此次“突襲”可謂用心良苦,這記大招既可叫做“關(guān)門打狗”,也可稱作“圍魏救趙”。由于此前沒有對(duì)這一方向進(jìn)行重拳調(diào)控的先例,而且此次商住房新規(guī)出臺(tái)前市場毫無察覺,因此市場中的投機(jī)投資客幾乎沒有聞風(fēng)離場的機(jī)會(huì)。

26日,北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》,全面規(guī)范商業(yè)辦公用房市場,針對(duì)“商住房”打出史無前例的調(diào)控重拳。規(guī)定要求,在建在售商辦項(xiàng)目不得賣給個(gè)人,商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購買商住房的貸款。有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策,將讓商住房價(jià)格有30%以上的跌幅。

什么是商住房?就是本應(yīng)用于建設(shè)寫字樓或商鋪的用地,被開發(fā)商精心“打扮”成住宅進(jìn)行出售。商住房也被稱為“商改住”,是開發(fā)商的發(fā)明創(chuàng)造,其自誕生起就屬于違規(guī)之列,而且自身存在諸多瑕疵、弊端甚至是安全隱患。商住房不能遷入戶口,土地出讓年限短,水電費(fèi)、供暖費(fèi)貴,違規(guī)改造還會(huì)埋下房屋結(jié)構(gòu)、消防等方面的隱患。

商住房是如何崛起的?近年來伴隨房地產(chǎn)市場火爆,一二線熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)了住宅限購政策,眾多開發(fā)商乘機(jī)打“擦邊球”,把一些商業(yè)用地開發(fā)成具有住宅功能的物業(yè),并銷售牟利。所謂商住房就是一些“偽住宅”,這種問題多多的產(chǎn)品對(duì)消費(fèi)者權(quán)益構(gòu)成威脅,破壞了城市發(fā)展格局,同時(shí)還弱化了樓市調(diào)控政策的效果。

此次北京市為何出重拳打擊商住房?商住房寄生于住宅市場,其近年來的走俏與樓市投機(jī)投資活躍有直接關(guān)聯(lián)。此次北京出臺(tái)商住房調(diào)控措施,就是針對(duì)投機(jī)投資性需求使出的大招。購買商住房的人群一般為兩類,一是不能再購買普通住宅的投資客,二是無購房資格卻有自住需求的人,而兩者中前一種比例更大。

商住房之所以成為受追捧的投機(jī)投資品種,是因其與普通住宅相比單價(jià)和總價(jià)都較低。商住公寓一般以高層、小面積為主,容積率較高,售價(jià)相對(duì)便宜不少。過去幾年,在價(jià)格優(yōu)勢及投機(jī)氛圍高漲的鼓舞下,商住房在北京新房市場所占比重不斷提高。2016年以來,北京商住公寓的成交規(guī)模已超過住宅,成為新房成交主體,約占總成交量的近六成。

北京商住房市場已成為投機(jī)投資客的主戰(zhàn)場,這里容納并沉淀了相當(dāng)多的資金,這些資金具有很強(qiáng)的投機(jī)屬性。這批資金在過去一年多的時(shí)間里興風(fēng)作浪,不僅讓北京商住房均價(jià)上漲了近一倍,也間接成為普通住宅價(jià)格上漲的重要支撐。而且這批資金一旦成功套現(xiàn),其中相當(dāng)一部分必將會(huì)直接或間接地進(jìn)入住宅市場,這勢必對(duì)北京房價(jià)的未來走勢造成嚴(yán)重威脅。

“3·17”樓市新政以來,北京針對(duì)住宅市場連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策,涉及范圍包括購房資格、首付比例、貸款利率等方面。就在一些開發(fā)商和地產(chǎn)中介,以為炒作商住房的“春天”又要來了的時(shí)候,北京市選擇此時(shí)對(duì)商住房進(jìn)行了突襲式調(diào)控。

此次“突襲”可謂用心良苦,這記大招既可叫做“關(guān)門打狗”,也可稱作“圍魏救趙”。由于此前沒有對(duì)這一方向進(jìn)行重拳調(diào)控的先例,而且此次商住房新規(guī)出臺(tái)前市場毫無察覺,因此市場中的投機(jī)投資客幾乎沒有聞風(fēng)離場的機(jī)會(huì)。由于調(diào)控導(dǎo)致需求大減,商住房價(jià)格大幅下降幾成定局,投機(jī)客被套牢已經(jīng)難以避免。

商住房投機(jī)客被套牢,對(duì)北京樓市健康發(fā)展大有好處。首先,這次突襲會(huì)讓市場認(rèn)識(shí)到,樓市是有風(fēng)險(xiǎn)的,這將有效阻止投機(jī)之風(fēng)繼續(xù)延燒。其次,商住房價(jià)格下挫將有望拉動(dòng)住宅價(jià)格走穩(wěn)甚至是下調(diào),最終起到積極的冷卻作用。

當(dāng)然,北京樓市的博弈不可能畢其功于一役,投機(jī)客在此次突襲式調(diào)控中會(huì)遭受重大損失,但市場與政策的斗智斗勇一定還會(huì)繼續(xù)。樓市的“北京保衛(wèi)戰(zhàn)”還遠(yuǎn)未結(jié)束,每一位市民都應(yīng)該謹(jǐn)記這句箴言——“房子是用來住的,不是用來炒的”,并以此指導(dǎo)實(shí)踐,這樣才能防止自身被調(diào)控的“炮火”誤傷。(樊大彧)