2017年,我國經(jīng)濟整體運行平穩(wěn),其中房地產(chǎn)市場發(fā)揮了重要作用。多種跡象表明,在“房子是用來住的,不是用來炒的”指導下,我國房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)收窄態(tài)勢,未來隨著“去庫存、去杠桿”的推進,國內(nèi)房地產(chǎn)市場很可能進一步降溫。

過去20年中,沒有哪一年的調(diào)控政策密集發(fā)布程度接近2017年。在這種背景下,我國房地產(chǎn)行業(yè)已從高速增長的“黃金十年”進入到政策周期波動幅度較大的“白銀時代”,全國已有110個城市累計發(fā)布250多次調(diào)控政策,包括限購、限貸、限售、房貸和開發(fā)貸定向加息,在此之下,2017年我國房地產(chǎn)市場投資基本保持穩(wěn)定。

熱點城市降溫明顯,需求端去庫存顯效

從供給側(cè)投資角度看,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在2015年降至1%“冰點”后,在2016年逐步回升,2017年上半年增速持續(xù)沖高,前4月累計增速達9.3%,創(chuàng)近兩年新高;此后緩步下行,前11月累計同比增速維持在7.5%,較1-10月份回落0.3個百分點。這無疑說明2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速更顯穩(wěn)健、溫和、理性。

此外,土地購置面積同比增速在2017年年初由負轉(zhuǎn)正后,一直保持著穩(wěn)步增長,土地市場熱度不減,2017年1-9月份土地成交累計同比上升12.2%,較2016年全年土地成交同比增長3.4%有大幅增長,土地成交一直是房地產(chǎn)新開工面積帶動投資增長的領(lǐng)先指標。但從資金來源上,定金、預收款及按揭所占比例從原來的30%提高到目前的47%,投資資金更多依靠房地產(chǎn)銷售。由此,未來房地產(chǎn)投資或?qū)⒗^續(xù)下降。

從需求側(cè)看,全國商品房銷售面積同比增速從2017年初的25.1%回落到2017年1-11月份的7.9%,其中,商品住宅從23.7%回落到5.4%。商品房待售面積從2017年1-2月的7.06億平方米下降到1-11月的5.96億平方米,整體降幅約15%,其中,住宅待售面積較年初最高點減少6178萬平方米。可見,2017年房地產(chǎn)市場去庫存取得積極進展。

一般而言,樓市庫存水平與房價漲跌直接相關(guān)。

從房價漲幅看,2017年,70個大中城市商品住宅售價同比上漲的城市的平均漲幅持續(xù)下降。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,從2017年5月份開始,上海、北京出現(xiàn)房價環(huán)比“零增長”,深圳房價環(huán)比下跌;到2017年11月份,11個熱點城市新房價格跌回一年前,熱點城市的降溫更是明顯。

總體來看,近年來中國房地產(chǎn)市場走勢已逐步分化,一部分以去庫存為目標,另一部分大城市周邊城市以控房價為主。隨著限購、限貸政策實施及預售證的限發(fā),以往熱炒買房的現(xiàn)象受到抑制,非理性需求得到有效控制,這也從商品房銷售數(shù)據(jù)上得以反映?？梢哉f,擠出投資、投機需求后的市場,增幅以平穩(wěn)下降的態(tài)勢回落,規(guī)避了更多市場過熱的風險。

2018年調(diào)控效果將進一步顯現(xiàn)

“信貸收緊”是2017年我國房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵點。在去杠桿疊加金融監(jiān)管趨嚴的大背景下,2017年,房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度隨之大增。2017年1-11月,108家房企融資總額為10014億元,同比下降4%。事實上,這一數(shù)字并未反映出房企融資的真實困難程度,個別房企的高額融資拉高了整體水平。比如2017年1-11月,恒大和陽光城分別融得資金1724億元和1036億元,創(chuàng)下單個房企歷年融資規(guī)模新高。如剔除上述情況,2017年前11個月的房企融資總額則為7254億元,較2016年全年下降31%。這意味著大部分房企的融資額下降明顯。

在傳統(tǒng)融資渠道受限的情況下,房企開始尋找其他融資方式。目前來看,行業(yè)融資結(jié)構(gòu)正在被資產(chǎn)證券化改變。2015年時,資產(chǎn)證券化僅占房企融資總額的0.3%;2017年前11個月,這一數(shù)字已提升至4.2%。在房企大力發(fā)展租賃業(yè)務的趨勢下,未來資產(chǎn)證券化的比例還將進一步提升。

最重要的是,“房住不炒、租購并舉”預示著我國房地產(chǎn)市場格局真的要變了。

2017年以來,租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)、限售等房地產(chǎn)長效機制已經(jīng)逐漸落地。比如三亞等城市,取得不動產(chǎn)登記證后5年才可以上市,這就使得新房疊加兩年左右的拿房本時間,杜絕了炒房可能性。北京市住建委也表示,今后五年本市將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地,通過增加中小套型住房供應,合理制定價格,有效推動本市住房價格平穩(wěn)健康運行。這些做法的核心是“房住不炒”,房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)。

可以預見,租賃市場發(fā)展將成為2018年住房制度改革的核心內(nèi)容,未來相關(guān)配套政策,比如土地、金融和供應模式等政策有望進一步細化并出臺。與此同時,2018年房地產(chǎn)短期調(diào)控不會放松,同時長效機制建設(shè)加快,調(diào)控效果將進一步顯現(xiàn)。

□周子勛(財經(jīng)評論人)