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樓市調(diào)控慎防陷入單一目標導向

2016年10月31日 09:32 | 作者:李嘉宇 | 來源:齊魯晚報
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新一輪樓市調(diào)控政策發(fā)布半月,效果良好。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,10月上半月,15個熱點城市新房價格環(huán)比指數(shù)比9月明顯降低,而成交量回落幅度更大。從過往經(jīng)驗看,調(diào)控后樓市往往會經(jīng)歷“量跌價漲—量跌價滯—量價齊跌”的過程,調(diào)控效果在5-6個月后才會顯現(xiàn)。照常理來講,貨幣政策依舊寬松,限購限貸力度低于上一輪,當前樓市不太可能迅速逆轉(zhuǎn)和冷卻下來。此次國家統(tǒng)計局罕見地發(fā)布半月房價變動情況,并突出熱點城市量價迅速降溫,彰顯調(diào)控效果的意圖非常明顯。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)所顯示的調(diào)控良效,首先意在引導市場預期。畢竟,與前幾輪樓市火爆最大不同在于,本輪房價上漲,并非是居住需求得不到滿足,也非住房供應不足,而是資產(chǎn)配置或投資需求。資產(chǎn)配置或投資需求對市場預期非常敏感,當房價上漲趨勢不再、媒體報道也轉(zhuǎn)向后,預期就扭轉(zhuǎn)了。如果預期和房價上漲的循環(huán)逆轉(zhuǎn)了,即使貨幣依舊寬松,樓市也不會驟然跌入冰點。

此輪調(diào)控的另一個特點,在于市場秩序、需求準入、地市行為、金融杠桿等各領(lǐng)域有各自的任務,多措并舉、全面收緊,讓調(diào)控短期迅速見效。但筆者認為,也要擔心樓市“超調(diào)”的風險。首先,對于杠桿支持下的投資需求和資產(chǎn)配置,管制色彩濃重的“堵”效果好,但也一定會沖擊整體需求。其次,基于控制泡沫的金融“去杠桿”是合理的,但正常融資需求不該“躺槍犧牲”。另外,熱點城市要求大規(guī)模增加供地,但很多城市的需求基礎(chǔ)并不扎實。在未來需求減弱的情況下,特別是投資需求或資產(chǎn)配置退潮后,會不會造成新的無效庫存呢?

因此,調(diào)控的長遠和綜合考慮必須周全,不能陷入單一目標導向。這種單一目標導向,似乎在此前去庫存中也存在,如有的城市為去庫存,不惜支持第三套房的公積金貸款。事實上,人口流出和庫存高壓下,非熱點城市并不具備全面反彈的基礎(chǔ)。

近期,中國宏觀經(jīng)濟論壇發(fā)布的《9月宏觀經(jīng)濟月度數(shù)據(jù)分析報告》顯示,2016年1-7月,全國房地產(chǎn)庫存水平比2015年底累計減少約471萬平方米,而十大城市庫存水平累計減少約1509萬平方米,這說明十大城市以外的其他城市庫存水平反而增加了1038萬平方米。而非熱點城市樓市很有可能隨熱點城市冷卻而降溫。隨著三季度PPP簽約大規(guī)模落地,加上財政赤字率上調(diào),普遍認為2016年四季度及2017年,基建發(fā)力將填補樓市回調(diào)留下的空白。

綜上,筆者認為,要理性看待樓市回調(diào)的幅度及影響,更要摒棄讓樓市短期內(nèi)迅速降溫的單一目標導向式調(diào)控模式?;蛟S在清除投機需求、過度加杠桿的基礎(chǔ)上,讓其漸進回落,并全力推進城鎮(zhèn)化改革,釋放新鮮需求是更理想的做法。

編輯:李敏杰

關(guān)鍵詞:樓市 調(diào)控 需求

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