調查動機

3月29日,住房和城鄉(xiāng)建設部舉行整頓規(guī)范房地產開發(fā)銷售中介行為電視電話會議,要求各地持續(xù)整頓房地產市場秩序,重點整治房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構的違法違規(guī)行為。住建部在會上通報了近期各地查處的30家違法違規(guī)房地產中介機構和開發(fā)企業(yè)。這是繼去年住建部連續(xù)三次通報96家違規(guī)房企之后,再次集中公開曝光違規(guī)房企名單。

在新一輪限購潮背景下,監(jiān)管部門的重拳頗有意味。不少分析人士認為,此次嚴厲整治,坐實了房地產中介對房價瘋漲的“貢獻”。基于此,不少人開始扒出房地產中介的種種違規(guī)套路,但是,就房地產中介而言,他們最有效的哄抬房價手段是什么?《法制日報》記者進行了深入調查。

1天之內,房價被推高180萬元。

這是一個真實的案例,發(fā)生在北京市海淀區(qū),涉事房產為中關村區(qū)域的一套學區(qū)房。

用“被推高”來描述房價上漲,原因在于,在房主規(guī)定看房的日期內,房地產中介共帶幾十撥購房者看房,連番出價,最后的結果就是上面的數(shù)字——漲價180萬元。

有人或許會說,這可能是購房者執(zhí)意加價,關房地產中介什么事情?

但是,越來越嚴的監(jiān)管從一個側面佐證,在房價上漲這件事上,房地產中介撇不開關系。

囤房關鍵在把控時間差

“最近這么調控,房價有松動嗎?”

對于這個問題,一名房地產中介通過微信如此回復劉芳:

“短時間沒有。”

“還是缺房?”

“能買的人減少了,可買房的人還是遠遠大于再收房源數(shù)量。開始博弈了。”

以上對話是房地產中介給劉芳所發(fā)信息的部分內容,每一句話都在暗示劉芳,房價還要漲,而且有錢也不一定能買到。

在北京市房地產中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥看來,一般老百姓買房就是買漲不買跌,預期很重要,所以房地產中介就是希望營造房價繼續(xù)上漲的氛圍,以此促進成交。

這樣的評價,在北京市民張啟明的購房過程中得到了些許印證。

“房地產中介完全倒向賣家,以滿足賣家對高房價的要求。”張啟明說,賣家預期高是正常的心理,“但令我憤怒的是,房地產中介傾倒性地幫著賣家,抑制了市場公平公正的交易”。

對于“傾倒性”的形容,張啟明是這樣解釋的:“賣家的定價基礎一般是市場里上一套房屋的成交價格,且價格一般會比上一套同戶型均價要高。我接觸的房地產中介為了促成購房者接受賣家提出的價格,會用自己內部的一些‘僵尸房’去提價,讓購房者認為市場預期又漲了。所謂‘僵尸房’,是指那些掛在網(wǎng)上1年以上,永遠不成交、價格永遠跟著市場漲的房屋,這些房屋多來自房地產中介手里的出租房。”

根據(jù)張啟明的說法,房地產中介在利用“僵尸房”抬價的同時,還會囤房,制造供給緊張的氛圍。“房地產中介不會在同一時間將所有要出售的房屋掛到網(wǎng)上,而是賣出一套再掛下一套在網(wǎng)上。所以,在同一時段,購房者無法獲得對稱的市場信息,會誤認為該時段只有一家在賣房,幾名購房者都在爭著買這一套。在這種氣氛下,房屋的價格自然任由賣方定,而且這種人為造成的稀缺加速了房屋成交時間”。

不過,張啟明坦承,關于房地產中介囤房的分析,來自他個人的觀察,不一定具有普遍性。“我作出囤房的分析,原因在于,我與房地產中介接觸了3個多月,其間都是一套房屋剛完成交易手續(xù),幾乎就在完成交易的下一秒,房地產中介會掛出下一套房子,這3個多月時間里一直都是這樣”。

不過,這真的不具有普遍性嗎?北京市民曹高杰的賣房經(jīng)歷作了否定回答。

2016年年中,曹高杰打算出售位于北京市亦莊地區(qū)的一套房屋。然而,在掛出房屋后的一個月時間里,幾乎沒有人來看房。在曹高杰看來,這套房屋地理位置不錯、房屋裝修也還行、售價也不算高,這些因素疊加,應該有不少人來看房,但現(xiàn)實讓曹高杰心里開始打鼓。

