最近溫州市國土局相關負責人就“溫州土地證續(xù)期需繳數(shù)十萬元”信息回應稱，這系“誤讀”，是工作人員的一些說法，并不是結論。

不過，這一“誤讀”卻不經(jīng)意間引發(fā)了一個真命題，土地使用期限這一現(xiàn)有法律模糊規(guī)定的問題。按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等相關法律法規(guī)規(guī)定，租用國家土地的期限住宅70年，工業(yè)／科教文衛(wèi)體／綜合類50年，商業(yè)／旅游／娛樂40年，在上述法律法規(guī)尚未出臺或不完善的時期，國有土地使用權的期限更為模糊，有20年的、有30年的、有40年的等，如深圳1980年建設的國商大廈使用權僅為20年，且已于2001年到期。顯然，溫州這一土地證續(xù)期繳費問題不是個案。

深圳針對國有土地使用權續(xù)期問題，曾出臺《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，明確補繳地價數(shù)額為相應用途公告基準地價的35%，補繳地價一次性交付。而2007年頒布的《物權法》，將土地使用權定義為用益物權的同時，規(guī)定住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。但自動續(xù)期是否意味著無償使用，且是否意味著土地使用人的用益物權受到什么限制等，現(xiàn)行法律尚缺乏相關規(guī)定。盡管《物權法》作為全國人大通過的法律，法律效力上優(yōu)于部委、地方制定的法條、規(guī)定，但《物權法》相關規(guī)定的模糊無疑給土地使用權期限厘定工作帶來困惑。

最典型的是市場定價問題，若正常貫徹土地使用權期限的政策，那么即便地上附屬物是永久產(chǎn)權，但土地使用權一旦到期，地上附屬物的永久產(chǎn)權也必然如同空中樓閣。因此，地上附屬物與土地使用權，在即便自動續(xù)期但不修改相關法律賦予使用者完整用益物權的情況下，在法律層面上都只有最長70年的使用權。

而若如此，城市房地產(chǎn)實際就類似于是一個有期限的資產(chǎn)。這使得土地與地上附屬物，如同汽車等一樣存在折舊攤銷，房地產(chǎn)價值就隨時間而呈邊際遞減態(tài)勢。同樣，若法律不改變70年的土地使用期限，房地產(chǎn)稅、土地增值稅等都將是師出無名。道理很簡單，這些稅種的征收主體是產(chǎn)權所有人，而非實際使用人。可眾所周知，具有價值遞增的土地所有人為國家，帶有價值遞減的地上附屬物所有人為個體，如此一來，房地產(chǎn)稅和土地增值稅的繳費主體就很難厘定為房屋擁有人了。

現(xiàn)實中，二手房價格并未體現(xiàn)出隨時間軸線遞減，也源自市場并未在意70年的土地使用權期限。目前二手房的交易價格，實際已經(jīng)內含了土地增值費用。否則，二手房產(chǎn)將是一個價值邊際遞減的資產(chǎn)，但目前二手房交易價格，實際已內含了土地增值費用，這顯然是市場定價的扭曲。

因此，相關法律必須及時修改，這不僅有助于矯正市場的扭曲，也有助于為進一步改革拓展思路和空間，如賦予居民類似于所有權的永久而完整的用益物權，同時也為推動房地產(chǎn)市場的清費明稅創(chuàng)造條件。

□劉曉忠（財經(jīng)專欄作者）