資料圖。中新社記者　張道正　攝

　　二手房交易契稅、個(gè)稅等稅負(fù)受益降低

　　“營(yíng)改增對(duì)一般個(gè)人買賣二手房的意愿影響不大，整體稅負(fù)只減不增。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，對(duì)于二手房交易來(lái)說(shuō)，目前動(dòng)靜比較大的就是營(yíng)業(yè)稅和契稅；而營(yíng)改增政策后，則會(huì)體現(xiàn)為增值稅和契稅。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，如果是交易滿兩年的房屋，不考慮１４４平方米以上的非普通住宅和免征等類型，對(duì)于營(yíng)業(yè)稅而言，計(jì)算方式一般是房屋買賣差價(jià)總額＊５％。所以，如果此類１００萬(wàn)元的房屋按照目前房?jī)r(jià)的全國(guó)年均７％的增幅計(jì)算，２年內(nèi)房?jī)r(jià)約為１１４萬(wàn)元，那么買賣差價(jià)為１４萬(wàn)元。這個(gè)時(shí)候營(yíng)業(yè)稅為１４＊５％即為０．７萬(wàn)元。而如果是換成增值稅的計(jì)算方式，則為１４／（１＋５％）＊５％即為０．６７萬(wàn)元。

　　“如果是交易未滿兩年的普通住宅，則要征收全額。”北京鏈家地產(chǎn)一位中介人員告訴中新網(wǎng)記者，營(yíng)改增之前，征收二手房交易的營(yíng)業(yè)稅是按照網(wǎng)簽價(jià)＊５％；換成增值稅的計(jì)算方式后，就是用現(xiàn)在的網(wǎng)簽價(jià)除以１．０５再乘以５％。以網(wǎng)簽價(jià)為１００萬(wàn)元的房屋為例，可以比之前少繳稅２４００元。

　　“相應(yīng)地，盡管５％的稅率不變，但應(yīng)稅收入降低，契稅、個(gè)人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅額也會(huì)減少。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

　　談及契稅的變化，嚴(yán)躍進(jìn)向記者舉例說(shuō)明稱，目前全國(guó)１００萬(wàn)元的房屋，面積基本上在９０－１４４平方米的范圍內(nèi)，按照１．５％的契稅進(jìn)行計(jì)算，則契稅為１．５萬(wàn)元；但如果按照目前新的政策，則為１００／（１＋５％）＊１．５％即為１．４萬(wàn)元。

　　“雖說(shuō)法律規(guī)定了增值稅和個(gè)人所得稅的應(yīng)納稅人是二手房交易的賣方，契稅是對(duì)買房征收，但就北京市場(chǎng)上的實(shí)際情況來(lái)看，這部分稅負(fù)還是要轉(zhuǎn)嫁到買方身上的。”上述鏈家地產(chǎn)中介人員告訴記者。

　　事實(shí)上，無(wú)論從前期測(cè)算還是從目前實(shí)際辦理情況看，在營(yíng)改增之后，納稅人個(gè)人存量房業(yè)務(wù)的整體稅負(fù)是下降的。

　　根據(jù)北京市地稅局的統(tǒng)計(jì)，５月１日營(yíng)改增落地首日，北京１８?jìng)€(gè)區(qū)（分）局試運(yùn)行二手房交易稅收征管工作，共開具二手房交易增值稅發(fā)票８５張，征收稅款６３８．５５萬(wàn)元，比營(yíng)改增前的稅負(fù)降低１６．０３萬(wàn)元，降幅２．４５％，平均單筆業(yè)務(wù)稅負(fù)下降１８８５．８８元。