調(diào)控效力顯現(xiàn) “金九銀十”平淡

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月北京住宅成交額同比跌74.5%，10月11樓盤計劃入市，其中僅3個純新盤

自“3·17”以來，北京房地產(chǎn)市場由“火爆”開始進(jìn)入下行通道，尤其是在這個昔日的“金九”，多組同比數(shù)據(jù)顯示，本輪調(diào)控效力已經(jīng)顯現(xiàn)。

根據(jù)中原地產(chǎn)方面統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月北京新建商品房成交162.24億元，而去年同期，這一數(shù)據(jù)高達(dá)594.99億元。具體到居住類產(chǎn)品(普宅、豪宅、別墅、自住房)，今年9月北京樓市居住類產(chǎn)品共成交130.36億元，而去年同期成交金額為510.97億元，跌幅達(dá)74.5%。不過4.2萬元/平方米的成交均價，相比去年9月的3.6萬元/平方米有所上漲。

不過，如果僅從環(huán)比數(shù)據(jù)來分析，9月份北京樓市的成交增長情況還是相對比較明顯。其總體成交量環(huán)比8月增加428套，成交金額增長了3%。而居住類產(chǎn)品的成交量環(huán)比8月增長了812套，成交金額增長6%。

值得注意的是，從整體成交情況來看，市場上的產(chǎn)品基本以90-120平方米的改善型戶型為主，銷售均價也大多維持在5萬元/平方米以上的水平。比如位于豐臺的北京金茂府成交均價高達(dá)9.52萬元/平方米，套均價更已達(dá)到2133萬元/套。而位于五環(huán)、六環(huán)之間的華潤未來城，其均價也高達(dá)6.1萬元/平方米。除此之外北京城建海梓府、中糧天恒天悅壹號等在9月市場上表現(xiàn)較好的項目產(chǎn)品也均以大戶型改善需求為主。

“據(jù)我了解，華潤、招商的住宅項目銷售得都不錯，現(xiàn)在單價在13萬元以上的項目可能存在一定的銷售難度。如果單價控制在10萬元以內(nèi)，產(chǎn)品比較好，戶型面積也不大，對市場來說還是有些吸引力的。”中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示。

對此，亦有分析人士認(rèn)為，目前北京市場已基本是改善型需求占主導(dǎo)的市場，隨著房價的高漲，剛需已基本被分流到“共有產(chǎn)權(quán)房”為代表的帶有保障性色彩的政策性住房中去。大量的自住房(共有產(chǎn)權(quán)房)進(jìn)入市場，在提供了中低端供應(yīng)的同時，也起到降低市場預(yù)期，穩(wěn)定住房價格的作用。

■ 新盤

8個老項目中7個現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房

“3·17”新政后，北京新房市場呈現(xiàn)出明顯的降溫趨勢。亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年10月，北京住宅市場預(yù)計將有11個項目入市，其中包括國銳金嵿公館、西宸原著、領(lǐng)秀慧谷等8個老項目，以及和光塵樾、通州萬國城MOMA、京投發(fā)展·璟悅府3個純新盤。

新房推遲入市，供應(yīng)低迷

進(jìn)入2017年以來，北京住宅市場月度開盤量基本都在10個左右，即便是以往銷售旺季的“金九銀十”也未有改觀。從10月北京住宅市場預(yù)計11個入市項目特征來看，8個老項目當(dāng)中現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房多達(dá)7個，記者了解到，推遲入市已成為今年普遍現(xiàn)象。

對此，郭毅認(rèn)為，一方面是由于信貸收緊帶來的需求受限，成交低迷使得項目入市積極性下滑；另外去年延續(xù)至今年取證難的現(xiàn)象也使得大量項目被迫由期轉(zhuǎn)現(xiàn)。另外，調(diào)控政策對于取證的限制，除去價格封頂之外，“不高于前期銷售價格、不高于周邊產(chǎn)品價格”也是條件之一。一些業(yè)績壓力不大的老項目選擇蟄伏，而對業(yè)績有要求的項目則開始尋求在提升產(chǎn)品配置的前提下突破價格限制，加精裝、加科技等硬件的升級也導(dǎo)致了上市項目量的減少以及供應(yīng)周期的延后。

“高價地項目”依然取證難

值得注意的是，從純新盤方面來看，“高價地項目”取證難的問題依然存在，其中和光塵樾項目為2015年拿地，樓面價5萬元左右，項目所在區(qū)域房價基本在10萬元/平方米左右，該項目也一直在積極取證當(dāng)中。

不過，記者了解到，隨著租售并舉的房地產(chǎn)長效機(jī)制開始建立，房地產(chǎn)市場的調(diào)控方向也逐漸發(fā)生變化，北京樓市對于預(yù)售的管控也在逐漸放開。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，繼8月5個“8萬+”項目取證之后，9月截止18日，已取證的6個住宅項目中，中信墅、觀承別墅、景粼原著三個項目均有樓棟取證價格超過8萬元，而地處五六環(huán)之間的棠頌別墅的取證價格也接近8萬元。

對此，郭毅分析，隨著這些項目的成功過線取證，大量高價項目也將進(jìn)入排隊取證通道。不過基于整體市場價格的控制，雖然取證價格的天花板有所松動，但是總體放量仍將受到限制，預(yù)計到2017年底整體市場供應(yīng)總量難現(xiàn)起色。

■ 預(yù)期

調(diào)控持續(xù)四季度難樂觀

對于市場在今年最后一季度是否會回升，絕大部分人士對此表示不樂觀。

“目前北京無論一手房還是二手房的成交都非常的差，商辦市場幾乎處于停滯狀態(tài)。”中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示：“四季度樓市會繼續(xù)出現(xiàn)下滑，因為限購、限售，特別是貸款的收緊會極大地影響樓市。”

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析指出，為了樓市企穩(wěn)，政府會對樓市進(jìn)行相對穩(wěn)定和長期的控制，以后調(diào)控會呈現(xiàn)出整體性調(diào)整，以維持某種平衡。如果入市的低價共有產(chǎn)權(quán)房較多，就會在高價商品房的預(yù)售證發(fā)放方面松一下，但絕不是單純的放寬或者收緊。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，當(dāng)市場預(yù)期還沒有得到實質(zhì)性逆轉(zhuǎn)的時候，政策面不可能出現(xiàn)松動。所以在今年第四季度，全國核心一二線城市樓市的調(diào)控政策難以出現(xiàn)松動。房企會因為業(yè)績，個別樓盤會出現(xiàn)主動“大幅降價”，樓市普遍性的小幅降價將開啟。

“而對于第四季度房企是否會沖刺業(yè)績，就要看房企自身對于項目的價值判斷和其全盤戰(zhàn)略考量。”郭毅表示，如果房企需要沖刺業(yè)績，就需要在取證價格上進(jìn)行一定的讓步。否則可能選擇等待時機(jī)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉亦表示，本輪調(diào)控逐漸開始影響市場，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，壓力逐漸開始體現(xiàn)到銷售數(shù)據(jù)上，房地產(chǎn)銷售增速持續(xù)收窄。

本版采寫/新京報記者 陳禹銘 張曉蘭