今年是實(shí)施“十三五”規(guī)劃的重要一年,也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年。半年已過,“三去一降一補(bǔ)”有什么成效?三、四線樓市庫存是否依然“壓力山大”?“僵尸企業(yè)”處置得如何?企業(yè)杠桿率有沒有降低、成本有沒有下降?百姓迫切需要解決的短板補(bǔ)上了嗎?

圍繞這些社會(huì)關(guān)注、各方關(guān)切的重要經(jīng)濟(jì)問題,我們?cè)谀曛兄H推出“‘五大任務(wù)’半年報(bào)”系列報(bào)道,通過個(gè)體生活的變化,以小見大,深度剖析半年來供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的難點(diǎn)、痛點(diǎn)、亮點(diǎn)和突破點(diǎn)。

老傅的慶幸

“一年間房?jī)r(jià)漲了1倍,還一房難求,如果今年才出手,肯定買不起了”

酷熱難耐的夏日傍晚,家住河北滄州禧福荷堂的傅小榮如往常一樣飯后遛彎兒。路過一處高檔小區(qū),瞥見門口擺著“天成熙園15000/平方米”的房?jī)r(jià)板,老傅立刻回想起今年自家新房交鑰匙的場(chǎng)景:“就一年時(shí)間,我相中的那套6000多元每平方米的房子,售價(jià)居然到了1.1萬到1.2萬,漲了1倍,且高價(jià)之下一房難求。”

老傅本是“有房一族”,2015年,因?yàn)閮鹤蛹磳⒔Y(jié)婚,老兩口合計(jì)著再給孩子買套房。彼時(shí)的售樓處還算安靜,房源也充足,好地段、好房型隨便挑,偶爾還能趕上送車位、打折的優(yōu)惠。老傅看房看得優(yōu)哉游哉,“2015年的商品房,6000元就算貴的,即便漲價(jià)也是一個(gè)季度一兩百塊,是可以接受的緩慢上漲。沒成想,一過完2016年農(nóng)歷新年,形勢(shì)突然緊張起來,房?jī)r(jià)像坐火箭一樣嗖地躥了上去。那段時(shí)間的滄州樓市可謂一天一個(gè)樣,每天去詢價(jià),得到的回復(fù)都是‘今天又漲了點(diǎn)’。”老傅再也無法淡定,在售樓人員的催促下,迅速相中一套房,2月底就交了定金。

原本平靜的滄州樓市突然成了“香餑餑”,與房貸政策的調(diào)整不無關(guān)系。2016年2月,央行聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》,居民家庭首次購(gòu)房個(gè)貸的最低首付比例降到25%,各地還可下浮5個(gè)百分點(diǎn)。此后不久,為解決一、二線城市價(jià)格泡沫和三、四線城市庫存積壓并存的問題,熱點(diǎn)城市重啟限購(gòu)政策。政策的一松一緊產(chǎn)生溢出效應(yīng),一、二線城市的土地?zé)嵫杆俎D(zhuǎn)移到三、四線城市。

等老傅的親戚2016年“五一”再去看房時(shí),發(fā)現(xiàn)同一小區(qū)的房源竟已全部售罄。“售樓大廳里熙熙攘攘全是人,幾個(gè)月前催促我買房的銷售人員追問我要不要賣房。小區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)從簽約時(shí)的每平方米6000元漲到了8000元。”老傅感到不可思議。

“最近幾個(gè)月,不少高端商品房均價(jià)都保持在14000至15000元,聽朋友說他們家附近都2萬了,這還是滄州嗎?!”老傅很感慨。

從去年夏天到今年夏天,三、四線城市中也出現(xiàn)了熱點(diǎn)城市,庫存銷售得如火如荼,房?jī)r(jià)就像打了“強(qiáng)心針”,迅速膨脹。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),截至今年5月份,全國(guó)商品房待售面積同比下降8.5%,連續(xù)5個(gè)月呈現(xiàn)同比下降態(tài)勢(shì)。5月全國(guó)商品房庫存為66018平方米,為21個(gè)月以來的最低值。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),今年上半年,全國(guó)200多個(gè)三、四線城市合計(jì)成交土地金額比2016年同期上漲了42.6%,土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率為40%,刷新歷史紀(jì)錄。對(duì)此,在低點(diǎn)“以白菜價(jià)抄著了”的老傅心情復(fù)雜:“我感到慶幸,也覺得后怕,如果今年才出手,肯定買不起了!”

