【走勢二】去庫存：效果顯著分化加劇

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月末，商品住宅待售面積40457萬平方米，比10月末減少582萬平方米，同比下降8.2%。

瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，2016年去庫存效果顯著，但市場分化明顯。“當(dāng)前三四線城市的存量情況分化明顯，有相關(guān)產(chǎn)業(yè)依托和靠近一線城市的多數(shù)城市對人口有一定的吸引力，房地產(chǎn)市場需求旺盛。如東莞、惠州、昆山和廊坊等三四線城市的庫存去化周期已在15個月以內(nèi)。而多數(shù)東北、中西部三四線城市則由于過去幾年盲目供地開發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問題，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存消化周期在22個月以上，壓力依然不小。”

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，“在分化加劇中去庫存”依然是2017年樓市“主旋律”。2017年樓市調(diào)控的首要任務(wù)仍是去庫存，三四線城市由于庫存壓力高企，市場表現(xiàn)依然疲軟，預(yù)期未來較長時間內(nèi)政府都將維持寬松政策。目前庫存壓力較大、房價仍下跌的城市，在去庫存政策刺激下成交量或有望提升。

【走勢三】去杠桿：銀行普遍收緊房貸額度

與往年樓市反彈有所不同的是，今年部分城市房價暴漲、地王頻出，與金融杠桿的撬動關(guān)聯(lián)密切。

2016年房地產(chǎn)市場供需兩端加杠桿現(xiàn)象顯著。央行最新數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度人民幣新增貸款增加10.16萬億元，同比多增2558億元。其中個人住房貸款累計新增3.63萬億元，同比多增1.8萬億元，增幅接近50%。部分購房者不僅將信貸杠桿用到極致，還利用首付貸等違規(guī)金融手段購房，進(jìn)一步推動了房價上漲。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年房價上漲較快的城市，包括其周邊輻射區(qū)域均出現(xiàn)貸款約束性政策。如20余城出臺的調(diào)控政策中，多數(shù)降低了最高貸款成數(shù)及額度，并重啟限貸政策。上海等熱點城市擴(kuò)大了二套房的認(rèn)定范圍，只要曾有貸款記錄就認(rèn)定為二套房，同時還提高了二套房的公積金貸款利率。

此外，從銀監(jiān)會到地方商業(yè)銀行，目前已普遍開始收緊房貸額度。如上海要求銀行審慎評估借款人家庭償債能力，防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規(guī)進(jìn)入土地市場等。

中信證券預(yù)測，2017年國內(nèi)銀行可能將控制房貸增速，有選擇性地放貸。中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，本輪限貸政策將快速抑制熱點城市房價上漲態(tài)勢，一旦房貸額度收緊，部分房企將以價換量，很多城市將可能出現(xiàn)房價下調(diào)。

【走勢四】土地市場：高價地出現(xiàn)頻率明顯衰減

今年以來，高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊頻現(xiàn)，地價高于周邊房價現(xiàn)象普遍。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，今年全國土地溢價率超過100%的高價地超過240宗，為上一個“地王高峰”2013年的3倍之多。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1－11月，全國土地成交價款7777億元，同比增長21.4%。前50大城市中有10個城市賣地金額同比翻倍，50大城市樓板價均價漲幅高達(dá)43%。

綠地集團(tuán)一位高管表示：“往年開發(fā)商拿地基本都是靠自有資金和開發(fā)貸款，今年首次出現(xiàn)拿地‘配資’現(xiàn)象。寬松的貨幣環(huán)境導(dǎo)致土地市場資金過剩，不少城市地價泡沫明顯。”

一位開發(fā)商坦承，“2017年樓市銷售不會像今年一樣火爆是大概率事件，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題。對于溢價率超過100%的項目來說，如果房價在未來1－2年內(nèi)漲幅上不去，其資金鏈風(fēng)險就很大。”

目前，調(diào)控政策在土地市場也初步見效。由于政府供地條件愈加嚴(yán)苛，房企競地也趨于謹(jǐn)慎，高價地出現(xiàn)的頻率近期明顯衰減。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月底以來，全國地王數(shù)量明顯減少。總價在10億元以上、溢價率超過100%地塊，在10月僅出現(xiàn)17宗，11月只有15宗，為8－9月的三分之一。受訪的開發(fā)商均表示，受到整體政策環(huán)境的影響，未來拿地將更加理性。

中共中央政治局9日召開會議，分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作。會議提出，明年要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

專家認(rèn)為，建立長效機(jī)制關(guān)鍵要解決內(nèi)火，完善制度建設(shè)。從此次會議看，下一步應(yīng)加快住房制度、土地供應(yīng)制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場規(guī)制、新型城鎮(zhèn)化等一系列制度建設(shè)，以長效機(jī)制引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期。