全國人大法工委民法室巡視員扈紀華：

自動續(xù)期應不附條件不分年限

　　《物權法》第１４９條所涉及的住宅建設用地使用權自動續(xù)期，所謂“自動”就是沒有任何條件和行為，“自動續(xù)期”指的是用地使用權到期，不附帶任何條件和行為進行續(xù)期。

　　用地使用權的自動續(xù)期，并沒有設置前提是針對２０年、３０年，還是７０年。《物權法》立法前，有的地方的建設用地使用權存在２０年、３０年的情形，比如青島、深圳等地。《物權法》中沒有明確規(guī)定，建設用地使用權的年限不滿７０年的如何自動續(xù)期。這就意味著，自動續(xù)期并不要求區(qū)分多少年。２０年到７０年，中間相差５０年，是不是要補齊這５０年的建設用地使用權的費用呢？法律沒有具體要求。如果區(qū)分２０年和７０年的使用年限，補齊兩者建設用地費用，就是在法律之外又畫蛇添足了，是替自動續(xù)期又加了條件。

　　《物權法》重要的立法指導思想和立法目的之一，就是使老百姓安居樂業(yè)，說得最多的一句話就是“有恒產者有恒心”。立法要充分考慮到老百姓的切身利益和福祉，考慮到中國的國情。

　　２００５年，在《物權法》進行起草的時候，法律委員會在向全國人大常委會匯報時，有相關領導對土地使用權到期后的續(xù)期申請人提出了疑問，一棟公寓多戶居住，建設用地使用權期限屆滿，是由住戶個人申請續(xù)期，還是業(yè)主委員會統一續(xù)期，意見不一致時怎么辦？這需要明確。

　　２００５年９月，時任全國人大常委會委員長吳邦國，專門聽取了參與立法的專家部門對《物權法》有關問題的匯報，其中就包括建設用地使用權續(xù)期如何收費的問題。當時就有人提出意見，認為業(yè)主買房時，已經支付了土地出讓金，續(xù)期后就不應再交費；還有人認為，續(xù)期應交少量的土地使用費。也有另一種觀點，認為續(xù)期后的土地使用費和期限可根據形勢的發(fā)展，到時再由國家另行規(guī)定。

　　雖然不同意見有很多，但大家的初衷是統一的，歸納起來，就是建設用地要區(qū)分住宅和非住宅，要千家萬戶的老百姓統一去續(xù)期不可能，應當對居民住宅網開一面，而且要不要收費這個問題也應另當別論。

　　因此，當時有專家的觀點是，收費的問題，應該隨著經濟發(fā)展情況來確定，而且當時距離使用權到期的時間還很長，所以就把這個問題留下了。

　　２００６年１０月，在向全國人大常委會提交第六次審議稿的時候，常委會組成人員認為，對收費問題，一是大家意見不一致，二是《房地產管理法》明確規(guī)定無論住宅還是非住宅都要提前一年申請，之后再交費，這與《物權法》的規(guī)定也不一致。另外，國家政策對此還需要進一步考慮。在這樣的情況下，匆忙做出收費相關的規(guī)定，比較欠妥，所以沒有再做進一步的規(guī)定。

　　當初在起草《物權法》時，在用地期限方面，也有法律委員會的專家提出，現行住宅用地使用權期限太短，建議延長為１００年或者１５０年。有的則建議取消使用年限的規(guī)定。但是考慮到其他土地管理政策法規(guī)，以及《物權法》的主旨，用地期限方面，就沒有寫入。

　　北京航空航天大學教授龍衛(wèi)球：

　　住宅用房屬于民生應該是低成本的

　　自動續(xù)期問題是一個重大的政策決斷，屬于立法問題，不宜由地方政府或部門決定，應由全國人大常委會作出立法解釋。我覺得，在現行的法律框架內，有四種解決方案。

　　方案一，自動續(xù)期，無需繳納土地使用費，但地上物所有權發(fā)生滅失或重大改建則終止續(xù)期。此種情形當加強危房監(jiān)管，以建筑法明確危房處理機制。

　　方案二，自動續(xù)期，但需一次性繳納下一個期限土地出讓金，此時地上物所有人可以在新期限內按照原有范圍和標準改造或者重建地上建筑物。同理，新地上物所有權在新地權持續(xù)期享有無礙。

　　方案三，自動續(xù)期，但需繳納土地使用年金。將一次性土地使用費轉為年金，相當于地產稅，以土地面積和建筑面積按照特定計稅標準合計。年金滯納不交者，依據不同程度地上權產生不同失權效果。

　　方案四，自動續(xù)期，無需繳費，且無限期所有權化，回到類似１９８２年前城市宅基地所有權狀態(tài)。此種情形其實就是城市住房用地重新私有化。

　　同時，需要區(qū)分經營性和非經營性用地。住房建設用地具有民生性，為人民生活必需。所以，將來續(xù)期如果采取收費，土地出讓使用費也要區(qū)別于當時房地產開發(fā)時的使用費，后者是向開發(fā)商收取的一次性經營的使用費。住房建設用地續(xù)期的費用，大概向稅收的方向走。總之，要區(qū)分經營稅費和非經營稅費，對住宅采取低稅率。對住宅來說，不管使用以上談到的哪個方案，都應當是低成本的。