必須強化“房租不是用來炒的”的定位,遏制資本興風作浪,堅決斬斷房租非正常上漲的推手

7月北京租賃市場進入旺季,房租大幅上漲讓政府、市場、租客都措手不及。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),2018年7月北京市場成交節(jié)奏持續(xù)加快,單平方米月租金為91.5元,環(huán)比上漲2.2%。據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會官方網(wǎng)站數(shù)據(jù),同比來看,北京平均租金同比上漲21.89%。

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北京房租為何上漲?從表面來看,每年三季度,畢業(yè)季、求職季、開學季疊加,租房需求大增,房租往往會上漲。但背后的原因并不簡單。

從供給來看,國家加強對樓市的調(diào)控力度使得房價階段性見頂,房企利潤不斷縮水,在租售并舉政策的推動下,房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)租賃市場。同時從數(shù)據(jù)上來看,截至今年6月,北京二手房市場轉(zhuǎn)冷,業(yè)主惜售也會向租賃市場釋放大量房源,從總體來看,租賃市場的供給是增加的。

但從需求來看,據(jù)北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2017年末,北京全市常住人口2170.7萬,比上年末減少2.2萬,下降0.1%,這也就意味著北京市的人口流入凈值為負,需求處于下降的通道。季節(jié)性因素每年都有,為何今年房租上漲特別快呢?恐怕并不完全是需求方面的原因。

根據(jù)價格機制,供給增加需求減少,房租理應下降,但北京市房租卻持續(xù)不斷上漲,可見北京市房租上漲背后可能不是簡簡單單市場供求所致。客觀地說,從租金回報率等角度來看,房租確實還有不小的上漲空間,但近期房租大幅度上漲,脫不開“炒”的成分,租賃市場資本的介入從一定程度上加快了房租上漲的速度。

事實上,不僅僅是北京,上海、深圳、天津、武漢等城市房租都有不同幅度的上漲。其背后存在的一致性是,在租售并舉、房價上漲到一定階段時,同時目前房地產(chǎn)市場進入增庫存的時段,存在一定的空檔期,隨著租賃市場資本的大量流入,共同促進上漲的預期。

一方面,在過渡期內(nèi)存在著新建開發(fā)投資追不上市場需求,不足以補缺口的空檔期。在空檔期,市場供給主體會加深對現(xiàn)有房地產(chǎn)存量的運營,比如進行精裝修以提高房價獲得更高的利潤。同時,受到嚴格的限購限貸等房地產(chǎn)調(diào)控的影響,相當部分人群進入租房市場。

另一方面,在政策的驅(qū)動下,租賃市場預期利潤率提高會有大量的資本進入,在巨大的房源競爭壓力下,他們會不顧成本激進地拓展房源、搶占市場,以獲得壟斷地位和定價權(quán),這必然會推升市場的價格。此前有報道稱,北京兩家房屋中介公司為爭搶一套房源,將原本預期為7500元/月的房子,硬生生炒到了10800元/月。

諸多因素綜合發(fā)酵,改變了市場對房租的預期。眼下,房屋租賃市場的資本大規(guī)模流入才剛剛開始,為了爭奪市場上的房源,租賃市場的燒錢模式恐怕仍將持續(xù),假如任由“炒”因素在租賃市場興風作浪,那么房租很可能重蹈房價的覆轍。

房屋是公眾賴以遮蔽風雨之地,具有很強的剛需屬性,房價上漲之后,租房住在很大程度上緩解了房價上漲所帶來的供需矛盾。從這個角度來說,“租不起”的危害遠甚于“買不起”,人們的這種擔心不無道理。

對于在城市打拼的“漂族”而言,房租過快上漲,導致“住不起”“租不起”,也可能傷害到青年在大城市打拼奮斗的夢想,長遠來看,也不利于城市“筑巢引鳳”留住人才。

在個別房租上漲過快的城市,“租不起”的苗頭已經(jīng)顯現(xiàn),必須強化“房租不是用來炒的”的定位,遏制資本興風作浪。(盤和林)