“我國(guó)還處在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段，面對(duì)人口城市化對(duì)住房的海量需求，本應(yīng)成為推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要引擎的房地產(chǎn)卻陷入困境，根本原因是它背離了我國(guó)城市化進(jìn)程的真實(shí)需求。新生代農(nóng)民工進(jìn)城目的不僅為了打工，還希望能夠留下定居。但城市顯然沒(méi)有做好準(zhǔn)備迎接這些新市民，這是農(nóng)民工‘半市民化’現(xiàn)象?！鼻迦A大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明認(rèn)為，進(jìn)城落戶(hù)難，很多到了四五十歲以后的農(nóng)民工因沒(méi)有基本社會(huì)保障而重返農(nóng)村。各級(jí)政府需通過(guò)戶(hù)籍改革去庫(kù)存，促進(jìn)公共服務(wù)均等化、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，提振新市民住房消費(fèi)。

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，不能單純?yōu)榱巳?kù)存而鼓勵(lì)農(nóng)民工舉債買(mǎi)房，庫(kù)存去化若只是尋求“接盤(pán)者”，可能引發(fā)下一波高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。房子的功能應(yīng)該是居住，要解決空置率較高的問(wèn)題，應(yīng)注重發(fā)展租賃市場(chǎng)。

目前，一些三四線城市缺乏產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、就業(yè)崗位較為缺乏，農(nóng)民工難以在城市扎根。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專(zhuān)家委員會(huì)委員張泓銘指出，讓農(nóng)民工進(jìn)城不是簡(jiǎn)單解決農(nóng)民落戶(hù)問(wèn)題，還要搞好三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加就業(yè)。

北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院名譽(yù)院長(zhǎng)林毅夫也提出：“如果就業(yè)狀況比較好，家庭收入快速增長(zhǎng)，過(guò)剩房地產(chǎn)就能多消化一些，企業(yè)的盈利狀況也能得到改善?！?/p>

規(guī)劃配套滯后致“有房無(wú)人”

專(zhuān)家認(rèn)為，多年來(lái)地方政府在土地財(cái)政依賴(lài)下盲目供地、企業(yè)為逐利盲目開(kāi)發(fā)，卻忽視了相關(guān)配套設(shè)施的完善，導(dǎo)致“有房無(wú)人”現(xiàn)象頻現(xiàn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，庫(kù)存難去的主要原因是供給過(guò)剩和供需錯(cuò)配，“住宅產(chǎn)品忽略了市場(chǎng)有效需求，項(xiàng)目本身的質(zhì)量問(wèn)題與周邊配套不足亦加大了庫(kù)存去化難度。”

記者調(diào)查了解到，部分城市對(duì)住房綜合配套的城市軟硬件服務(wù)跟進(jìn)滯后、對(duì)居住者的生活便利性規(guī)劃考慮不足，導(dǎo)致庫(kù)存難以去化。以?？谑袨槔?，該市最大的保障性住房項(xiàng)目永秀時(shí)代城大量限價(jià)房一度銷(xiāo)售困難。該小區(qū)于2014年竣工，共有限價(jià)房6192套，已分配的2000多套中，常住居民只有數(shù)十戶(hù)。小區(qū)門(mén)前已建好一排商鋪，北區(qū)也有了學(xué)校和醫(yī)院的雛形。但配套設(shè)施建設(shè)僅停留于此，目前仍少有相關(guān)企業(yè)和機(jī)構(gòu)入駐。公共交通方面，最近的公交車(chē)站距離小區(qū)也有一公里左右，對(duì)廣大“無(wú)車(chē)一族”來(lái)說(shuō)，上下班出行成為一道難題。

針對(duì)此類(lèi)問(wèn)題，專(zhuān)家建議應(yīng)多渠道完善配套的政策和基礎(chǔ)服務(wù)建設(shè)，促進(jìn)行政區(qū)域布局調(diào)整，為購(gòu)房者配置優(yōu)質(zhì)的就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)條件，培育消費(fèi)需求。以合理的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)新市民生活、區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的共同、協(xié)調(diào)發(fā)展。

“多年來(lái)我們的城市規(guī)劃、房屋的建造背離了人的需求。我們小時(shí)候住的院子里，通常都涵蓋了辦公、生產(chǎn)和居住等功能?，F(xiàn)在的城市里，居住區(qū)、商務(wù)區(qū)等相互分隔獨(dú)立，人們每天從上班到回家在路途上耗費(fèi)了大量時(shí)間。這同時(shí)也對(duì)城市的交通狀況和空氣質(zhì)量造成了嚴(yán)重影響?！边h(yuǎn)大集團(tuán)總裁張躍認(rèn)為，城市規(guī)劃理念和房屋建造理念需要更新，應(yīng)探索城市建設(shè)從“職住分離”向“職住合一”轉(zhuǎn)變。