23日,住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示,明年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場,推進(jìn)國有租賃企業(yè)的建設(shè),充分發(fā)揮對市場的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用。同時,去庫存任務(wù)再深入,步入縣域去庫存的新階段。

王部長的講話,實質(zhì)內(nèi)容非常豐富,很多說法與以往都有了一定程度的轉(zhuǎn)變,有了不少可供想象的地方。明年的樓市,極有可能迎來結(jié)構(gòu)性變化,出現(xiàn)一些與今年不太相同的地方。

實行差別化調(diào)控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房的要求,與今年相比,是有了一些新的變化的。第一,滿足首套剛需,意味著在明年的樓市調(diào)控方面,可能會在政策方面對首套剛需有一些新的政策和措施。因為,樓市調(diào)控的目的不是壓制剛需,尤其是首套剛需。如果把首套剛需也一并“調(diào)控”掉了,就失去了調(diào)控的意義。所以,必須在穩(wěn)住大局的基礎(chǔ)上,對剛需、尤其是首套剛需方面適當(dāng)開一些口子,鼓勵剛需發(fā)力,維持樓市的平穩(wěn)有序發(fā)展。

第二,支持改善需求。雖然與首套剛需相比,改善需求的“剛性”要相對較弱。但是,從實現(xiàn)人民美好生活需要的角度出發(fā),對改善需求還是要積極支持的。也就是說,凡是屬于改善需求的,在政策上也會予以一定程度的支持,那么,對二套房的政策,就有可能適度放開,適度在政策上予以支持。

第三,遏制投機炒房。這一點,沒有多大變化,但是,在實際執(zhí)行中,可能會有所調(diào)整。只要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”,其他方面政策在執(zhí)行中就可以適當(dāng)放寬些。所以,在購房方面,會帶來一些結(jié)構(gòu)性變化。

大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場,推進(jìn)國有租賃企業(yè)的建設(shè)。這些方面,應(yīng)該是本輪樓市調(diào)控比較新穎的方面,也是今后重點發(fā)展的方面。也正是因為有了一些新的政策和要求,明年的樓市調(diào)控,也會依據(jù)這方面的變化和要求,做一些調(diào)整與優(yōu)化。要發(fā)展住房長期租賃,就必須有愿意投資這方面的主體。要知道,住房租賃與開發(fā)相比,對企業(yè)的資金需求壓力要大得多。

所以,如何發(fā)展長期租賃,需要認(rèn)真研究。譬如實行產(chǎn)權(quán)共有、政府與企業(yè)共同開發(fā)、引入資本等。推進(jìn)國有租賃企業(yè)建設(shè),則可能主要是從國有企業(yè)的社會責(zé)任角度提出這樣的要求的。只有讓國有企業(yè)帶頭建設(shè)租賃住房,其他投資主體才有可能跟進(jìn)。同時,目前很多國有企業(yè)都有現(xiàn)成的土地,如果能夠把這塊存量資源用起來,對發(fā)展住房租賃市場也是有很大的好處的。明年在住房租賃市場方面,會有一些新的政策出臺,并有可能對樓市調(diào)控格局產(chǎn)生一定影響。

針對樓市調(diào)控重點的去庫存問題,從王部長的講話中也可以看出,將重點轉(zhuǎn)向縣域城市。如何對縣域城市去庫存,或許會有一些新的政策出臺,也可能給縣域城市的房價帶來一定影響。需要把握好的是,雖然市級城市去庫存已經(jīng)取得了比較明顯的成效,但是,從目前一些城市的投資熱度來看,仍然可能會面臨新的庫存壓力。所以,如何控制市級城市的房地產(chǎn)投資力度,避免出現(xiàn)新的庫存積壓,是需要高度重視的一項工作。所以,去庫存帶來的樓市結(jié)構(gòu)變化,也是存在的。

對明年的市場秩序,王部長也提到,要加大房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范整頓力度,始終保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢,嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)違法違規(guī)行為。而如何保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢,對企業(yè)和中介機構(gòu)雙管齊下,是明年樓市秩序規(guī)范兩大重點。特別是中介,可能會成為明年樓市重中之重。明年樓市的變化之中,對房產(chǎn)中介的監(jiān)管,可能會給樓市帶來一定變化,給樓市的運行結(jié)構(gòu)帶來一些變化。

總之,明年的樓市會出現(xiàn)一些變化,而變化的有利者將是真正的購房者,特別是首套剛需,會成為最有利者。所以,對購房者來說,應(yīng)當(dāng)根據(jù)形勢變化,作出合理選擇。對炒房者來說,則還是要悠著點。明年的房價,總體仍然比較平穩(wěn)。(譚浩俊)