南京土地熔斷機(jī)制政策實(shí)施后,南京最大一場(chǎng)土地競(jìng)拍賺足了眼球。當(dāng)天,南京集中出讓10幅地塊,其中8幅為住宅地,均設(shè)定了最高限價(jià)。除了超過(guò)40家房企參與搶地之外,更奇葩的是,8幅限價(jià)地塊,最終7幅因熔斷終止出讓。現(xiàn)場(chǎng)主持人大呼“不要逼政府出政策”。

自今年南京推出土地熔斷機(jī)制以來(lái),頗受市場(chǎng)關(guān)注。所謂土地熔斷,是指當(dāng)?shù)貕K競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí),終止土地出讓,所有報(bào)價(jià)無(wú)效。這一調(diào)控思維大概來(lái)自于股市熔斷,目的是提醒開(kāi)發(fā)商理性爭(zhēng)地。從實(shí)踐來(lái)看,雖然土地熔斷機(jī)制當(dāng)時(shí)避免了地價(jià)過(guò)快上漲,但很多開(kāi)發(fā)商并未因該機(jī)制回歸理性。

無(wú)論是主持人再三提醒開(kāi)發(fā)商保持理性,還是8幅限價(jià)地塊7幅熔斷流拍,都說(shuō)明開(kāi)發(fā)商熱情不減。在這種情況下,不能再依賴于土地熔斷來(lái)降溫,而是應(yīng)該反思開(kāi)發(fā)商瘋狂搶地的原因。如果還一味依賴土地熔斷機(jī)制來(lái)防止這些地塊價(jià)格上漲過(guò)快,結(jié)果恐怕只能是土地因熔斷機(jī)制而流拍。

土地熔斷只是按下了“暫停鍵”,并不是從根本上解決開(kāi)發(fā)商搶地、地價(jià)瘋漲的“神器”。表面上看,這些地塊因熔斷終止出讓,不僅抑制了地價(jià)過(guò)快上漲,也間接規(guī)避了房?jī)r(jià)因土地出讓上漲。實(shí)際上,并不能澆滅開(kāi)發(fā)商搶地?zé)崆椤?/p>

這是因?yàn)?開(kāi)發(fā)商瘋狂搶地的根源是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,而且開(kāi)發(fā)商普遍看好未來(lái)市場(chǎng)。再加上城市優(yōu)質(zhì)地塊越來(lái)越少、地價(jià)越來(lái)越高,以及部分開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備不足、手握大量現(xiàn)金,所以都想把有限地塊收入囊中,即使自己爭(zhēng)不到手也要通過(guò)哄抬價(jià)格不讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拿到地。

土地熔斷機(jī)制僅僅是一味治標(biāo)之藥或者“止疼片”,只有穩(wěn)定城市房?jī)r(jià)、改變開(kāi)發(fā)商預(yù)期,才有望讓開(kāi)發(fā)商真正回歸理性。有數(shù)據(jù)顯示,6月份南京房?jī)r(jià)位居百城房?jī)r(jià)漲幅之首,而且已經(jīng)連續(xù)16個(gè)月上漲。在這種情況下,恐怕再理性的開(kāi)發(fā)商也按捺不住搶地沖動(dòng)。

雖然南京“雙控”政策中對(duì)房?jī)r(jià)采取了對(duì)策,比如“嚴(yán)格落實(shí)控房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本”。而且在4月份的“十條意見(jiàn)”中指出,遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭,對(duì)六城區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)的商品住宅項(xiàng)目設(shè)置8%～12%的漲幅空間。事實(shí)表明,南京控房?jī)r(jià)未達(dá)到預(yù)期效果,否則房?jī)r(jià)不會(huì)居全國(guó)漲幅之首,開(kāi)發(fā)商也不會(huì)瘋狂搶地。

無(wú)論是南京開(kāi)發(fā)商瘋狂搶地,還是其他城市頻頻誕生地王,都說(shuō)明土地出讓制度存在不少問(wèn)題。雖然“招拍掛”是一種相對(duì)公平、透明的土地出讓方式,也為地方財(cái)政帶來(lái)可觀收入,但要看到,這種價(jià)高者得的制度使土地爭(zhēng)奪更為瘋狂,滋生了更多地王。

如果更多地將土地出讓與保障房或其他公共設(shè)施配建密切掛鉤,根據(jù)地塊熱度提高配建比例,相信不少開(kāi)發(fā)商搶地時(shí)會(huì)謹(jǐn)慎,因?yàn)榕浣ǖ墓岔?xiàng)目需要大筆投入,收益卻相對(duì)很少。再比如,如果把大宗地塊切割成小宗地塊分別出讓,也能避免開(kāi)發(fā)商瘋狂搶地,因?yàn)榈貕K數(shù)量增多,開(kāi)發(fā)商的機(jī)會(huì)也就多了。

單純依靠熔斷機(jī)制給土地市場(chǎng)降溫,作用很有限,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的預(yù)期沒(méi)有改變,“胃口”也未得到滿足。筆者以為,盡管土地熔斷有相應(yīng)的價(jià)值,但關(guān)鍵還是要從穩(wěn)定房?jī)r(jià)、完善土地出讓制度入手。想讓發(fā)燒樓市快速降溫可從稅收制度改革上入手。例如,緊急征收額外印花稅曾讓香港樓市成功降溫。（馮海寧）