市，建在其上的房地產(chǎn)開發(fā)成本可降至20%－30%，也就是說二、三折超低價(jià)房即將面市。還有不少冠以“樓市王炸”之類浮夸標(biāo)題的文章也隨即刷屏。可惜的是，這些文章似乎有些誤讀了。

那么，《方案》釋放出的真正信息究竟是什么？以下五個(gè)問題或許可為我們管窺一二。

一問：為什么要開展《方案》試點(diǎn)？

長(zhǎng)久以來，我國(guó)采取的是“土儲(chǔ)模式”——國(guó)家對(duì)集體土地先征用、變性、收儲(chǔ)，變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地以后再進(jìn)行開發(fā)。然而，洪水總有撞上堤壩的時(shí)候，隨著社會(huì)發(fā)展，集體土地的開發(fā)模式和發(fā)展方式已難以適應(yīng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向。中國(guó)城鎮(zhèn)化的后半段還有很長(zhǎng)的路要走，如何避開征地環(huán)節(jié)，在集體土地上探索繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的新模式，成為頂層設(shè)計(jì)的當(dāng)務(wù)之急。

其一，在住房的供需矛盾推動(dòng)下，在集體土地上建設(shè)住房逼不得已成為現(xiàn)實(shí)，但因政策空白，由此導(dǎo)致的消防、治安、地方黑惡勢(shì)力坐大等問題成堆，既然擋不住、禁不絕，不如變堵為疏，跟上市場(chǎng)步伐，以正視聽。

其二，積弊已久的城鄉(xiāng)矛盾不但久未破題，城鄉(xiāng)差距反而越來越大，尤其是城鄉(xiāng)接合部等地區(qū)，城鄉(xiāng)距離近在咫尺，對(duì)比反差卻如天壤，如不及時(shí)化解，城鎮(zhèn)化將被畫地為牢。

其三，新形勢(shì)下保增長(zhǎng)壓力大，無論對(duì)國(guó)家還是城市，經(jīng)濟(jì)停止增長(zhǎng)意味著就業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定等一系列問題的連鎖反應(yīng)。

至此，筆者以為，本次政策的根本目的是解決土地財(cái)政模式面臨的瓶頸，為保持城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和城市整體可持續(xù)發(fā)展、推動(dòng)發(fā)展方式盡快轉(zhuǎn)向提出措施。

二問：試點(diǎn)房售價(jià)會(huì)降低嗎？

熟悉土地開發(fā)的人知道，在政府主導(dǎo)的土儲(chǔ)模式下，住房售價(jià)涵蓋了征地、拆遷、農(nóng)民安置、農(nóng)民轉(zhuǎn)居、物業(yè)建安、配套設(shè)施、企業(yè)利稅六大項(xiàng)。那么，在集體土地上建設(shè)住房的成本是否會(huì)減少呢？從成本結(jié)構(gòu)上看，減少的只是征地和農(nóng)轉(zhuǎn)居，對(duì)于13個(gè)大城市試點(diǎn)，兩項(xiàng)成本所占住房售價(jià)比不超一半。

倘若低租金房供應(yīng)充分，新增住房確實(shí)能暫時(shí)緩解供需矛盾，房?jī)r(jià)也會(huì)有所下降。不過，下降幅度卻很難計(jì)算，因?yàn)榧w土地租賃住房只租不售，何來二三折價(jià)房之說？

不僅如此，由于集體土地可以入市，村集體和農(nóng)民配合拆遷和征收的意愿就會(huì)減弱。征地更難，商品房供應(yīng)量就會(huì)減少。由于商品房有著唯一合法的買賣權(quán)，投資品屬性不可替代，國(guó)人的買房觀念又不可能一下轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙宰鉃橹鳌保I房需求仍將長(zhǎng)期持續(xù)。

殷鑒未遠(yuǎn)，深圳房?jī)r(jià)近年大漲，就是源于2009年率先進(jìn)行的集體土地入市探索，隨后幾年都完不成土地整備（即土地收儲(chǔ)）計(jì)劃，缺口達(dá)一半以上。供需矛盾下，房?jī)r(jià)成為了出口。