小傅的感慨

去年底到今年初行情最好,一個(gè)月輕松做成10多單,凈盈利超50%,4月中旬轉(zhuǎn)冷,至今月均成交量也就1—2單

在老傅對(duì)三線樓市大漲感到困惑時(shí),她的侄子小傅卻從中嗅出了商機(jī)。2016年初滄州房?jī)r(jià)剛開始上揚(yáng),小傅就抓住時(shí)機(jī)買房,幾進(jìn)幾出后,他毅然辦起了中介公司。

從購(gòu)房者到中介,小傅幾乎沒怎么經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的“陣痛”,因?yàn)樗胄袝r(shí),正趕上樓市去庫存的“蜜月期”。政策利好,再加上公眾看漲,中介風(fēng)頭一時(shí)無兩。“2016年底到2017年初行情最好時(shí),輕輕松松一個(gè)月做成10多單,凈盈利達(dá)50%以上。”小傅說。

今年上半年,滄州市土地宗數(shù)為200塊,平均溢價(jià)率高達(dá)127.82%,土地出讓金為153億多元。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉評(píng)價(jià):“全國(guó)去庫存效果比較明顯。與往年相比,今年以來無錫、滄州、揚(yáng)州等三線城市進(jìn)入了賣地百億行列。”

不過,高歌猛進(jìn)去庫存的同時(shí),隱患也被悄悄埋下。

滄州樓市突然火爆,一是因?yàn)榫啾本┲挥?0分鐘高鐵車程,受京津冀一體化政策影響,有大工廠和企業(yè)遷入,剛需增加;二來部分人跟風(fēng)炒房,讓價(jià)格水漲船高。這些人買房不為自住,導(dǎo)致房屋空置率高,市面上的一手房銷聲匿跡,能交易的幾乎都是二手房。投資需求外溢導(dǎo)致價(jià)格漲幅過快,去庫存成效短期“看起來很美”,但偏“虛”,長(zhǎng)期看存在反彈風(fēng)險(xiǎn)。空房隨時(shí)可能被拋售,再次成為新的庫存。

三、 四線城市房?jī)r(jià)飆升,也“嚇退”了一大批想在城里買房的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口,有違去庫存政策的初衷。小傅感慨道,前幾年滄州房?jī)r(jià)一直徘徊在四五千元,交十幾萬元首付就能在城里有套體面的住房。現(xiàn)在,即便是中低端的房子,一套也過百萬。大部分進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民,月工資只有幾千元,買房至少要交30萬首付,每個(gè)月再還貸,負(fù)擔(dān)太重。

“我也是農(nóng)民出身,來城里打工,見識(shí)了各種好,不愿再回去。當(dāng)年白手起家,我是咬著牙買的第一套房。但現(xiàn)在這么高的房?jī)r(jià),有剛需的老百姓確實(shí)買不起了,牙咬碎了也沒用。更別提農(nóng)民在城里買房沒有公積金,貸款也不好辦。”小傅說。

正是面對(duì)這種新變化,熱點(diǎn)三、四線城市在去庫存的同時(shí),調(diào)控政策也應(yīng)運(yùn)而生。今年3月23日,繼石家莊、保定、廊坊等地出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控意見后,滄州也發(fā)布了調(diào)控措施,通過戶籍和貸款等條件限購(gòu)。果然,對(duì)政策極為敏感的樓市被“速凍”——滄州房?jī)r(jià)雖然堅(jiān)挺,但購(gòu)房者不再趨之若鶩,大部分持觀望態(tài)度。小傅經(jīng)營(yíng)的中介公司從4月中旬就感到了“寒意”,至今月均成交量也就1—2單。

三線城市政策收緊,四線城市呢?此前,滄州市下屬縣城的樓市普遍蕭條,房源充裕。但最近這兩個(gè)月,縣里的房子也緊俏了起來。小傅回憶,5月份有幾位農(nóng)村客戶想給孩子買房結(jié)婚,市里房子貴得離譜,最終只能選擇到次一級(jí)的縣城購(gòu)房。

“3月以來,南皮縣、河間市等地的庫存逐漸被消化,泊頭市的房?jī)r(jià)已經(jīng)從去年的4000多元攀升到8000元。只有黃驊市外來人口少,房子還有富余,但價(jià)格也開始抬頭。目前滄州市和各縣城基本沒有庫存壓力了。聽說邢臺(tái)還有一定數(shù)量的爛尾樓,那邊的同行正在想辦法提升房源周邊環(huán)境,增建配套設(shè)施,緩解庫存壓力。”小傅說。

