數(shù)據(jù)來源：《2016中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告》

費用不漲，服務(wù)不下降

業(yè)主自管后，祈樂苑的物業(yè)費一直沒漲，至今還保持著10年前的水平——樓梯樓0.7元/月/平方米、電梯樓1元/月/平方米；停車月保費甚至從過去的1000元下降到500元至600元。

那么問題來了：10年來物價、人工漲了又漲，這么低的收費如何維持小區(qū)日常運轉(zhuǎn)？

冼敏強給記者算了一筆賬：小區(qū)每年總收入約為400萬元，包括物業(yè)管理費、車位費和車輛管理費、其他收益3個部分。物業(yè)管理費每月約13萬元，車位費和車輛管理費每月約15萬元，其他收益則包括電梯廣告收益、網(wǎng)球場租賃收益、小區(qū)攤位收益、房屋中介款、代收水電費等；對前物業(yè)公司的資金追討，算下來也有數(shù)十萬元。

支出部分中，最大頭的是50多名物業(yè)管理人員的工資薪酬和保險福利，每月大約20余萬元。此外包括園區(qū)工程建設(shè)、購買工程物料、清潔用品、設(shè)備維修費用及相關(guān)辦公費用等。

“在3年的業(yè)主自管中，小區(qū)共收入約1200萬元。除去支付物業(yè)管理人員工資等費用外，還結(jié)余約五六百萬元。”冼敏強稱。

在自管中，祈樂苑逐漸形成了三層架構(gòu)。最高層是業(yè)委會，共有10位委員組成；再往下，有一個物業(yè)中心，直屬業(yè)委會，設(shè)保安部、工程部、清潔部、行政部等部門；最基層是保潔員、保安等一線物管人員。

“我們就相當(dāng)于一個公司，這些物管員工，包括物業(yè)主管在內(nèi)全部是直接自聘的，也正常給員工發(fā)工資和繳社保。”冼敏強說，與企業(yè)不同的是，業(yè)委會10位委員全部為兼職，不拿一分錢工資，所有盈余用于整個小區(qū)的翻新建設(shè)。業(yè)委會每年2萬元的活動經(jīng)費是經(jīng)業(yè)主大會投票同意的，在賬上卻一掛3年，從來沒有用過。

為了保障業(yè)主知悉權(quán)，業(yè)委會還對每月的開支收入予以公告和網(wǎng)上公示，詳細到為開會購買水果的費用。

不壓縮員工工資成本，祈樂苑物管收支的盈余從哪兒來？冼敏強表示，物業(yè)費雖然沒漲，但交的人多了。“過去，小區(qū)有些業(yè)主，十幾年來就沒交過一分錢物業(yè)費。現(xiàn)在業(yè)主自管了，都得老老實實交。有一個業(yè)主很頑固，一拖半年就是不交。我們不用左哄右勸，更不用威逼利誘，理直氣壯拿出《業(yè)主公約》來直接起訴到法院。最后法院判他如數(shù)補交1000多元物業(yè)費，外加1000多元滯納金，讓他懊悔不迭。”冼敏強說，“一人倒霉十人看，之后就沒人敢再當(dāng)‘老賴’了。”此外很重要的，是去除了物業(yè)公司在中間的利潤。過去很多共有產(chǎn)權(quán)的廣告、租賃收益，不明不白進了物業(yè)公司腰包，現(xiàn)在全部“顆粒歸倉”。

為了給業(yè)主提供更好的物業(yè)服務(wù)，祈樂苑業(yè)委會在人力資源管理上動足了腦筋。物業(yè)中心建立了員工飯?zhí)煤退奚幔?0多人全部包吃包住，“五險一金”一項不少，節(jié)假日還按規(guī)定有兩倍或三倍工資。員工忠誠度大大提高，小區(qū)治安和環(huán)境都大為好轉(zhuǎn)。

保潔員陳阿姨干這行有七八年了，前些年在附近一個小區(qū)工作的時候，她和工友基本上一個月也不會擦洗一次垃圾桶，留下經(jīng)年累月的殘渣污漬，即使垃圾清干凈了也是臭氣陣陣。

如今到了祈樂苑，陳阿姨不但每星期都洗垃圾桶，洗完后還里里外外擦得干干凈凈。“一來呢，是這邊的工資待遇確實稍好那么一點點，我來這里3年，已逐年上漲了800多元，現(xiàn)在比周邊一些大樓盤還高一點；二來呢，這個小區(qū)沒有物業(yè)公司，是業(yè)委會直接給我發(fā)工資，那業(yè)主提的意見你不聽咋行？”