今年“金九銀十”成色不足

從去年9月30日北京率先出臺房地產(chǎn)收緊政策以來，超百城發(fā)布200余次樓市調(diào)控政策。從“五限令”到“購租并舉”，需求側(cè)與供給側(cè)樓市調(diào)控“組合拳”朝著“房住不炒”的目標(biāo)共同發(fā)力。

調(diào)控一周年之際，今年“金九銀十”成色幾何？記者探訪多城樓市發(fā)現(xiàn)，在樓市調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，熱點城市樓市進(jìn)一步降溫，平抑房價預(yù)期基本實現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)樓市調(diào)控難以動搖，長效機(jī)制亟待跟進(jìn)。

熱點城市樓市明顯“遇冷”

記者近期走訪多地樓市發(fā)現(xiàn)，相比去年同期樓市的火爆，今年“金九銀十”成色不足。熱點城市樓市成交明顯“遇冷”。

在上海，不少開發(fā)商“十一”期間積極蓄客，為11月、12月開盤做準(zhǔn)備。“今年9至10月份旺季不旺，樓市行情蕭條，很多人都等著降價。”閔行區(qū)某樓盤的置業(yè)顧問說，“不少顧客只是順路來看看，下單的不多。”

在北京，記者來到位于房山長陽鎮(zhèn)的一個樓盤，這里有200套住宅即將入市。“項目交通方便，以小戶型為主，適合剛需人群。本以為會很搶手，但現(xiàn)在關(guān)注的人太少了。”一位銷售顧問說，節(jié)前就開始推廣宣傳了，但現(xiàn)在有購買意向的還不到200人。

二手房市場也十分冷清。在北京清河附近的一家知名中介門店，經(jīng)紀(jì)人郭先生假期依然十分“忙碌”。但與往年“金九銀十”忙著帶客戶看房不同，今年他是忙著給潛在客戶打電話推薦房源。小郭說，“現(xiàn)在來看房的客戶基本都是剛需自住，也有少數(shù)投資者電話咨詢，但看到房價處于下行通道，都想看一看再說。”

記者在上海走訪發(fā)現(xiàn)，幾家大型房產(chǎn)中介門店幾乎無人問津。多家二手房中介負(fù)責(zé)人告訴記者，由于交易清淡，不少房主的掛牌意愿不高，掛牌量價一路下滑。但就掛出的房源來看，房主降價動力增強(qiáng)，買家議價幅度在3%至5%。

“目前是成交量走低，價格也在慢慢下行。相比于今年年初，不同項目降幅在5%到10%之間。”北京一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小孫說。

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的70大中城市房價變化情況顯示，9月份，從環(huán)比看，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格連續(xù)兩個月全面止?jié)q。事實上，一二線城市房價拐點出現(xiàn)在8月份，15個熱點城市新房環(huán)比價格出現(xiàn)了最近3年來的首次全面停漲，北上廣更是全面下跌。

同比方面，各線城市房價下降的趨勢更為明顯。一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)12個月回落；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)10個月回落，二手住宅價格同比漲幅連續(xù)8個月回落；三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅連續(xù)2個月回落。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前70城房價明顯回落，說明新一輪調(diào)控一年多來，各地樓市調(diào)控政策的有效性，實質(zhì)性地狙擊了熱點城市的投資投機(jī)需求。

根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，今年“金九銀十”成色不足，全國商品住宅成交量與去年同期相比回落40%。嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，今年以來，全國商品住宅銷售累計同比增幅按平均每月下滑兩個百分點的走勢收窄。此數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)市場在不斷降溫。

“不斷增加的信貸成本讓購買者的出手意愿有所下降。住房銷售增速開始回落或是購買力衰竭的信號。隨著更多城市加入調(diào)控隊伍，全國房地產(chǎn)整體銷售將持續(xù)面臨壓力。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉更是判斷，在“金九銀十”落空之后，樓市將直接“入冬”。

平抑房價預(yù)期基本實現(xiàn)

一年前，北京率先出臺房地產(chǎn)收緊政策，提高首套房和二套房的首付比例，開啟樓市調(diào)控大幕。此后，上海、廣州、深圳等一二線熱點城市及時跟進(jìn)，密集出臺限購限貸政策。

回顧一年來我國房地產(chǎn)調(diào)控政策“軌跡”，既有“提首付”、限購、限貸、限價、限商、限售等需求側(cè)調(diào)控措施不斷升級加碼，又有全方位構(gòu)建“購租并舉”住房體系的供給側(cè)調(diào)控“硬招”——持續(xù)嚴(yán)格的調(diào)控對投機(jī)炒作“動真格”，全面強(qiáng)化房地產(chǎn)市場“居住屬性”。

