開發(fā)商向業(yè)主交房時(shí)，僅提供了臨時(shí)用電，直至近3年后，才提供了市政正式用電。業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商交房時(shí)未提供市政正式用電屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)賠償業(yè)主相應(yīng)損失。近日，山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院審結(jié)了這起商品房銷售合同糾紛上訴案，開發(fā)商因提供瑕疵用電被法院判決賠償業(yè)主違約金兩萬余元。

據(jù)了解，業(yè)主金某于2012年12月14日與某開發(fā)商簽訂商品房買賣合同一份，約定購買房屋一套。開發(fā)商在合同中承諾，水、電于房屋實(shí)際交付使用之日起達(dá)到使用條件，如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：每逾期一天，出賣人向買受人支付20元賠償金。

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合同簽訂后，金某付清了全部房款。然而，房屋在2013年6月15日交付時(shí)，使用了臨時(shí)供電，直到2016年5月31日，小區(qū)供電配套設(shè)施才經(jīng)檢測(cè)合格，正式投入運(yùn)行，接入了10KW正式電源。對(duì)于此前一直使用臨時(shí)供電的原因，開發(fā)商稱系因外線管溝制約，屬于第三方造成，但未就該主張?zhí)峁┫鄳?yīng)證據(jù)。

案件審理期間，雙方對(duì)合同中注明的水電“達(dá)到使用條件”有不同解釋，金某認(rèn)為供應(yīng)正式用電方為“達(dá)到使用條件”，開發(fā)商則認(rèn)為供應(yīng)臨時(shí)電源即已“達(dá)到使用條件”。金某與開發(fā)商協(xié)商未果后訴至法院，要求開發(fā)商按照合同約定支付逾期供電違約金兩萬余元。

對(duì)于爭(zhēng)議，一審法院認(rèn)為，本案對(duì)房屋交付條件的約定僅為單體竣工驗(yàn)收合格，此種情況下雙方對(duì)于配套基礎(chǔ)設(shè)施正常運(yùn)行的約定更加重要，應(yīng)當(dāng)作嚴(yán)格解釋。即開發(fā)商交付房屋時(shí)僅提供臨時(shí)用電的行為不屬于合同約定的“達(dá)到使用條件”，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)合同約定向金某支付逾期達(dá)到使用條件的賠償金，按照每日20元的標(biāo)準(zhǔn)，共計(jì)兩萬余元。

一審宣判后，開發(fā)商不服，向山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院提起上訴。濟(jì)南中院審理后，判決駁回上訴，維持原判。

交房時(shí)僅供臨電構(gòu)成違約

-以案釋法

對(duì)于該案，法院終審后認(rèn)為，涉案的購房合同中明確約定“水、電于房屋實(shí)際交付使用之日起達(dá)到使用條件”，系開發(fā)商對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。根據(jù)《電力供應(yīng)與使用條例》規(guī)定，新建小區(qū)的電力設(shè)施經(jīng)供電企業(yè)檢驗(yàn)合格的，方可投入使用；但開發(fā)商至2016年5月才取得供電配套設(shè)施驗(yàn)收合格證明，此前的臨時(shí)供電行為，不符合行政法規(guī)的規(guī)定。同時(shí)，根據(jù)《供電營業(yè)規(guī)則》規(guī)定，臨時(shí)用電一般不具有永久性，且臨時(shí)電源的用戶不得向外轉(zhuǎn)供電，也不得轉(zhuǎn)讓給其他用戶，供電企業(yè)也不受理其變更用電事宜；涉案商品房系為保障居住使用的永久性建筑，臨時(shí)用電顯然不能滿足使用需求。

此外，根據(jù)我國合同法規(guī)定，對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋；對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。根據(jù)通常理解，臨時(shí)用電一般不具有永久性，臨時(shí)用電不能滿足使用需求，而且在住宅小區(qū)使用臨時(shí)電源也不符合相關(guān)行政法規(guī)及部門規(guī)章的要求。因此，涉案合同約定的“達(dá)到使用條件”應(yīng)解釋為具備市政正式用電，開發(fā)商主張涉案房屋已經(jīng)供應(yīng)臨時(shí)用電，即為“達(dá)到使用條件”，于法無據(jù)。一審法院對(duì)此認(rèn)定并無不當(dāng)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商雖主張涉案小區(qū)的臨時(shí)供電是由第三方原因造成的，但第三方原因不能成為法定免責(zé)事由，其免責(zé)抗辯的理由不能成立，一審判決開發(fā)商支付供電未達(dá)到使用條件的賠償金并無不當(dāng)。據(jù)此，法院終審后，維持原判。