豪宅頻頻開(kāi)盤(pán)即售罄 法拍房溢價(jià)升難“撿漏” 土地市場(chǎng)再度活躍

快速回暖 樓市走出“過(guò)山車(chē)”行情

2020年上半年，樓市先是受到疫情沖擊而基本處于停滯狀態(tài)，但隨著疫情好轉(zhuǎn)，堆積的需求集中釋放。5月和6月房地產(chǎn)市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇，小陽(yáng)春態(tài)勢(shì)明顯，多個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比同比增長(zhǎng)，有的城市甚至出現(xiàn)多個(gè)萬(wàn)人搖號(hào)項(xiàng)目。

法拍房和豪宅受熱捧

6月26日，京東法拍頁(yè)面顯示，位于北京亦莊的一個(gè)別墅項(xiàng)目評(píng)估價(jià)1047.2萬(wàn)元，14位購(gòu)房者經(jīng)過(guò)48輪舉牌，從733萬(wàn)元的起拍價(jià)一路拍到1100.2萬(wàn)元，較之起拍價(jià)溢價(jià)高達(dá)50%。

而在此之前，6月19日，位于北京西城區(qū)陶然亭的一套辦公用房從422萬(wàn)元起拍，經(jīng)過(guò)217輪競(jìng)拍，成交價(jià)為704萬(wàn)元，比評(píng)估價(jià)602萬(wàn)元還高16.9%。5月20日，位于北京順義區(qū)的一套評(píng)估價(jià)為5365.3萬(wàn)元的別墅用房，從起拍價(jià)3756萬(wàn)元拍至6146萬(wàn)元，較之起拍價(jià)溢價(jià)高達(dá)63.6%。

對(duì)此，一位法拍房行業(yè)的人士表示，自今年5月以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，法拍房也成為眾多購(gòu)房者的可選標(biāo)的，拍賣(mài)價(jià)格一路走高，近兩個(gè)月最終拍賣(mài)價(jià)格基本與市價(jià)持平或略低于市價(jià)，不像前幾個(gè)月有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。“去年底今年初，一套位于雙井的住宅拍賣(mài)，與近期同一小區(qū)住宅拍賣(mài)，無(wú)論是起拍價(jià)還是拍得單價(jià)都有較大幅度的價(jià)差”。

淘寶和京東拍賣(mài)頁(yè)詳情也顯示，位于同一小區(qū)的同層次同戶(hù)型住宅分別在2019年12月1日和2020年6月2日拍賣(mài)，前者起拍價(jià)568.4萬(wàn)元、拍出價(jià)616.4萬(wàn)元，后者起拍價(jià)661.2萬(wàn)元、拍出價(jià)869.1萬(wàn)元，價(jià)差明顯。

值得注意的是，市場(chǎng)熱度不僅體現(xiàn)在法拍房難“撿漏”，深圳、上海等核心一二線(xiàn)城市豪宅市場(chǎng)也出現(xiàn)搶購(gòu)潮。

6月24日，上?！笆飞献钯F豪宅”項(xiàng)目翠湖天地五期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，單價(jià)約16.5萬(wàn)元/平方米，是這輪調(diào)控以來(lái)上海報(bào)價(jià)最高的樓盤(pán)，主力戶(hù)型均價(jià)高達(dá)5000萬(wàn)元/套。而在此之前，三湘印象名邸項(xiàng)目均價(jià)12.18萬(wàn)元/平方米，認(rèn)籌率高達(dá)700%，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即售罄。

深圳方面，今年前5個(gè)月，深業(yè)中城、招商太子灣、新錦安壹號(hào)公館等豪宅銷(xiāo)售金額均達(dá)30億元左右，金眾·麒麟公館、招商·領(lǐng)璽更是接近50億元。

對(duì)此，克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，疫情過(guò)后，貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，信貸資金整體趨向?qū)捤?，短期?nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度將慣性延續(xù)，成交或?qū)⒊掷m(xù)處于高位，房?jī)r(jià)還有一定的上漲空間。

