二手房中介張貼的廣告

　　在記者拍攝期間，店員們雖然保持著高漲的情緒，不停地打電話回訪客戶，但卻沒有一個明確意向要購買的。張曉東也解釋說，除非是剛需或者有特殊要求，不然二手房的成交非常困難。

　　住友不動產文華店店長張曉東：我們一個月成交的，是20幾套。那么像今年的話，3月份的話也沒有什么。那么這兩個月，本身像我們一家店的話，成交一般的話，是在七八單左右，像這個月目前才成交四單。

　　在這家地產中介的門口，記者發(fā)現張貼著大幅的招聘啟示。因為開年來，接單量逐月下降，面對不景氣的市場，很多中介員工被迫辭職。

　　張曉東：有些經紀人的話，有可能在這個氛圍當中承受不了壓力，像我們這邊的話，也有4、5個月，班里沒有開單了，有可能會退出這個行業(yè)。

　　張曉東解釋說，他熟悉的不少門店目前都不能盈利，這種狀態(tài)如果撐個半年，還算沒什么大問題，但是半年后什么情況，他十分擔憂。面對前途未卜的未來，他非常懷念行情好的年景。

　　張曉東：就像09年一年的話，有可能把后年的錢都賺回來了。那包括去年3月份一個月有可能有些好的經紀人，半年或者全年的錢賺回來了，行情不是我們左右的。

　　在中介門店的門口，記者遇到了一對從福建趕過來的老夫婦，他們正是聽說這段時間杭州樓盤降價后，專程來看房子的。

　　消費者：我們想比較一下。我們跟廈門比較一下，到底是這里的房子貴，還是廈門的房子貴。

　　《經濟半小時》記者：現在有結果了嗎？

　　消費者：現在還沒結果呢。

　　《經濟半小時》記者：還要再看一下。

　　消費者：嗯。

　　《經濟半小時》記者：廈門好像也漲了。

　　消費者：廈門漲的好厲害，過去跟這個地方相差很遠?，F在漲得很厲害。

　　為了應對二手房行情冷淡，成交低迷，這段時間以來，另一位門店店長魏順志也開始著手一手房的代理，想通過兩個市場的互動影響來提高訂單量。

　　我愛我家古蕩國力店店長魏順志：我們從以二手市場為擴展，然后一手市場沒弄，客戶二手看不好，我們會帶他看一手，相對一手我們也能夠跟二手一樣賣的需求。

　　魏順志告訴記者，樓市的觀望情緒很嚴重，而且消費者對房價還抱有會繼續(xù)降價的預期。所以，很多張貼出來的二手房信息，消費者普遍的心里價位比掛牌價還要低出10%到20%。

　　我愛我家古蕩國力店店長魏順志：基本上沒有超過200萬的，我們古蕩這邊最便宜的有68萬的，最高的有一套是155萬的，這樣我們這也適合剛需。

　　為了穩(wěn)住團隊，降低關閉門店的風險，魏順志已經將以往負責的核心區(qū)域新拓展出兩個街區(qū)，想通過更好的資源配置和服務來提高接單量。

　　我愛我家古蕩國力店店長魏順志：現在很多政策不明朗，客戶有可能在觀望，杭州房價從2012年3月份開始，現在從來沒有這樣跌落過。

　　從防暴漲轉為防暴跌 政策轉變能否帶來實質變化

　　對于房地產行情的變化，中介的感受往往特別敏感，從人員的流動，流失就能感受到這個市場從熱到冷的變化。那么，地方政府從防暴漲轉為防暴跌的政策動向，會給杭州樓市帶來變化嗎？

　　杭州的樓市已經從各種促銷打折演變到了直降，那么杭州樓市的變局，是局部出了問題，還是一定程度反應了樓市整體的趨勢呢？

　　劉晨光是一位研究樓市信息的專業(yè)人員，近段時間，他和他的團隊一直通過最一線的調研數據來分析樓市的行情。他認為，目前樓市價格下行，這和房源去化速度慢，庫存積壓嚴重有直接關系。

　　易居(中國)克而瑞信息集團首席分析師劉晨光：在整個庫存當中，沒有統(tǒng)計僅庫存的話，限制性用房，就是他拿到預售許可證，但是他沒在賣，他是直接抵押給銀行的，大約有一萬五千套，這樣的話整個杭州的整個大市區(qū)，含蕭山、余杭的庫存是九萬七千套，那么大約需要去花十六個半月。

　　梅杰是杭州本土的一家地產調研機構負責人，在他對杭州十多年的分析觀測中，認為目前樓盤價格和市場的波動，正是來源于這幾年杭州高價賣地，開發(fā)商瘋狂搶地的結果。

　　漢嘉地產顧問梅杰：杭州最高峰能夠賣到1300多個億的土地，在2013年的時候，在它的最高峰，在2009年能賣到1100多個億的土地，現在快五月多了，將近過半了，但是我們土地出讓金才徘徊400多個億，

