物業(yè)瑕疵常引糾紛

南京市中院民四庭的報(bào)告就物業(yè)糾紛案件類型進(jìn)行分析，歸類為五大類型，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)追討物業(yè)費(fèi)糾紛；業(yè)主財(cái)物、人身受損要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)損害賠償責(zé)任案件；與業(yè)主自治管理相關(guān)的業(yè)主撤銷權(quán)、業(yè)主知情權(quán)案件；物業(yè)移交產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主委員會(huì)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間有關(guān)公共配套設(shè)施的權(quán)屬糾紛。

“物業(yè)費(fèi)糾紛占其中絕大部分，或多或少與物業(yè)公司服務(wù)瑕疵存在關(guān)聯(lián)。”王勁松分析說，業(yè)主抗辯理由大多集中在公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、公共衛(wèi)生、物業(yè)企業(yè)未盡建筑物維修義務(wù)、未有效制止小區(qū)違建、群租現(xiàn)象，還涉及物業(yè)公司未依法依規(guī)公開收支賬目、物業(yè)公司侵占小區(qū)公共場(chǎng)地或小區(qū)公共設(shè)施牟利以及個(gè)別業(yè)主遭遇失竊等人身財(cái)產(chǎn)受損害問題等。

記者了解到，隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡相應(yīng)義務(wù)為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其人身、財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任的案件逐漸增多。按照糾紛發(fā)生區(qū)域范圍不同，這類案件又可分為在物業(yè)小區(qū)公共區(qū)域遭受侵害(如車輛停放在小區(qū)車位或車庫被損害、盜竊)以及在物業(yè)小區(qū)專有部位遭受侵害(如家中財(cái)物被盜、發(fā)生入室殺人、搶劫事件等)。

一旦小區(qū)發(fā)生類似嚴(yán)重?fù)p害賠償糾紛，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾則較為尖銳。

“大部分物業(yè)糾紛存在舉證難問題，法院只能著重就侵害的事實(shí)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯(cuò)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為與業(yè)主損害之間是否具備因果關(guān)系等加以審查?！瘪R帥解釋說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到“合理限度范圍內(nèi)”的安全保障義務(wù)即為物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在過錯(cuò)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任以及承擔(dān)責(zé)任的比例。

業(yè)主知情權(quán)未受重視

《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪了解到，《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定，每年不少于一次公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示其資質(zhì)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、電梯消防監(jiān)控等設(shè)備養(yǎng)護(hù)情況等知情權(quán)予以了明確，還規(guī)定了業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違法違規(guī)的，可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面提出撤銷申請(qǐng)，而管理部門則應(yīng)當(dāng)在十五個(gè)工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請(qǐng)人，對(duì)認(rèn)定為違法違規(guī)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。

但事實(shí)上，大量知情權(quán)、撤銷權(quán)糾紛并未通過行政途徑得到妥善處理，而是涌向法院。報(bào)告顯示，2016年南京兩級(jí)法院受理與業(yè)主自治管理相關(guān)的業(yè)主撤銷權(quán)、業(yè)主知情權(quán)案件數(shù)量達(dá)70件，同比增長(zhǎng)56%。

“一方面說明業(yè)主通過司法途徑維護(hù)自身權(quán)益的意識(shí)在增加，同時(shí)也暴露出業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主知情權(quán)不夠重視，還沒有建立自覺自律的意識(shí)?！蓖鮿潘烧f，從業(yè)主要求撤銷的決議內(nèi)容來看，主要包括選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議、選聘業(yè)委會(huì)委員的決議、調(diào)整物業(yè)服務(wù)價(jià)格的決議、有關(guān)小區(qū)管理(如停車管理)等方案的決議等。其中，前兩項(xiàng)占較大比例，集中反映了物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤換及業(yè)主委員會(huì)換屆工作中引發(fā)的矛盾。

業(yè)主知情權(quán)案件主要為業(yè)主起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)公示小區(qū)共有部分的使用和收益情況、車位車庫的處分情況、物業(yè)費(fèi)收支情況、業(yè)委會(huì)賬目、業(yè)委會(huì)決定及會(huì)議記錄等。法院遵循充分保障業(yè)主的知情權(quán)的原則，依據(jù)法律規(guī)定、小區(qū)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等約定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)予公開的內(nèi)容、范圍等作出認(rèn)定。