樓市成交“過(guò)山車(chē)”土地市場(chǎng)再度活躍

法拍房、豪宅受熱捧的根本原因還是整體市場(chǎng)的回暖。2020年上半年，樓市受疫情影響，1至2月基本停擺，自3月起樓市回暖加速，走出一波“過(guò)山車(chē)”行情。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至2月商品房銷(xiāo)售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%；銷(xiāo)售額8203億元，下降35.9%。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降39.2%，銷(xiāo)售額下降34.7%。

但疫情只是延后了購(gòu)房需求的釋放?？硕鹧芯恐行膱?bào)告顯示，疫情后核心一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖。4月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)一二線(xiàn)城市成交面積持續(xù)上升，環(huán)比增幅高達(dá)30%左右，同比跌幅皆收窄至20%以?xún)?nèi)。成都、長(zhǎng)沙等城市成交面積基本恢復(fù)到疫前水平，深圳、杭州、青島等城市成交面積率先實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

5月，克而瑞監(jiān)測(cè)的百城數(shù)據(jù)顯示，近半數(shù)城市商品住宅成交面積同比環(huán)比均增長(zhǎng)，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市同比漲幅已突破20%。上海、杭州、南京、寧波、溫州、清遠(yuǎn)等城市5月成交量創(chuàng)下近兩年高點(diǎn)，其中，上海5月商品住宅成交面積突破100萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54%，環(huán)比增長(zhǎng)76%。

到了6月，樓市快速回暖態(tài)勢(shì)仍未減弱。克而瑞研究中心最新報(bào)告顯示，6月22日至28日的一周，一線(xiàn)城市成交指數(shù)為138.75，環(huán)比下降3.85點(diǎn)；二線(xiàn)城市成交指數(shù)為147.61，環(huán)比上升20.85點(diǎn)；三四線(xiàn)城市成交指數(shù)為221.84，環(huán)比上升90.18點(diǎn)。

二手房方面，6月15日至21日的一周，一線(xiàn)城市中，北京成交面積38.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)117%；深圳成交面積22.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69%

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓市出現(xiàn)小陽(yáng)春很大程度是因?yàn)橐患径纫咔閴阂值氖袌?chǎng)需求疊加降息降準(zhǔn)帶來(lái)的政策寬松。6月市場(chǎng)繼續(xù)維持5月的升溫態(tài)勢(shì)，大部分城市成交量已經(jīng)超過(guò)去年同期。

土地市場(chǎng)方面，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，今年以來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，杭州、深圳、廣州、北京等城市高價(jià)地持續(xù)出現(xiàn)。具體來(lái)看，50個(gè)大城市合計(jì)土地出讓額2.18萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.6%。其中，36個(gè)城市賣(mài)地額超過(guò)200億元，杭州、上海、北京和廣州分別以1639億元、1313億元、1143億元和1015億元占據(jù)前4位。

易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告也顯示，百城土地市場(chǎng)逐漸回暖。1月至5月，4個(gè)一線(xiàn)城市居住用地成交面積1479萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.3%；32個(gè)二線(xiàn)城市居住用地成交面積11359萬(wàn)平方米，同比減少12.4%；64個(gè)三四線(xiàn)城市居住用地成交面積8527萬(wàn)平方米，同比減少2.2%。

從地價(jià)來(lái)看，1月至5月，全國(guó)100個(gè)城市居住用地平均價(jià)格為每平方米6213元，同比上漲13.8%。其中，4個(gè)一線(xiàn)城市居住用地平均價(jià)格為每平方米18499元，同比上漲38.6%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，土地市場(chǎng)總體呈現(xiàn)繼續(xù)回暖的態(tài)勢(shì)。他認(rèn)為，當(dāng)前外部環(huán)境改善，房企拿地信心也逐漸增強(qiáng)，而優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)較多有助于相關(guān)城市土地市場(chǎng)走出低谷。

