首頁>專題>2016全國兩會專題報道>探路十三五 探路十三五
兩會八大經(jīng)濟熱詞:“十三五”規(guī)劃、房地產(chǎn)去庫存
熱詞三:房地產(chǎn)去庫存
近幾年的全國兩會,“房地產(chǎn)”總是一個逃不開的話題,今年房地產(chǎn)最大的話題是如何“去庫存”。
數(shù)據(jù)顯示,1月份70個大中城市中有38個城市環(huán)比上漲,一線城市房價平均漲幅超過20%。其中,一二線城市房價居高不下,漲幅居前,相反的是,三四線城市仍然面臨著巨大的去庫存壓力。為此,國家出臺了一系列政策來去房地產(chǎn)庫存,包括首付降至20%、調(diào)降契稅和營業(yè)稅、公積金異地購房等措施。
“房地產(chǎn)庫存問題應(yīng)受到高度重視?!比珖f(xié)委員、住建部專家委員會成員張鴻銘3月2日接受記者采訪時表達了自己的擔(dān)憂,“60多億平米的庫存,占用的資金總量約達到40萬億”,“1/3左右為開發(fā)商的自有資金,至少28萬億是向債權(quán)人融資的,其中又有14萬億是向金融系統(tǒng)融資的,約占2015年底中國貨幣供應(yīng)量(M1)的34.91%?!?/p>
張鴻銘認為,現(xiàn)有庫存有兩個難點,“一是非住宅庫存。2011年中國全面實施‘限購令’后,房地產(chǎn)企業(yè)大量向非住宅(寫字樓、商業(yè))進行投資。如今,這部分非住宅項目的土地性質(zhì)難以轉(zhuǎn)化,并出現(xiàn)嚴重的積壓。據(jù)估算,非住宅庫存占用的資金規(guī)模約有十幾萬億。二是三四線城市庫存。這部分庫存的問題,是簡單的降價所無法解決的?!?/p>
如何解決房地產(chǎn)去庫存問題呢?
同濟大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院建設(shè)管理與房地產(chǎn)系教授、房地產(chǎn)研究所所長施建剛在接受《國際金融報》記者采訪時表示,方式還是很多的,比如降低交易稅費、降低房價等。
在他看來,一二線城市在消化庫存上沒有問題,一旦政策松綁,庫存馬上就能消化。但是三四線城市現(xiàn)在確實存在問題,不少的房地產(chǎn)開發(fā)商,包括大型房地產(chǎn)企業(yè)到三四線城市開發(fā)的房產(chǎn)消化都比較慢,“因為三四線城市消費觀念不一樣,對住房的投資性興趣沒有一二線城市居民大。”
消化庫存的路徑有何選擇嗎?
施建剛表示,消化庫存需要分層次消化,“比如說一線城市,市場基本就能自行消化,二線城市,由于限購政策基本已取消,壓力也不大。對于三四線城市,一方面,要想辦法吸引一二線城市居民向三四線城市引導(dǎo),尤其是65歲以后的老年人。怎么去吸引他們呢,一方面通過低房價;第二方面通過稅收,比如最近出臺的印花稅還是可以的;再一個是解決戶口的問題?!?/p>
遺憾的是,目前人口流動方向與施建剛的期待是相反的,這種情況下一二線城市的房價就不會跌,而三四線城市很有可能會跟風(fēng)漲。
對此,上海財經(jīng)大學(xué)高等研究院房地產(chǎn)與城市研究中心副教授張思思指出,“三四線城市之所以去庫存難,關(guān)鍵還是這個城市的配套設(shè)施比較差,之所以大家都想去北上廣深,是因為這些城市的教育資源、公共服務(wù)和醫(yī)療衛(wèi)生等配套設(shè)施能夠吸引人的流入。另一方面是城市的活力,包括就業(yè)機會等都是三四線城市所缺少的?!?/p>
張思思說,“目前很多房地產(chǎn)政策都是一種短期的政策,急于消化庫存,缺少長遠的規(guī)劃,包括鼓勵農(nóng)民工進城買房的政策,如果沒有戶籍制度的配套改革,沒有農(nóng)民工子女教育問題的配套改革,以及很多大城市房價一直居高不下的話,很難達到讓農(nóng)民工買房的效果?!?/p>
針對去庫存,金煜不忘提醒,去庫存的同時還是要防范金融風(fēng)險,“現(xiàn)在有一種說法:做一年的工作還不如去買套房。在這種情況下,應(yīng)該逐步地去庫存,這樣可以較好控制某些區(qū)域內(nèi)的投資泡沫。”
編輯:趙彥
關(guān)鍵詞:兩會八大經(jīng)濟熱詞 十三五規(guī)劃 房地產(chǎn)去庫存