樓典上鮮有像2016這樣戲劇化的年份。沉浮在樓市中的人們親歷了一線城市的地王與“日光盤(pán)”齊飛和二線省城集體瘋狂的盛況，又從“去庫(kù)存”引爆的房?jī)r(jià)之“熱”，驟然滑落至嚴(yán)酷調(diào)控造就的市場(chǎng)之“冷”，其間還穿插著局部調(diào)控的失效和不斷加碼。

12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上以“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”給來(lái)年的樓市定下基調(diào)，但對(duì)于后市的看法依然陷入了空前的分歧。究竟2016年的這場(chǎng)“樓瘋”是正應(yīng)莎翁名作《麥克白》中的悲傷詠嘆——“充滿了喧嘩與騷動(dòng)，卻沒(méi)有任何意義”，還是“讓暴風(fēng)雨來(lái)得更猛烈些”的序曲？

梳理2016年樓市的時(shí)間軸，或可用“暴漲、調(diào)控和不確定”三個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)概括。

暴漲

2016年2月2日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸松綁新政，超過(guò)150個(gè)城市出臺(tái)“去庫(kù)存”新政，包括降低首付、松綁住房公積金、減稅、鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房等等，在首付貸等各類金融杠桿的共同作用下，拉開(kāi)了房?jī)r(jià)暴漲的序幕。

彼時(shí)，剛過(guò)完春節(jié)陸續(xù)回城的購(gòu)房者就掀起了一股搶房狂潮，在北上深，幾乎每個(gè)人都在對(duì)賭“明天會(huì)更貴”，房東緊鎖鐵門(mén)隔空“跳價(jià)”、簽約現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)“尿遁”、交易中心網(wǎng)簽系統(tǒng)多次擠癱的鬧劇頻頻上演。

3月下旬開(kāi)始，眼看著樓市刺激政策沒(méi)能將資金引向需要去庫(kù)存的三四線城市，率先井噴的一線城市不得已出臺(tái)第一次調(diào)控之舉。上海祭出“3·25新政”，從2015年就開(kāi)始“翻番之旅”的深圳也打出了限購(gòu)限貸的組合拳。

但和2010年的樓市調(diào)控效果大相徑庭的是，雖然頂著“史上最嚴(yán)”的名頭，樓市降溫的觀望情緒僅僅持續(xù)了兩個(gè)多月。到了6月，央企、國(guó)企為主導(dǎo)的房企“國(guó)家隊(duì)”大舉囤地，伴隨各地“地王”的橫空出世，原本趨于平穩(wěn)的形勢(shì)上演了驚天大逆轉(zhuǎn)，調(diào)控重錘之下，樓市瘋狂的局面幾近失控。

不光北上深“樓瘋”卷土重來(lái)，遍地是“10w+”的樓價(jià)，當(dāng)時(shí)尚未限購(gòu)的二線城市南京、合肥、杭州等省城房?jī)r(jià)集體飆漲，多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)告罄，第一次調(diào)控非但沒(méi)有起效，還使過(guò)熱區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)大。

調(diào)控

眼看著“金九銀十”的傳統(tǒng)心理旺季即將來(lái)臨，擔(dān)心會(huì)為烈火烹油的樓市再添一把薪的政府痛下決心，終于大規(guī)模終結(jié)執(zhí)行了半年左右的寬松政策，誓將調(diào)控進(jìn)行到底。

9月30日，北京市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，包括二套房首付提高至50%等，成為這次全國(guó)性調(diào)控的表率。

之后，9天內(nèi)，天津、蘇州、成都、合肥、廣州、南京、深圳、濟(jì)南、無(wú)錫、武漢、鄭州、東莞、福州、惠州、南寧、蕪湖、佛山、珠海、廈門(mén)等21個(gè)城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策，盛況空前。

11月以來(lái)，杭州、武漢和深圳等10多個(gè)城市在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊了樓市政策，進(jìn)一步提高購(gòu)房資格或貸款門(mén)檻。就連3月底已經(jīng)拋出嚴(yán)苛新政的上海也在極度保密的狀態(tài)下發(fā)布了調(diào)控2.0版，史無(wú)前例地執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

至今，這輪調(diào)控尚未結(jié)束，就在12月21日，鄭州、武漢再次發(fā)布了加碼收緊購(gòu)房的政策。

作為監(jiān)管層，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)，還先后出臺(tái)措施，要求嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，收緊企業(yè)發(fā)債，規(guī)范銀行理財(cái)、保險(xiǎn)投資等資金介入房地產(chǎn)。

不確定

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確的2017年樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

不過(guò)，雖然首提“抑制房地產(chǎn)泡沫”“回歸住房的居住屬性”，表明熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲已觸及“政策紅線”，但在當(dāng)下的中國(guó)，房?jī)r(jià)已然不只是一道非黑即白的選擇題。

它不僅一定程度負(fù)載著GDP保增長(zhǎng)的任務(wù)，也事關(guān)各地政府的“錢(qián)袋子”。考慮到2010年樓市調(diào)控只讓房?jī)r(jià)短暫回調(diào)的前車(chē)之鑒，“宏觀之手”影響購(gòu)房心理的邊際效應(yīng)也在遞減之中。

當(dāng)然，現(xiàn)在學(xué)界和市場(chǎng)普遍預(yù)期，本輪調(diào)控將會(huì)持續(xù)一到兩年，樓市中長(zhǎng)期堅(jiān)持“低空運(yùn)行”的邏輯，開(kāi)發(fā)商和房東的心理價(jià)位預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。只是，隨著對(duì)政策耐受性的提高，究竟調(diào)控的轡頭能不能真正勒住房?jī)r(jià)這匹野馬，還是充滿了未知之?dāng)?shù)。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 勞佳迪｜北京、上海報(bào)道 (本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第1期)