張大偉認(rèn)為，在降準(zhǔn)降息等政策影響下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交，使得土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升。他表示，雖然整體地價(jià)仍未全面上漲，但部分城市的部分地價(jià)已經(jīng)達(dá)到歷史高點(diǎn)。

房住不炒下政策難松

值得注意的是，雖然成交量明顯回暖，但樓市庫(kù)存依然處于高位。易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《全國(guó)與9城供求關(guān)系與庫(kù)存報(bào)告》顯示，5月全國(guó)商品住宅潛在供求比為1.12，環(huán)比下降0.4%，同比上升14.8%。

易居研究院研究員王若辰表示，供求關(guān)系是決定房地產(chǎn)價(jià)格短周期波動(dòng)的關(guān)鍵因素之一，通常來(lái)說(shuō)，在僅考慮供求關(guān)系的情況下，當(dāng)住宅供應(yīng)量小于需求量時(shí)，房?jī)r(jià)易漲難跌；當(dāng)住宅供應(yīng)量大于未來(lái)需求量時(shí)，房?jī)r(jià)易跌難漲。

王若辰認(rèn)為，目前樓市仍然處于供大于求狀態(tài)。雖然一季度后因疫情積壓的需求有所釋放，但疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響并未消退，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行周期，需求并不能回到疫情前的水平，預(yù)計(jì)今年9月大概率是短期潛在供求比的高點(diǎn)。

報(bào)告說(shuō)，4月，天津、湖州、鄭州、杭州、重慶、南京、蘇州、三亞和上海9個(gè)城市的潛在供求比分別為1.32、1.22、1.20、1.11、1.07、1.06、1.04、1.04和0.98，除上海供求比略小于1外，其他城市均處于供大于求狀態(tài)。從去化周期來(lái)看，4月，三亞、天津、南京、蘇州、鄭州、杭州、湖州、重慶和上海的新開(kāi)工未售庫(kù)存去化周期分別為46.4個(gè)月、40.9個(gè)月、22.8個(gè)月、22.8個(gè)月、21.1個(gè)月、13.3個(gè)月、13.3個(gè)月、12.6個(gè)月和10.3個(gè)月，整體去化壓力大。

一面是庫(kù)存去化周期仍在上升，一面是房住不炒紅線(xiàn)難破。楊科偉表示，上半年多省市在土地出讓環(huán)節(jié)給市場(chǎng)、企業(yè)減壓，主要涉及取消限制性規(guī)定、增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、延期或分期繳納土地款和延長(zhǎng)竣工期限等。從下半年政策來(lái)看，房地產(chǎn)信貸政策將整體中性偏積極，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，嚴(yán)防信貸資金過(guò)度流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

從地方政策來(lái)看，楊科偉認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策仍以穩(wěn)為主，從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓。地方因城施策，調(diào)控政策或?qū)⒗^續(xù)維穩(wěn)，限價(jià)政策或?qū)⑦M(jìn)一步放開(kāi)，短期內(nèi)放松限購(gòu)、限售的可能性不大。

楊科偉還表示，因疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，地方放松樓市動(dòng)力較大，未來(lái)還應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)監(jiān)管。他建議，房企融資環(huán)境分類(lèi)放松，對(duì)于高杠桿、高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房企以及拿地激進(jìn)的房企，仍要監(jiān)督企業(yè)有序去杠桿或穩(wěn)杠桿。居民部門(mén)仍需穩(wěn)杠桿，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。部分城市或在現(xiàn)有限貸政策框架內(nèi)適度放松限貸，其中，放松公積金貸款、下調(diào)房貸利率、調(diào)降首付比例都是可以考慮的選項(xiàng)。不過(guò)，認(rèn)房不認(rèn)貸、二套貸款已結(jié)清算首套等重磅刺激性政策較難落地。（記者 梁倩）