為了打探市場虛實,曹高杰以購房者的名義致電房地產中介,詢問他掛出房屋的情況,竟得到了“房主已出售”的答案。

“為何說我的房子賣了,房地產中介難道有錢不賺?”曹高杰有些摸不清“門道”。

在咨詢業(yè)內人士后,曹高杰才“茅塞頓開”——原來,房地產中介在營造“奇貨可居”的市場。

“其實,很多房地產中介都會把房屋壓在手里,然后再一套一套地‘消化’這些房屋,以作為抬高房價的一種手段。”北京房產律師王樹德在接受《法制日報》記者采訪時說。

連蒙帶哄只是“小手段”

在張啟明看來,北京市一些地段的房價完全脫離政府的調控,一個勁地往上躥,其原因就是房地產中介的種種行為。“房地產中介憑著自己在市場上強大的影響力,刻意制造出供需失衡的狀態(tài),讓房源在購房者面前表現(xiàn)為極度稀缺,以達到快速成交的目的”。

“房地產中介無法左右大的漲跌周期,但在上漲周期中的催化作用還是有的。”作為從業(yè)者,北京市豐臺區(qū)馬家堡地區(qū)一家房產中介機構的門店店長李慶對《法制日報》記者說,房地產中介主要靠傭金賺錢,現(xiàn)在逐漸開發(fā)出來的理財產品也是在有成交的基礎上才能賺錢,“因此,成交是房地產中介最主要的目的”。

“同樣是成交,高價肯定比低價更好。中介費是按比率算的,比如中介費2.7%,盡管手續(xù)流程都一樣,但成交價1000萬元房屋的中介費就是27萬元,而成交價100萬元房屋的中介費就只有2.7萬元,你說做哪單劃算。”李慶說,對于賣家,房地產中介比較愛簽“獨家”和“速銷房”,“市價500萬元的房子,約定一個月內以520萬元賣出,不行就賠幾千元,賣家橫豎都是賺,當然愿意。有房源就有底氣,尤其是在上漲周期,購房者幾乎沒有議價能力。所以,對購房者來說,房地產中介就是制造恐慌氛圍,促成交易。對于各種連蒙帶哄的手段,大家估計屢見不鮮。此外,近些年來,房地產中介還開始提供金融方案,甚至有零首付買房的可能,幫助弄一些虛假材料(比如收入證明),這也是幫助了相當一部分沒有購房能力的人購房,但現(xiàn)在被監(jiān)管部門敲打后,這種行為也就少了一些”。

對于房地產中介哄抬房價的手段,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《法制日報》記者采訪時說,還有一些房地產中介隨意提高房源價格,或者慫恿客戶故意虛報(報高或者報低——記者注)價格,不按照實際的二手房評估價來交易。

“比如這個房子本來是賣200萬元的,房地產中介會對賣家說,現(xiàn)在行情這么好,就賣220萬元吧。其實,賣家也不是很了解行情,在房地產中介的鼓動下,就這么進行交易了。實際上,對于抬高的20萬元,房地產中介很可能會吃一些差價。”嚴躍進向記者介紹說。

北京市民孫穎,就因為房地產中介的上述手段而多付出了20萬元。

孫穎買房時,原本已經(jīng)通過房地產中介以600萬元的價格定下了一套學區(qū)房,且已經(jīng)簽訂買賣合同。但是,另外一家房地產中介公司的工作人員給賣家打電話,稱這套房可以賣到700多萬元,有客戶愿意付全款購買,問賣家是否考慮換家中介出售。

這樣的電話,直接導致賣家想要違約。最終,孫穎與賣家協(xié)商,在原價的基礎上加了一些錢。

此外,嚴躍進向記者介紹說,還有一種情況就是,“比如拿一套二手房去抵押貸款,如果房屋價格是200萬元,貸款給貸四分之三的話,就是150萬元,這時候房地產中介很可能會慫恿賣家把價格虛高,假如做到240萬元,那么同比例四分之三就可以貸款180萬元,就會多貸一些款項,這種情況也是存在的。還有變相提供各類資金來幫助買家回避首付比例,或者在首付貸款等方面提供一些違規(guī)的做法,就是購房者買房缺錢,房地產中介幫忙貸款用在首付上,就是為了加快成交,多拿提成,然而只有按揭才可以貸款,這是違規(guī)的行為”。(趙麗)