樓市調(diào)控長效機制加速落地

十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

業(yè)內(nèi)人士表示，我國住房租賃市場規(guī)模已超萬億元。從2016年9月30日開啟的新一輪樓市調(diào)控可以看出，當前政策著力點是促使住房向居住屬性回歸，租購并舉，樓市長效機制加速落地。

退燒 漲幅放緩趨勢明顯

國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，9月熱點城市新建商品住宅價格環(huán)比繼續(xù)全部下降或持平，同比漲幅全部回落。這也是近三年中15個熱點城市連續(xù)兩個月全面停漲。

而在2016年9月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超過1%的有50多個城市，超過4%的多達11個，同比漲幅超過20%的城市有12個。15個熱點城市中，合肥、廈門同比漲幅高達47%，南京為43%，上海新建住房價格同比上漲39.5%，深圳同比上漲34.5%，北京同比上漲30.4%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，漲幅放緩趨勢已經(jīng)明確。9月70個大中城市房價漲幅大部分已放緩。其中，新建住宅平均環(huán)比上漲0.19%，是近23個月漲幅最低點，同比數(shù)值也為最近13個月最低。

與此同時，房地產(chǎn)銷量也出現(xiàn)了下行走勢，一線城市最為明顯。以北京為例，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從今年3月開始，北京樓市成交全面萎縮。新建住宅1-10月成交量為20621套，創(chuàng)造了北京新建住宅商品房最近10年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的歷史最低值，同比跌幅達50%。二手房方面，前10月成交11.52萬套，雖然仍高于2014年同期水平，但較2016年的23.5萬套減少近半。

張大偉說，雖然2017年全年的房地產(chǎn)成交量依然會創(chuàng)下歷史最高紀錄，但近兩月來，樓市降溫明顯，樓市“金九銀十”成色不足。

住建部部長王蒙徽表示，房地產(chǎn)調(diào)控成效顯現(xiàn)，市場總體穩(wěn)定，我們以“房子是用來住的，不是用來炒的”這個定位，堅持分類調(diào)控，因地施策，出臺了一些有針對性的措施來穩(wěn)定市場。目前一線城市和部分熱點的二線城市新建商品住宅價格同比回落，三四線城市房價也趨于穩(wěn)定。

新政 購租并舉迎新時代

有關(guān)人士表示，2016年年底，中央首提要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，建立購租并舉的住房制度。此次十九大報告正式確立租購并舉的住房制度。

發(fā)展住房租賃市場，已成為建立樓市長效機制的重要內(nèi)容。今年7月，住建部等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批試點，再度明確租購并舉，租售同權(quán)。隨后，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

東方證券研究報告稱，目前我國租賃人口約為1.9億人，租賃市場規(guī)模已超萬億元。經(jīng)測算，租賃人口主要由流動人口及高校畢業(yè)生構(gòu)成。

東方證券房地產(chǎn)分析師竺勁表示，據(jù)測算，2020年、2030年我國租賃人口規(guī)模將分別達到2.2億、2.6億，相較目前約1.9億的規(guī)模，仍有近40%的增長空間。

10月31日，北京住房租賃新政正式實施，監(jiān)管和服務(wù)平臺同步上線。據(jù)了解，住房租賃監(jiān)管平臺將通過接口方式，對各類市場主體運行的網(wǎng)絡(luò)交易平臺進行管理。

11月1日，合肥公共資源交易中心開始啟動招標住房租賃交易監(jiān)管服務(wù)平臺軟件，并要求11月30日前完成研發(fā)、通過測試并能上線運行。11月2日，成都住房租賃交易服務(wù)平臺進行試運行階段。該平臺包括“我要出租、我要租房、簽約備案、我要找中介、評價信息”等12項服務(wù)。

中銀國際相關(guān)報告也指出，國家推動住房租賃市場的發(fā)展，以平衡房地產(chǎn)市場供需矛盾，平抑房價，推動住房向居住屬性回歸。

展望 長效機制落地加速

發(fā)改委副主任寧吉喆此前表示，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，國家反對投資投機性的取向不會變，但對于居民正常的住房要因地制宜、因城施策，逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制。

不難發(fā)現(xiàn)，打擊投資、投機、壓縮房地產(chǎn)牟利空間，已成為各個地方樓市調(diào)控政策的著眼點，特別是對樓市金融端口的收緊。

截至目前，已有超過40個城市進行限售，以增加住房投機成本。另據(jù)了解，減小牟利空間、保障性住房封閉運作也已成趨勢。

天津市國土房管局制定出臺了《關(guān)于規(guī)范限價商品住房管理有關(guān)意見的通知》，通過嚴格資格審核、明確選房順序、規(guī)范上市退出和轉(zhuǎn)讓及加強市場監(jiān)管，進一步完善該市限價商品住房管理政策。

北京共有產(chǎn)權(quán)住房政策也指出，購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，其共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額由代持機構(gòu)回購。

雄安新區(qū)的住房制度則將執(zhí)行積分購房。租賃10年后可進行積分購房，但買房后在一定期限內(nèi)禁止出售。同時，房屋出售時，政府具有回購優(yōu)先權(quán)，而其回購價格僅略高于同期銀行本息的價格回購，避免房屋頻繁“倒手”推高房價。

記者了解到，住房租賃長效機制也正在落地。9月下旬，國務(wù)院法制辦、住建部組成聯(lián)合調(diào)研組，到多地對租賃條例等征求意見和建議，意在加快推進相關(guān)立法。

《住房租賃條例》將對租賃行為各方權(quán)責(zé)進行認定，對政府公共租賃平臺建設(shè)與監(jiān)管、住房租賃企業(yè)的房屋建設(shè)標準、裝修設(shè)施標準和價格標準等方面予以規(guī)范，同時從稅收、融資等方面對租賃企業(yè)予以支持。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律事務(wù)專業(yè)委員會秘書長康俊亮對《經(jīng)濟參考報》記者表示，租賃條例將成為我國第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，進一步凸顯了建立租售并舉長效機制、加快租賃市場發(fā)展的重要性。

“我國房地產(chǎn)調(diào)控思路已從此前的短期走向長期。”康俊亮表示，從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看，長效機制已在路上。包括住房登記信息、土地登記信息全國聯(lián)網(wǎng)；建立完善的市場化住房租賃制度；建立分類調(diào)控的土地供應(yīng)機制；以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度。