日前,中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發(fā)布了2018年9月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》(以下簡稱“報告”)。報告預(yù)測,短期來看一線、準一線及二線城市“金九銀十”落空,房價穩(wěn)中有降。三四線城市房價漲速繼續(xù)下降。

對于目前住房市場的發(fā)展現(xiàn)狀與存在問題。報告中指出,一線城市房價穩(wěn)中略升,但潛在供求矛盾難以短期緩解。2018年初以來,北京房價開始回升,上海繼續(xù)回落,深圳小幅上漲,廣州較快上漲。2018年8月,在中央嚴控房價上漲的政策背景下,北京房價回升節(jié)奏被中斷。與2018年7月相比,一線城市房價環(huán)比上漲0.27%,比上月僅擴大0.01個百分點。其中8月廣州環(huán)比上漲1.49%,深圳環(huán)比上漲0.85%,北京環(huán)比下跌0.02%,上海環(huán)比下跌1.24%。與上年同月相比,2018年8月一線城市房價同比上漲4.1%,年度房價漲幅也在相對合理的范圍內(nèi)。其中廣州同比上漲18.19%,北京同比上漲0.09%,上海同比下跌8.37%。

一線城市住房市場具有供給增長潛力小、需求增長潛力大的特征,住房供求矛盾長期存在。在嚴厲的限購限貸政策作用下,雖然當(dāng)前房價上漲得到了抑制,但是住房供求矛盾仍通過一些曲折的形式表現(xiàn)出來。比如住房租金快速上漲等,就在一定程度上反映了一線城市的住房供應(yīng)偏緊局面。

準一線及二線城市房價漲速顯著下降,但房價預(yù)期具有較高的不穩(wěn)定性。8月西安、重慶、長沙、青島、杭州、武漢、濟南等多個熱點城市房價微跌或止?jié)q,成都房價出現(xiàn)較快下跌。在政府嚴控房價上漲、棚改貨幣化政策調(diào)整、市場短周期接近見頂?shù)纫蛩氐木C合作用下,準一線及二線城市房價退熱。與上年同期上比,準一線及二線城市仍累積了較高的房價漲幅。2018年8月,準一線城市房價同比上漲16.09%,二線城市同比上漲16.75%。但與上月相比,2018年8月準一線城市房價環(huán)比微漲0.16%,漲幅比上月回落1.13個百分點;二線城市房價環(huán)比微漲0.01%,漲幅比上月回落0.57個百分點。前期熱點城市中,杭州、西安環(huán)比分別微漲0.59%及0.12%;武漢、青島、長沙、濟南、廈門、重慶環(huán)比分別下跌0.04%、0.06%、0.13%、0.19%、0.51%和0.7%;成都環(huán)比下跌達3.23%。

由于準一線及二線城市在中國城市體系中承上啟下的特殊地位,準一線及二線城市的房價預(yù)期在時間上也存在較高的不穩(wěn)定性。眾多的準一線及部分二線城市以一線城市作為發(fā)展目標。當(dāng)市場向好時,對房價的預(yù)期往往過于樂觀。而當(dāng)市場有所下行時,對房價的預(yù)期又會偏于悲觀。這導(dǎo)致準一線及二線城市房價在2017-2018年迅速上揚。

三四線城市房價漲速回落,但低庫存與高空置同時并存。三四線城市房價仍慣性上漲,但總體漲速有所回落。從2018年以來累計漲幅看,三四線城市平均累計上漲10.45%。在房地產(chǎn)市場調(diào)控向三四線城市延伸、貨幣化棚改政策調(diào)整的背景下,三四線城市房價漲速有所回落。2018年8月,三四線城市環(huán)比上漲0.45%,漲速比7月回落0.69個百分點。安陽、南陽、常州、煙臺等城市房價漲幅較仍較高,三亞、廊坊等住房投資屬性較高的城市房價下跌,其中三亞環(huán)比下跌2.31%,廊坊環(huán)比大跌5.59%。

2016年以來,在貨幣化棚改等強力去庫存政策的作用下,三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低。雖然商品住房實現(xiàn)了快速出售去庫存,但是由于就業(yè)機會相對較少、公共服務(wù)水平相對較低、人才吸引力偏小等原因,存量住房的利用率并不高。存量住房空置現(xiàn)象較為嚴重,抑制了三四線城市住房市場的長期發(fā)展。

對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢分析與預(yù)測。報告分析,中央定調(diào)堅決抑制房價上漲,對房價上漲預(yù)期有較大影響。中共中央政治局7月31日召開會議,分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢,部署下半年經(jīng)濟工作,提出要堅決遏制房價上漲。這是中央層面首次將房價調(diào)控目標由抑制房價過快上漲轉(zhuǎn)變?yōu)槎糁品績r上漲。這不僅將影響市場房價預(yù)期,也將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實處。

從一線城市看,北京等一線城市住房租金的快速上漲,將增加房價上漲的壓力。由于租房市場與住房市場的替代效應(yīng),租金上漲將迫使一部分租房家庭考慮購房,從而又會反過來使房價上漲壓力增加。

從二線城市看,二線城市住房限價有所放松,短期供應(yīng)緊張局面有所緩解。2018年下半年,二線城市住房限價有放松的態(tài)勢,這將促使被捂盤惜售的新房重新進入市場。雖然新房價格會出現(xiàn)暫時上調(diào),但短期供應(yīng)緊張局面將有所緩解。

從三四線城市看,棚改貨幣化政策淡出,調(diào)控政策由一二線城市向三四線城市深入,對三四線在市房價漲勢形成較強抑制作用。棚改貨幣化政策淡出,將對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的功效。另一方面,多個熱點三四線城市被住建部約談,調(diào)控政策由一二線城市向三四線城市延伸,將使三四線城市住房投資投機活動受到抑制。

基于多種因素綜合推測,報告認為,短期看一線、準一線及二線城市“金九銀十”落空,房價穩(wěn)中有降。三四線城市房價漲速繼續(xù)下降。 (王子侯)