持續(xù)穩(wěn)定的調(diào)控政策逼退房市“高溫”，理性市場之下，投機(jī)炒房客運作空間被最大限度積壓，而購房剛需族則多了幾分從容和淡定。

記者走訪多個一二線熱點城市二手房市場發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前放盤量、成交量已大幅減少，成交周期刷新歷史最高水平，延長到了兩個月。力度空前的行政調(diào)控使得買賣雙方預(yù)期扭轉(zhuǎn)，市場觀望情緒明顯，購房更加慎重。

以北京為例，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“930”調(diào)控后一年里，北京樓市成交全面萎縮，二手房和新建住宅簽約195590套，同比跌幅達(dá)38.9%。

“調(diào)控一年來，市場總體表現(xiàn)符合調(diào)控預(yù)期。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長苗樂如說，一二線熱點城市房價過快上漲的態(tài)勢得到控制；因城施策下，三四線城市房地產(chǎn)去庫存成效明顯，市場較為活躍；今年上半年投資、新開工、土地購置、銷售額等各項指標(biāo)表現(xiàn)較好，雖然在8月開始出現(xiàn)下降苗頭，但市場整體平穩(wěn)有利于為長效機(jī)制的進(jìn)一步出臺贏得時機(jī)。

市場回歸平穩(wěn)，并非一役之功。苗樂如說，與以前相比，這一年來的房地產(chǎn)調(diào)控不是簡單的一刀切，也不是簡單的房價控制，而是在精準(zhǔn)調(diào)控的前提下，通過大力推進(jìn)租售并舉、租售同權(quán)，增加保障性住房供應(yīng)，出臺土地供應(yīng)規(guī)劃等方面努力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，較好地引導(dǎo)了社會預(yù)期。

長效機(jī)制需繼續(xù)跟進(jìn)

今年10月，房地產(chǎn)政策面持續(xù)收緊。寧波限購政策升級，重慶、南昌、石家莊、西安、南寧、長沙和貴陽等二三線城市加入“限售”大軍，成為樓市調(diào)控絕不放松的最新政策“注腳”。

以“金九銀十平淡開場，行業(yè)如何面對市場調(diào)整”為主題的易居論壇近日在上海召開。與會專家普遍認(rèn)為，10月以來的一系列調(diào)控政策進(jìn)一步體現(xiàn)了調(diào)控的嚴(yán)厲性和持續(xù)性。

易居營銷集團(tuán)上海副總經(jīng)理陳廣穎表示，市場降溫和首付政策、按揭貸款政策等調(diào)整密切相關(guān)，如從貸款政策方面看，當(dāng)前管控比較嚴(yán)厲，各類鉆政策漏洞的現(xiàn)象較少，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)金融市場秩序的規(guī)范。這一系列政策導(dǎo)致交易量下降。從后續(xù)房地產(chǎn)銷售市場來看，至少在明年下半年前，高端樓盤的預(yù)售證發(fā)放政策將不會放松。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭預(yù)計，2018年將是樓市的“尋底”年。

中駿置業(yè)研究總監(jiān)趙建偉表示，多數(shù)房企當(dāng)前對市場的判斷是一致的，即明年政策不會放開，樓市會繼續(xù)下行，對于房企來說，現(xiàn)在應(yīng)該積極出貨，回籠資金。

受訪專家普遍表示，為了穩(wěn)定市場、穩(wěn)定民心，在樓市瘋狂上漲的階段，及時在需求側(cè)“踩剎車”非常必要。但需求側(cè)調(diào)控等短期手段也容易對市場供求關(guān)系產(chǎn)生負(fù)面影響，因此，及時出臺長效機(jī)制，并將長效機(jī)制落到實處，將是維護(hù)樓市長期穩(wěn)定健康發(fā)展的決勝之舉。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，建立并落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，可以應(yīng)對各種市場波動，保護(hù)正常住房消費，對投機(jī)需求做到精準(zhǔn)打擊。但也要注意到，長效機(jī)制的建立是一個過程，將重構(gòu)資產(chǎn)價格體系，因此，改革中要防止冒進(jìn)。

苗樂如說，“挖潛”是長期而深層的解決之道。努力挖掘行政區(qū)的潛力，與周邊城市協(xié)同發(fā)展，通過發(fā)展城市群達(dá)到增加長期供給、平衡房價的作用。促進(jìn)人口和地區(qū)資源的合理分布與流動是形成房地產(chǎn)市場有序發(fā)展的遠(yuǎn)期策略。