不壓縮員工工資成本，祈樂(lè)苑物管收支的盈余從哪兒來(lái)？冼敏強(qiáng)表示，物業(yè)費(fèi)雖然沒(méi)漲，但交的人多了。“過(guò)去，小區(qū)有些業(yè)主，十幾年來(lái)就沒(méi)交過(guò)一分錢物業(yè)費(fèi)。現(xiàn)在業(yè)主自管了，都得老老實(shí)實(shí)交。有一個(gè)業(yè)主很頑固，一拖半年就是不交。我們不用左哄右勸，更不用威逼利誘，理直氣壯拿出《業(yè)主公約》來(lái)直接起訴到法院。最后法院判他如數(shù)補(bǔ)交1000多元物業(yè)費(fèi)，外加1000多元滯納金，讓他懊悔不迭。”冼敏強(qiáng)說(shuō)，“一人倒霉十人看，之后就沒(méi)人敢再當(dāng)‘老賴’了。”此外很重要的，是去除了物業(yè)公司在中間的利潤(rùn)。過(guò)去很多共有產(chǎn)權(quán)的廣告、租賃收益，不明不白進(jìn)了物業(yè)公司腰包，現(xiàn)在全部“顆粒歸倉(cāng)”。

為了給業(yè)主提供更好的物業(yè)服務(wù)，祈樂(lè)苑業(yè)委會(huì)在人力資源管理上動(dòng)足了腦筋。物業(yè)中心建立了員工飯?zhí)煤退奚幔?0多人全部包吃包住，“五險(xiǎn)一金”一項(xiàng)不少，節(jié)假日還按規(guī)定有兩倍或三倍工資。員工忠誠(chéng)度大大提高，小區(qū)治安和環(huán)境都大為好轉(zhuǎn)。

保潔員陳阿姨干這行有七八年了，前些年在附近一個(gè)小區(qū)工作的時(shí)候，她和工友基本上一個(gè)月也不會(huì)擦洗一次垃圾桶，留下經(jīng)年累月的殘?jiān)蹪n，即使垃圾清干凈了也是臭氣陣陣。

如今到了祈樂(lè)苑，陳阿姨不但每星期都洗垃圾桶，洗完后還里里外外擦得干干凈凈。“一來(lái)呢，是這邊的工資待遇確實(shí)稍好那么一點(diǎn)點(diǎn)，我來(lái)這里3年，已逐年上漲了800多元，現(xiàn)在比周邊一些大樓盤還高一點(diǎn)；二來(lái)呢，這個(gè)小區(qū)沒(méi)有物業(yè)公司，是業(yè)委會(huì)直接給我發(fā)工資，那業(yè)主提的意見(jiàn)你不聽(tīng)咋行？”

“自管不一定最好，適合自己小區(qū)的才最好”

業(yè)主自管，看起來(lái)很美。

如今，祈樂(lè)苑小區(qū)成為業(yè)主自管的樣本，不少小區(qū)業(yè)委會(huì)前來(lái)取經(jīng)，祈樂(lè)苑小區(qū)也正在協(xié)助兩個(gè)小區(qū)復(fù)制業(yè)主自管模式。2017年2月19日，廣東業(yè)委會(huì)互助論壇首屆新春茶話會(huì)在這里舉行，來(lái)自全省數(shù)十個(gè)小區(qū)的業(yè)主云集，共同探討業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理論題。

冼敏強(qiáng)總結(jié)，業(yè)主自管一方面是對(duì)業(yè)委會(huì)能力的考驗(yàn)，另一方面則牽涉各方面的利益。“業(yè)主自管有三難：第一步成立業(yè)委會(huì)，難；第二步要換物業(yè)，更難；第三步要自管，難上加難！”

冼敏強(qiáng)介紹，成立業(yè)主大會(huì)，需要登記業(yè)主的資料，包括房產(chǎn)證、戶口本，需要公示業(yè)主名單，但不少業(yè)主擔(dān)心個(gè)人隱私泄露，不主動(dòng)登記，也不贊成公示；選舉業(yè)主委員會(huì)，既要有業(yè)主主動(dòng)報(bào)名，也要公示基本情況，業(yè)主往往并不積極，許多人是多一事不如少一事，不主動(dòng)報(bào)名；尤其是對(duì)具體共有物業(yè)的使用事宜要進(jìn)行投票，投票率非常低，很難達(dá)到贊成票“雙過(guò)半”的要求。

果不其然，來(lái)參加茶話會(huì)的不少業(yè)主向記者表示，其居住的小區(qū)仍處于無(wú)業(yè)委會(huì)狀態(tài)。一家業(yè)委會(huì)的負(fù)責(zé)人還分享了換物業(yè)公司的經(jīng)歷，“業(yè)委會(huì)成立了5年時(shí)間，與物業(yè)公司打了17場(chǎng)官司，勝了16場(chǎng)，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行的階段，但老物業(yè)仍不肯撤場(chǎng)，愣是沒(méi)換成。”

在廣州市公共危機(jī)預(yù)防協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)鄧躍暉看來(lái)，業(yè)主自管不失為一種物業(yè)管理趨勢(shì)，“物業(yè)管理牽扯到方方面面的利益，如果實(shí)施業(yè)主自管，業(yè)主的利益可以得到更好的保障，可能社會(huì)矛盾就會(huì)少很多。我們并不是否定物業(yè)公司的作用，只是希望能讓業(yè)主獲得更高水平的物業(yè)服務(wù)。”

“業(yè)主自管看上去是很美，但一味推崇恐怕也失之客觀。真要推廣起來(lái)，其可復(fù)制性恐怕還得針對(duì)不同類型的小區(qū)進(jìn)行具體分析。”記者發(fā)現(xiàn)，外界對(duì)祈樂(lè)苑小區(qū)樣本的態(tài)度多樣，一些專家學(xué)者觀點(diǎn)也相對(duì)審慎。

還有一些業(yè)主擔(dān)心，大型社區(qū)自管很容易導(dǎo)致參與不足，如果不能建立起一個(gè)完善的民主決策、執(zhí)行和監(jiān)督機(jī)制，“業(yè)主話事”很可能演變?yōu)樯贁?shù)人壟斷的“業(yè)委會(huì)話事”。其結(jié)果，是在物業(yè)公司之外，多了一個(gè)“老豆”（廣東話：爸爸）。他們認(rèn)為，小區(qū)實(shí)際情況千差萬(wàn)別，管理模式應(yīng)當(dāng)因地制宜，“自管不一定最好，適合自己小區(qū)的才最好。”