二手房中介張貼的廣告

　　在記者拍攝期間，店員們雖然保持著高漲的情緒，不停地打電話回訪客戶，但卻沒(méi)有一個(gè)明確意向要購(gòu)買的。張曉東也解釋說(shuō)，除非是剛需或者有特殊要求，不然二手房的成交非常困難。

　　住友不動(dòng)產(chǎn)文華店店長(zhǎng)張曉東：我們一個(gè)月成交的，是20幾套。那么像今年的話，3月份的話也沒(méi)有什么。那么這兩個(gè)月，本身像我們一家店的話，成交一般的話，是在七八單左右，像這個(gè)月目前才成交四單。

　　在這家地產(chǎn)中介的門口，記者發(fā)現(xiàn)張貼著大幅的招聘啟示。因?yàn)殚_(kāi)年來(lái)，接單量逐月下降，面對(duì)不景氣的市場(chǎng)，很多中介員工被迫辭職。

　　張曉東：有些經(jīng)紀(jì)人的話，有可能在這個(gè)氛圍當(dāng)中承受不了壓力，像我們這邊的話，也有4、5個(gè)月，班里沒(méi)有開(kāi)單了，有可能會(huì)退出這個(gè)行業(yè)。

　　張曉東解釋說(shuō)，他熟悉的不少門店目前都不能盈利，這種狀態(tài)如果撐個(gè)半年，還算沒(méi)什么大問(wèn)題，但是半年后什么情況，他十分擔(dān)憂。面對(duì)前途未卜的未來(lái)，他非常懷念行情好的年景。

　　張曉東：就像09年一年的話，有可能把后年的錢都賺回來(lái)了。那包括去年3月份一個(gè)月有可能有些好的經(jīng)紀(jì)人，半年或者全年的錢賺回來(lái)了，行情不是我們左右的。

　　在中介門店的門口，記者遇到了一對(duì)從福建趕過(guò)來(lái)的老夫婦，他們正是聽(tīng)說(shuō)這段時(shí)間杭州樓盤降價(jià)后，專程來(lái)看房子的。

　　消費(fèi)者：我們想比較一下。我們跟廈門比較一下，到底是這里的房子貴，還是廈門的房子貴。

　　《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：現(xiàn)在有結(jié)果了嗎？

　　消費(fèi)者：現(xiàn)在還沒(méi)結(jié)果呢。

　　《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：還要再看一下。

　　消費(fèi)者：嗯。

　　《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：廈門好像也漲了。

　　消費(fèi)者：廈門漲的好厲害，過(guò)去跟這個(gè)地方相差很遠(yuǎn)。現(xiàn)在漲得很厲害。

　　為了應(yīng)對(duì)二手房行情冷淡，成交低迷，這段時(shí)間以來(lái)，另一位門店店長(zhǎng)魏順志也開(kāi)始著手一手房的代理，想通過(guò)兩個(gè)市場(chǎng)的互動(dòng)影響來(lái)提高訂單量。

　　我愛(ài)我家古蕩國(guó)力店店長(zhǎng)魏順志：我們從以二手市場(chǎng)為擴(kuò)展，然后一手市場(chǎng)沒(méi)弄，客戶二手看不好，我們會(huì)帶他看一手，相對(duì)一手我們也能夠跟二手一樣賣的需求。

　　魏順志告訴記者，樓市的觀望情緒很嚴(yán)重，而且消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)還抱有會(huì)繼續(xù)降價(jià)的預(yù)期。所以，很多張貼出來(lái)的二手房信息，消費(fèi)者普遍的心里價(jià)位比掛牌價(jià)還要低出10%到20%。

　　我愛(ài)我家古蕩國(guó)力店店長(zhǎng)魏順志：基本上沒(méi)有超過(guò)200萬(wàn)的，我們古蕩這邊最便宜的有68萬(wàn)的，最高的有一套是155萬(wàn)的，這樣我們這也適合剛需。

　　為了穩(wěn)住團(tuán)隊(duì)，降低關(guān)閉門店的風(fēng)險(xiǎn)，魏順志已經(jīng)將以往負(fù)責(zé)的核心區(qū)域新拓展出兩個(gè)街區(qū)，想通過(guò)更好的資源配置和服務(wù)來(lái)提高接單量。

