棋局 全國33個(gè)試點(diǎn)進(jìn)入最后半年

在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革的嘗試方面，郫都區(qū)只是其中一個(gè)樣本。

從2016年開始，全國33個(gè)縣進(jìn)行征地制度改革、農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革和宅基地制度改革等“三塊地”改革試點(diǎn)。據(jù)國土資源部4月份透露，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市地塊目前各試點(diǎn)共計(jì)完成278宗，總價(jià)款約50億元人民幣。這意味著每畝地的平均入市價(jià)格約為110萬元。

按照計(jì)劃，今年12月31日，所有試點(diǎn)將正式收官，試點(diǎn)成果呈報(bào)上級部門進(jìn)行驗(yàn)收和評估，對實(shí)踐證明可行的，修改完善有關(guān)法律；對實(shí)踐證明不宜調(diào)整的，恢復(fù)施行有關(guān)法律規(guī)定。也就是說，這些改革試點(diǎn)還剩下最后半年的時(shí)間。

有專家表示，過去，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地難以自由流轉(zhuǎn)，其結(jié)果是城市建設(shè)用地日漸短缺的同時(shí)，城鄉(xiāng)建設(shè)用地卻利用粗放，造成大量空閑用地，得以流轉(zhuǎn)后，將賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置。

國土資源部調(diào)控和監(jiān)測司巡視員董祚繼此前告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地制度改革的基本思路，是允許規(guī)劃確定為經(jīng)營性用途的存量農(nóng)村集體建設(shè)用地，與國有建設(shè)用地享有同等權(quán)利，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，可以出讓、租賃、入股，并完善入市交易規(guī)則、服務(wù)監(jiān)管制度和土地增值收益的合理分配機(jī)制?，F(xiàn)階段農(nóng)村所擁有的存量建設(shè)用地多達(dá)2.5億畝，盤活農(nóng)村資源，激活農(nóng)村資產(chǎn)，那么，農(nóng)村將成為中國經(jīng)濟(jì)增長的“下一個(gè)風(fēng)口”。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市潛力很大，但董祚繼也表示，改革也面臨諸多困難和矛盾，需要理性看待。例如，由于長期以來對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)重視不夠，造成農(nóng)村土地管理基礎(chǔ)普遍不夠扎實(shí)。各種歷史遺留問題錯(cuò)綜復(fù)雜，土地及農(nóng)房產(chǎn)權(quán)資料缺失、權(quán)屬爭議、違法違規(guī)等情況大量存在，過去私下交易行為問題叢生、尾大不掉。這些因素明顯影響到改革的全面推進(jìn)。

難點(diǎn) 產(chǎn)權(quán)限制和政策配套成當(dāng)前瓶頸

實(shí)際上，基層政府工作人員對此次改革面臨的困難也有同樣的感受。郫都區(qū)國土部門相關(guān)負(fù)責(zé)人就坦言，隨著試點(diǎn)的不斷深入以及農(nóng)村土地征收、宅基地制度改革任務(wù)的疊加，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市在程序和措施上都面臨瓶頸。

上述負(fù)責(zé)人表示，一是改革的政策配套跟進(jìn)不足，農(nóng)村土地制度改革涉及的利益關(guān)系復(fù)雜，單一政策支撐難以奏效。當(dāng)前來看，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)金融服務(wù)、土地入市的財(cái)稅征管和行政審批、土地供后監(jiān)管等方面的配套政策及制度建設(shè)尚屬空白，需要加快研討并協(xié)同跟進(jìn)。

二是土地利用規(guī)劃管控缺乏彈性，農(nóng)村地區(qū)建設(shè)用地發(fā)展空間狹小，就地入市與現(xiàn)有基本農(nóng)田布局極易沖突。如何在確?；巨r(nóng)田保護(hù)面積不減少、質(zhì)量不降低的前提下，突破現(xiàn)有土地利用規(guī)劃管理模式，利用好農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，確實(shí)是一個(gè)難題。

三是農(nóng)村土地二級市場沒有放開。二級市場交易管理涉及國土、房產(chǎn)、工商等多個(gè)部門，由于沒有統(tǒng)一匯總和發(fā)布信息的渠道，造成了交易信息不對稱，增加了政府精準(zhǔn)調(diào)控的難度，土地違規(guī)交易和隱性交易的隱患無法消除，不利于農(nóng)村土地市場的健康發(fā)展。

四川邁高旅游資源開發(fā)有限公司董事長張旭東認(rèn)為，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，要想真正實(shí)現(xiàn)與國有建設(shè)用地的同價(jià)同權(quán)，順利進(jìn)行抵押融資是一把重要的尺子。但是，目前對此提供抵押貸款服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)很少，這對改革進(jìn)程是一個(gè)很大的掣肘。

值得一提的是，有專家認(rèn)為，改革成敗與否，土地用途規(guī)劃是關(guān)鍵。目前農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)中，被拍賣的土地多用于工業(yè)、倉儲用地，少量用于商貿(mào)用地，也有一些沿海試點(diǎn)地區(qū)嘗試將入市后的地塊用于住宅地產(chǎn)開發(fā)，也就是俗稱的“商住兩用”型地產(chǎn)。

在成都，很多“不差錢”的投資者同樣相中了農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地潛在的巨大市場價(jià)值。但是，在對改革政策進(jìn)行一定了解后，有投資者就表示，如果完全按現(xiàn)行改革文件來操作，在試點(diǎn)區(qū)域投資“商住兩用”型地產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)權(quán)和交易都是今后很難繞過的“一道坎”。