盤點(diǎn)??2016樓市迎來周期高點(diǎn)

中指院報(bào)告顯示，2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來本輪周期的高點(diǎn)，全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高，城市分化態(tài)勢(shì)延續(xù)。國(guó)慶節(jié)前后，各地政府密集出臺(tái)調(diào)控政策，四季度市場(chǎng)走勢(shì)漸趨平穩(wěn)。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2016年1-11月百城住宅價(jià)格累計(jì)上漲17.83%，較2015年全年擴(kuò)大13.68個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海等十大城市新建住宅價(jià)格1-11月累計(jì)上漲20.95%，百城及十大城市累計(jì)漲幅均創(chuàng)近年新高，而二手房?jī)r(jià)格漲幅也處于高位。

合富房地產(chǎn)研究院的報(bào)告也顯示，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上升周期由2014年中旬各地陸續(xù)取消限購起計(jì)，經(jīng)歷多重政策利好的持續(xù)疊加，最終表現(xiàn)為全國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面、快速上漲，21個(gè)城市兩年價(jià)格平均上漲35%。

不過，雖然2016年的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅顯著，但調(diào)控收緊后價(jià)格趨穩(wěn)。在四季度多城調(diào)控政策密集出臺(tái)后，熱點(diǎn)城市的新房及二手房?jī)r(jià)格漲幅均出現(xiàn)回落。

中指院數(shù)據(jù)顯示，一至三季度百城均價(jià)累計(jì)漲幅持續(xù)擴(kuò)大，三季度累計(jì)漲幅達(dá)6.78%，其中8、9月環(huán)比漲幅均突破兩個(gè)百分點(diǎn)，9月環(huán)比漲幅高達(dá)2.83%，創(chuàng)單月環(huán)比漲幅新高；10月開始，百城均價(jià)環(huán)比漲幅顯著收窄1.18個(gè)百分點(diǎn)，其中有48個(gè)城市漲幅收窄（或降幅擴(kuò)大），11月百城住宅價(jià)格環(huán)比漲幅進(jìn)一步收窄0.77個(gè)百分點(diǎn)，漲幅收窄（或降幅擴(kuò)大）的城市增加至73個(gè)。

成交量的走勢(shì)也與價(jià)格表現(xiàn)類似：全年成交量創(chuàng)歷史新高的背景下，庫存量及庫存消化時(shí)間持續(xù)走低，但國(guó)慶前后因多地樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，市場(chǎng)環(huán)境收緊，預(yù)期轉(zhuǎn)向，成交量高位下調(diào)。

展望??銷售量?jī)r(jià)回調(diào)不同城市走勢(shì)分化

對(duì)于2017年的樓市走勢(shì)，機(jī)構(gòu)報(bào)告認(rèn)為，因城施策將在控風(fēng)險(xiǎn)與去庫存基調(diào)下不斷深化，熱點(diǎn)城市面臨量?jī)r(jià)回調(diào)，而三四線城市有望延續(xù)平穩(wěn)走勢(shì)。

政策方面，合富房地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì)，2017年中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控仍將延續(xù)“分類施策、因城施策”主基調(diào)，信貸手段將成為2017年調(diào)控的主要工具，整體房貸較2016年或?qū)⒂兴s減；一線城市和重點(diǎn)城市，地方政府抑制房?jī)r(jià)、地價(jià)的政策壓力持續(xù)，非重點(diǎn)城市繼續(xù)去庫存。

在時(shí)間上，合富報(bào)告認(rèn)為，2017年上半年政府政策將保持相對(duì)穩(wěn)定以觀察調(diào)控效果，但仍在快速上漲的地方市場(chǎng)將繼續(xù)加碼；下半年（或“五一”前后）調(diào)控主要視乎各地市場(chǎng)運(yùn)行表現(xiàn)，若市場(chǎng)未出現(xiàn)明顯扭轉(zhuǎn)，不排除再出現(xiàn)“各地集中式的調(diào)控加碼”。

中指院報(bào)告稱，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析，預(yù)計(jì)2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)回調(diào)，新開工小幅下降，投資低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。

報(bào)告認(rèn)為，需求方面，因2017年是本輪房地產(chǎn)周期的末期，商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計(jì)全年降幅將達(dá)到12.8%—14.8%，其中一線及二線城市銷售面積將呈現(xiàn)下降，二線城市降幅較為顯著，三四線城市市場(chǎng)波動(dòng)平緩。

“房地產(chǎn)投資增速在2.5%—4.5%之間。價(jià)格方面，需求回調(diào)導(dǎo)致價(jià)格有所下跌，預(yù)計(jì)全年跌幅在1.9%到3.9%之間。”中指院報(bào)告稱。中指院報(bào)告判斷，2017年一二線城市市場(chǎng)的整體進(jìn)入量?jī)r(jià)調(diào)整階段，但是不同的城市仍存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

其中，一線城市步入存量房時(shí)代，新房開發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)空間不斷被壓縮，城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來的存量土地和存量物業(yè)盤活將是未來的主題，租房市場(chǎng)也有望成為行業(yè)新機(jī)遇。二線過熱城市房?jī)r(jià)空間被透支，具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市將成為發(fā)展的新風(fēng)口。

合富房地產(chǎn)研究院則認(rèn)為，在因城施策下，2017年各地房?jī)r(jià)將分化。其中，一線城市基于其要素價(jià)格上升及供應(yīng)下降趨勢(shì)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)具備較佳支撐。其它重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)將分化發(fā)展，總體而言，供求緊張、規(guī)劃利好大、房?jī)r(jià)絕對(duì)值仍在相對(duì)低位的城市，價(jià)格具備較大支撐。

不過，合富報(bào)告指出，政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變之下，即使房?jī)r(jià)能夠繼續(xù)趨于上升的城市，其房?jī)r(jià)漲幅將較2016年大幅收窄；而經(jīng)過2016年各重點(diǎn)城市地價(jià)普遍上揚(yáng)，以及在數(shù)年調(diào)控中潛在購房者對(duì)政策調(diào)控的耐受性增強(qiáng)，即使房?jī)r(jià)趨于下降的城市，其房?jī)r(jià)跌幅將會(huì)相對(duì)有限。

■連線

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：房企應(yīng)調(diào)整城市布局

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從政策面發(fā)展趨勢(shì)來看，2017年住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓還將繼續(xù)，同時(shí)，資本市場(chǎng)融資環(huán)境從嚴(yán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是部分民營(yíng)房企將在2017年下半年開始遭遇資金兌付壓力。從整體上來看，上半年交易量勢(shì)必會(huì)首先出現(xiàn)下滑，“量跌價(jià)穩(wěn)”成為這個(gè)階段的樓市特征。

“預(yù)計(jì)從三季度個(gè)案開始出現(xiàn)下跌，整體市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的趨勢(shì)，價(jià)格的指標(biāo)會(huì)發(fā)生變化。”張宏偉預(yù)測(cè)說，下半年總體市場(chǎng)會(huì)表現(xiàn)為“以價(jià)換量”。而這樣的局面有可能至少一直會(huì)持續(xù)到2018年的上半年。

他指出，隨著市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，明年的市場(chǎng)對(duì)于部分房企尤其是“加杠桿”較大民營(yíng)房企來講是一場(chǎng)惡戰(zhàn)。張宏偉建議，市場(chǎng)低迷期地價(jià)相對(duì)合理，屆時(shí)房企可以選擇核心城市進(jìn)行拿地布局“換倉”，調(diào)整城市布局，爭(zhēng)取城市優(yōu)質(zhì)土地資源。