改革成敗與否的最終標(biāo)尺在于購房者的負(fù)擔(dān)有沒有實(shí)際減輕，是不是利于住有所居。在這里，去庫存與去杠桿是統(tǒng)一起來的。

房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”怎么搞、會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià)？這是各地老百姓關(guān)注的重要議題。日前，財(cái)政部公布試點(diǎn)通知，對(duì)此做了具體規(guī)定：個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。在房地產(chǎn)去庫存、金融去杠桿的背景下，這一稅收政策的調(diào)整直接聯(lián)系百姓住有所居的愿望和政府宏觀調(diào)控的效果，值得仔細(xì)觀察。

相比以往各地營業(yè)稅的“滿二免征”，這次的“營改增”辦法基本類似，顯示出稅收政策的謹(jǐn)慎與穩(wěn)健。從營業(yè)稅的5.6%到增值稅的5%，盡管征稅的稅基、稅率、承擔(dān)者都存在一些差別，但總體上判斷差別不會(huì)太大，應(yīng)當(dāng)可以實(shí)現(xiàn)不增加稅負(fù)的承諾。對(duì)于購房者來說，房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)楦母锎蠓▌?dòng)這顆“定心丸”可以吃下去了。

當(dāng)然，效果如何，不能一概而論，要在實(shí)踐中反復(fù)檢驗(yàn)。這是因?yàn)?，市?chǎng)力量的雙方對(duì)比，很大程度上決定了增值稅、營業(yè)稅對(duì)于買賣雙方的影響。除了北上廣深之外的二、三、四線城市，東中西部地區(qū)的情況都不盡相同，比如在最近房?jī)r(jià)漲幅異常明顯的南京、合肥等地，與在長期疲軟的沈陽、長春等地，這次稅改的實(shí)施效果可能會(huì)很不一樣。

稅收對(duì)房?jī)r(jià)的影響是“雙刃劍”：一方面在于增加購房成本，以此來為市場(chǎng)“降溫”。“滿二”“滿五”這些免征的要求就是為了避免頻繁倒手交易，打擊投機(jī)、保障自住。另一方面，稅收的實(shí)際效果也可能被“轉(zhuǎn)嫁”，即由買賣雙方的較量來決定具體承擔(dān)者。比如“20%個(gè)人所得稅”的征收，在特大城市幾乎全部由購房者、而非實(shí)際獲益方承擔(dān)，這便適得其反、加重了自住購房者的負(fù)擔(dān)。

因此，改革成敗與否的最終標(biāo)尺在于購房者的負(fù)擔(dān)有沒有實(shí)際減輕，是不是利于住有所居。在這里，去庫存與去杠桿是統(tǒng)一起來的。只有適當(dāng)?shù)亩愂肇?fù)擔(dān)調(diào)節(jié)，讓買賣雙方力量基本平衡，買房者根據(jù)預(yù)期來判斷出手與否，賣房者的獲益也要部分上繳為公共福利，這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康、良性運(yùn)轉(zhuǎn)，既消化過剩庫存，又不催生恐慌式信貸杠桿。

“稅收法定”，是這場(chǎng)改革的關(guān)鍵所在。凡屬重大改革，必須于法有據(jù)。目前，由于種種現(xiàn)實(shí)原因，仍然有個(gè)別稅種及其調(diào)節(jié)沒有完全實(shí)現(xiàn)法治化?！盃I改增”在各地不斷試點(diǎn)、完善之后，一個(gè)總的方向是納入法治調(diào)節(jié)的儀軌。經(jīng)過試錯(cuò)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，通過相對(duì)固定的模式以及相對(duì)成熟的操作路徑穩(wěn)定下來，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于稅收的預(yù)期才會(huì)走向理性，稅收手段對(duì)于住有所居的調(diào)控與保障也才能真正顯現(xiàn)。