樓市“冰火兩重天”的分化趨勢依舊，庫存高企的形勢下各地紛紛“出招”，但收效各異。不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家指出，應(yīng)警惕過度行政化催生新庫存、配套設(shè)施建設(shè)滯后、忽視人口城鎮(zhèn)化等問題“蠶食”去庫存成效。

“行政之手”過長或催生新庫存

樓市去庫存成為2016年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一。今年2月中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會進(jìn)一步降低非限購城市個人購房首付比例，為去庫存釋放利好。各地也相繼發(fā)力，出臺購房補(bǔ)貼、擴(kuò)大公積金范圍、擴(kuò)大棚改貨幣化安置力度等措施。

然而，部分地方采取的去庫存手段卻引發(fā)了爭議，例如沈陽市推出“大學(xué)生畢業(yè)5年內(nèi)零首付購房”政策，僅存活了不足8小時即被匆忙撤回。

還有些地方政府在樓市調(diào)控政策中，明確提出對消化庫存主體責(zé)任不力、效果不明顯的市縣采取約談和問責(zé)。有專家擔(dān)憂，官員可能在考核壓力下成為地產(chǎn)商的“售樓經(jīng)理”。

前國務(wù)院參事室特邀研究員保育鈞就提醒，政策調(diào)控對樓市去庫存將起到積極作用，但同時也應(yīng)警惕過度行政化的手段為去庫存催生新壓力。他說，房地產(chǎn)行業(yè)有其自身規(guī)律，其發(fā)展不可能完全服從于行政手段，實現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展需更多依靠市場配置。

耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武也表示，在去庫存背景下，要防止政府的“行政之手伸得過長”。不能將開發(fā)商的問題轉(zhuǎn)嫁給普通購房者。如果開發(fā)商借著去庫存的“東風(fēng)”繼續(xù)以高價賣出房子，嘗到了甜頭后可能繼續(xù)擴(kuò)大投資開發(fā)新房，造成市場供給不減反增。最好的方式是讓因盲目開發(fā)而陷入經(jīng)營困境的地產(chǎn)商自然淘汰，讓無視風(fēng)險和市場規(guī)律的房企得到應(yīng)有“教訓(xùn)”，以堵住庫存不斷膨脹的源頭。

山水文園集團(tuán)CEO張曉梅坦言，房地產(chǎn)業(yè)瘋狂增長的背后，企業(yè)長期以來生產(chǎn)、運(yùn)營、管理等能力普遍較弱，難以適應(yīng)新形勢。“在過去的十多年房地產(chǎn)商趕上了好時代，大家‘蓋樓’就像工業(yè)化批量生產(chǎn)一樣，只要建了房子就能賣出去，賺取巨額利潤。”

多名專家建議，只有對房地產(chǎn)市場的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，讓市場配置煥發(fā)活力，重新塑造房地產(chǎn)價格形成機(jī)制，最終通過市場規(guī)律的傳導(dǎo)，調(diào)整市場結(jié)構(gòu)、使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長期低迷的困境。

“半市民化”制約消費(fèi)需求釋放

國務(wù)院去年發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》提出，到2020年，要努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，人口城鎮(zhèn)化長期滯后于土地城鎮(zhèn)化。新市民難在城市扎根，購房消費(fèi)需求難以提振。在就業(yè)、社保、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)方面，進(jìn)城農(nóng)民工難享受平等待遇。激活新市民消費(fèi)潛力必須解決該問題。