　　我愛(ài)我家古蕩國(guó)力店店長(zhǎng)魏順志：現(xiàn)在很多政策不明朗，客戶有可能在觀望，杭州房?jī)r(jià)從2012年3月份開(kāi)始，現(xiàn)在從來(lái)沒(méi)有這樣跌落過(guò)。

　　從防暴漲轉(zhuǎn)為防暴跌 政策轉(zhuǎn)變能否帶來(lái)實(shí)質(zhì)變化

　　對(duì)于房地產(chǎn)行情的變化，中介的感受往往特別敏感，從人員的流動(dòng)，流失就能感受到這個(gè)市場(chǎng)從熱到冷的變化。那么，地方政府從防暴漲轉(zhuǎn)為防暴跌的政策動(dòng)向，會(huì)給杭州樓市帶來(lái)變化嗎？

　　杭州的樓市已經(jīng)從各種促銷打折演變到了直降，那么杭州樓市的變局，是局部出了問(wèn)題，還是一定程度反應(yīng)了樓市整體的趨勢(shì)呢？

　　劉晨光是一位研究樓市信息的專業(yè)人員，近段時(shí)間，他和他的團(tuán)隊(duì)一直通過(guò)最一線的調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)分析樓市的行情。他認(rèn)為，目前樓市價(jià)格下行，這和房源去化速度慢，庫(kù)存積壓嚴(yán)重有直接關(guān)系。

　　易居(中國(guó))克而瑞信息集團(tuán)首席分析師劉晨光：在整個(gè)庫(kù)存當(dāng)中，沒(méi)有統(tǒng)計(jì)僅庫(kù)存的話，限制性用房，就是他拿到預(yù)售許可證，但是他沒(méi)在賣，他是直接抵押給銀行的，大約有一萬(wàn)五千套，這樣的話整個(gè)杭州的整個(gè)大市區(qū)，含蕭山、余杭的庫(kù)存是九萬(wàn)七千套，那么大約需要去花十六個(gè)半月。

　　梅杰是杭州本土的一家地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，在他對(duì)杭州十多年的分析觀測(cè)中，認(rèn)為目前樓盤價(jià)格和市場(chǎng)的波動(dòng)，正是來(lái)源于這幾年杭州高價(jià)賣地，開(kāi)發(fā)商瘋狂搶地的結(jié)果。

　　漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)梅杰：杭州最高峰能夠賣到1300多個(gè)億的土地，在2013年的時(shí)候，在它的最高峰，在2009年能賣到1100多個(gè)億的土地，現(xiàn)在快五月多了，將近過(guò)半了，但是我們土地出讓金才徘徊400多個(gè)億，

　　去年杭州土地銷量高達(dá)1300多億，梅杰判斷，按照現(xiàn)在靜態(tài)價(jià)格鐵定虧損或疑似虧損樓盤達(dá)將達(dá)到30個(gè)以上。那么杭州每年的新增購(gòu)買量究竟是多少？這些土地需要多久才能消化完呢？分析師劉晨光給出了這樣的數(shù)據(jù)。

　　易居(中國(guó))克而瑞信息集團(tuán)首席分析師劉晨光：我們來(lái)測(cè)算的話，整個(gè)杭州，新增的新領(lǐng)證的這些人大概是七萬(wàn)三千對(duì)，然后新增的人口，杭州新增的人口大約就是兩萬(wàn)人。按照一定的系數(shù)我們來(lái)算的話，整個(gè)杭州的每年的穩(wěn)定成交量應(yīng)該是五萬(wàn)五千套到六萬(wàn)套，

　　但事實(shí)并沒(méi)有因?yàn)閮r(jià)格的下跌而換來(lái)交易量的上升。那些支撐著每年穩(wěn)定的成交量的人群，觀望情緒極為濃厚，隨著土地市場(chǎng)降溫，杭州的房屋銷售也進(jìn)入“休眠”狀態(tài)。

　　漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)梅杰：目前為止到5月20日的統(tǒng)計(jì)，我們?nèi)瓴刨u了190萬(wàn)平方米的住宅，這個(gè)190萬(wàn)平方米占了我們1千萬(wàn)的量，800萬(wàn)的量也好，600萬(wàn)的量都不到，三分之一，或者五分之一，所以這個(gè)滑落是非常明顯。