業(yè)界思考

今年上半年,以滄州為代表的三、四線樓市,變化還是相當(dāng)大。

年初時(shí),滄州樓市熱火朝天,企業(yè)盈利高達(dá)50%,遠(yuǎn)超正常情況下的15%。為抑制房?jī)r(jià)過快上漲,市政府加大了住房用地的供給力度,從每年2000畝增加到3000畝。但地價(jià)沒能隨之下降,年初每畝800萬元的地價(jià),到6月底已經(jīng)高達(dá)每畝1300萬元。

3月限購(gòu)政策出臺(tái)后,開發(fā)商的日子不好過。特別是由于前期房?jī)r(jià)居高不下,一些惜售的新項(xiàng)目還來不及開盤,導(dǎo)致限購(gòu)政策出臺(tái)后,銷售陷入了僵局。

針對(duì)市場(chǎng)新變化,一些開發(fā)商也在尋求與地方政府合作,參與到實(shí)行貨幣化安置的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中。希望減輕自身庫存壓力,也給棚改戶提供更大的安置房選擇空間。但是,棚改項(xiàng)目畢竟數(shù)量有限,利用棚改去庫存的效果并不明顯。

到底怎樣才算健康地去庫存?顯然不能總靠臨時(shí)出臺(tái)限購(gòu)令。如果想在保持樓市穩(wěn)定的前提下去庫存,可能需要借鑒有些城市的做法,先限地價(jià),再限房?jī)r(jià)。地價(jià)不控制,房?jī)r(jià)很難降;房?jī)r(jià)虛高,老百姓有剛需的買不起,做投資的也會(huì)觀望,還會(huì)積累新的庫存。

想實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的,不是用來炒的”,不能僅靠短期的硬限制,更要依賴長(zhǎng)期的軟調(diào)控,不同城市應(yīng)該利用地緣優(yōu)勢(shì)差異化發(fā)展,盡量實(shí)現(xiàn)供需兩端的平衡。

——河北鹽百集團(tuán)房地產(chǎn)公司總裁 張克騫

專家點(diǎn)評(píng)

在“因城施策”去庫存的作用下,今年上半年全國(guó)去庫存效果比較明顯。但需要注意的是,三、四線城市存在區(qū)域分化問題,有些熱點(diǎn)三線城市的去庫存進(jìn)程較快,可售住房數(shù)量持續(xù)下降,導(dǎo)致房?jī)r(jià)有所上升,捂盤惜售現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。針對(duì)這類城市,應(yīng)在準(zhǔn)確研判后續(xù)需求增速的基礎(chǔ)上,加大住宅用地供應(yīng)節(jié)奏和開發(fā)上市力度,避免由于補(bǔ)庫存緩慢造成階段性供求再次失衡,誘發(fā)下一階段出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲壓力。同時(shí)做好政策預(yù)案,當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到一定程度時(shí),及時(shí)出臺(tái)限貸、限購(gòu)措施,給過熱的市場(chǎng)降溫。而對(duì)那些庫存仍然較高的三、四線城市,仍應(yīng)堅(jiān)定不移地執(zhí)行去庫存政策。

除了去庫存的因素,部分三、四線城市出現(xiàn)住房?jī)r(jià)格上漲還有多方面原因。第一,這些熱點(diǎn)三、四線城市大都位于區(qū)域核心地區(qū),或地處大都市圈輻射區(qū)域,隨著新型城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)以及區(qū)域融合發(fā)展,住房市場(chǎng)需求會(huì)有所提振。第二,由于一線城市和部分二線城市實(shí)行了限購(gòu)、限貸政策,在溢出效應(yīng)的作用下,一些自住需求和投資需求涌向附近的三、四線城市。第三,在前期優(yōu)惠利率和首付政策拉動(dòng)下,當(dāng)?shù)刈》啃枨蠹嗅尫拧?/p>

后續(xù)去庫存的關(guān)鍵,是要讓新市民安居樂業(yè)。無論是就近轉(zhuǎn)移的農(nóng)業(yè)人口,還是返回家鄉(xiāng)購(gòu)房的外出務(wù)工人員,都將是下一階段三、四線城市購(gòu)房的主力軍,要給予新市民購(gòu)房更多的政策性支持,包括信貸、稅收、保障等一系列措施,才可能為去庫存爭(zhēng)取多贏的結(jié)果。

——國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民(記者 趙貝佳)