　　去年杭州土地銷量高達1300多億，梅杰判斷，按照現在靜態(tài)價格鐵定虧損或疑似虧損樓盤達將達到30個以上。那么杭州每年的新增購買量究竟是多少？這些土地需要多久才能消化完呢？分析師劉晨光給出了這樣的數據。

　　易居(中國)克而瑞信息集團首席分析師劉晨光：我們來測算的話，整個杭州，新增的新領證的這些人大概是七萬三千對，然后新增的人口，杭州新增的人口大約就是兩萬人。按照一定的系數我們來算的話，整個杭州的每年的穩(wěn)定成交量應該是五萬五千套到六萬套，

　　但事實并沒有因為價格的下跌而換來交易量的上升。那些支撐著每年穩(wěn)定的成交量的人群，觀望情緒極為濃厚，隨著土地市場降溫，杭州的房屋銷售也進入“休眠”狀態(tài)。

　　漢嘉地產顧問梅杰：目前為止到5月20日的統(tǒng)計，我們全年才賣了190萬平方米的住宅，這個190萬平方米占了我們1千萬的量，800萬的量也好，600萬的量都不到，三分之一，或者五分之一，所以這個滑落是非常明顯。

　　然而中國房地產協(xié)會研究員李站軍卻持有相對樂觀的態(tài)度。他認為，中國目前的城鎮(zhèn)化建設遠沒有達到國外70%的比率，房地產市場仍有較長一段時間的發(fā)展后勁。

　　中國房地產業(yè)協(xié)會首席研究員李站軍：我不單純同意那種說法崩盤和拐點，這個下滑我認為是正常的，關鍵是2014年1到4月份的，房地產交易量還是比2011年2012年要高，所以我覺得這個也屬于正常。

　　李站軍認為，分析一個市場的好壞，不僅要從去化能力和成交量等數據分析，關鍵還要看一個地域是否保持持續(xù)投資的能力。從他調研的數據來看，一到四月份，杭州樓市投資的幅度甚至超過全國的平均值。

　　中國房地產業(yè)首席研究員李站軍：在今天經濟條件下，房地產的開發(fā)投資，能有一個15.7的增幅，在所有中國各個經濟產業(yè)當中，應該講它算高的。

　　《經濟半小時》記者：是全國的。那杭州呢？

　　中國房地產業(yè)首席研究員李站軍：杭州大概是這樣情況，杭州來講這個開發(fā)投資，在1到4月共完全房地產開發(fā)投資539億，和去年同期相比，是有一個36%的上漲幅度。

　　但劉晨光在他的研究中發(fā)現，杭州庫存積壓量過剩，至少有三分之一來源于前幾年地產投機商和炒房客們形成的劣質庫存，這批庫存必然給杭州樓市帶來階段性的調整。

　　易居(中國)控股有限公司克而瑞信息集團首席分析師劉晨光：太多的制造業(yè)企業(yè)，太多的傳統(tǒng)性的企業(yè)，進入了房地產行業(yè)。然后的話，其實沒有太多的開發(fā)能力，但是賺了太多的錢，賺的很容易。然后行情來的時候的話，他們一直不存在產品創(chuàng)新方面，針對性改革方面，或者企業(yè)的公司治理方面，以及營銷促銷方面做相關的努力，所以說今天他們形成了，在杭州形成了三萬套劣質庫存，賣了三年都沒有賣掉。所以我們認為這一部分的企業(yè)本來就應該調整。

　　事實上，中國房地產協(xié)會研究員李站軍最擔心的是房屋的品質，如果這個也隨房價下跌，他認為，這才是中國房地產市場真的出現了危機。

　　中國房地產業(yè)協(xié)會首席研究員李站軍：我倒是擔心的是這種情況，當市場銷售不好的時候，價格也往下走，開發(fā)企業(yè)對于自己所提供房屋產品的價格的質量有所降低。我希望在價格降低的同時，質量品質不能降低，如果品質質量降低，市場在我看來才是真正的拐點、真正的崩盤。

　　【半小時觀察】

　　杭州的房價調整，并非炒得甚囂塵上的崩盤，而是樓市分化局面的進一步顯現。那么，樓市崩盤的標準是什么呢？ 根據國外經驗，樓市崩盤必須出現因為經濟發(fā)展停滯而導致房價大幅下滑情形，同時下跌時間超過3年，比如日本“失落的十年”，以及美國2008年發(fā)生金融危機以后的樓市，可視為崩盤。而杭州的情況卻并不是如此。當然，降價現象也提醒市場有必要做好風險防范措施。包括鄂爾多斯、溫州等地的房價下跌，已經表明經過過去10 年高速發(fā)展之后，中國的房地產行業(yè)確實在某些方面已經積累相當程度的泡沫，而地方政府對土地財政的依賴，也使得很多城市的房地產投資發(fā)展規(guī)模超過了需求的增速，如不及時調整，風險難以避免。