　　然而中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)研究員李站軍卻持有相對(duì)樂(lè)觀的態(tài)度。他認(rèn)為，中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化建設(shè)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到國(guó)外70%的比率，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較長(zhǎng)一段時(shí)間的發(fā)展后勁。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員李站軍：我不單純同意那種說(shuō)法崩盤和拐點(diǎn)，這個(gè)下滑我認(rèn)為是正常的，關(guān)鍵是2014年1到4月份的，房地產(chǎn)交易量還是比2011年2012年要高，所以我覺(jué)得這個(gè)也屬于正常。

　　李站軍認(rèn)為，分析一個(gè)市場(chǎng)的好壞，不僅要從去化能力和成交量等數(shù)據(jù)分析，關(guān)鍵還要看一個(gè)地域是否保持持續(xù)投資的能力。從他調(diào)研的數(shù)據(jù)來(lái)看，一到四月份，杭州樓市投資的幅度甚至超過(guò)全國(guó)的平均值。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)首席研究員李站軍：在今天經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資，能有一個(gè)15.7的增幅，在所有中國(guó)各個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，應(yīng)該講它算高的。

　　《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：是全國(guó)的。那杭州呢？

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)首席研究員李站軍：杭州大概是這樣情況，杭州來(lái)講這個(gè)開(kāi)發(fā)投資，在1到4月共完全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資539億，和去年同期相比，是有一個(gè)36%的上漲幅度。

　　但劉晨光在他的研究中發(fā)現(xiàn)，杭州庫(kù)存積壓量過(guò)剩，至少有三分之一來(lái)源于前幾年地產(chǎn)投機(jī)商和炒房客們形成的劣質(zhì)庫(kù)存，這批庫(kù)存必然給杭州樓市帶來(lái)階段性的調(diào)整。

　　易居(中國(guó))控股有限公司克而瑞信息集團(tuán)首席分析師劉晨光：太多的制造業(yè)企業(yè)，太多的傳統(tǒng)性的企業(yè)，進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)。然后的話，其實(shí)沒(méi)有太多的開(kāi)發(fā)能力，但是賺了太多的錢，賺的很容易。然后行情來(lái)的時(shí)候的話，他們一直不存在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，針對(duì)性改革方面，或者企業(yè)的公司治理方面，以及營(yíng)銷促銷方面做相關(guān)的努力，所以說(shuō)今天他們形成了，在杭州形成了三萬(wàn)套劣質(zhì)庫(kù)存，賣了三年都沒(méi)有賣掉。所以我們認(rèn)為這一部分的企業(yè)本來(lái)就應(yīng)該調(diào)整。

　　事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)研究員李站軍最擔(dān)心的是房屋的品質(zhì)，如果這個(gè)也隨房?jī)r(jià)下跌，他認(rèn)為，這才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真的出現(xiàn)了危機(jī)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員李站軍：我倒是擔(dān)心的是這種情況，當(dāng)市場(chǎng)銷售不好的時(shí)候，價(jià)格也往下走，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于自己所提供房屋產(chǎn)品的價(jià)格的質(zhì)量有所降低。我希望在價(jià)格降低的同時(shí)，質(zhì)量品質(zhì)不能降低，如果品質(zhì)質(zhì)量降低，市場(chǎng)在我看來(lái)才是真正的拐點(diǎn)、真正的崩盤。

　　【半小時(shí)觀察】

　　杭州的房?jī)r(jià)調(diào)整，并非炒得甚囂塵上的崩盤，而是樓市分化局面的進(jìn)一步顯現(xiàn)。那么，樓市崩盤的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？ 根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，樓市崩盤必須出現(xiàn)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展停滯而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下滑情形，同時(shí)下跌時(shí)間超過(guò)3年，比如日本“失落的十年”，以及美國(guó)2008年發(fā)生金融危機(jī)以后的樓市，可視為崩盤。而杭州的情況卻并不是如此。當(dāng)然，降價(jià)現(xiàn)象也提醒市場(chǎng)有必要做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施。包括鄂爾多斯、溫州等地的房?jī)r(jià)下跌，已經(jīng)表明經(jīng)過(guò)過(guò)去10 年高速發(fā)展之后，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)在某些方面已經(jīng)積累相當(dāng)程度的泡沫，而地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，也使得很多城市的房地產(chǎn)投資發(fā)展規(guī)模超過(guò)了需求的增速，如不及時(shí)調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)難以避免。