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    多家長(zhǎng)租公寓遭資金鏈問題 租客和房東損失怎么辦?

    2019年10月18日 08:17 | 作者:張曉蘭 徐倩 | 來源:新京報(bào)
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    長(zhǎng)租公寓又現(xiàn)新一輪“爆雷”

    2018年以來有20余家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善而破產(chǎn),中小公寓面臨較大淘汰概率

    繼樂伽“爆雷”后,又有長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)資金鏈問題。近期,悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“悅?cè)绻ⅰ?、杭州德寓科技、國(guó)暢房地產(chǎn)代理有限公司都被爆出資金鏈問題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從整個(gè)行業(yè)融資環(huán)境來看,只有頭部公寓企業(yè)能得到銀行和資本的青睞,而中小公寓幾乎無緣融資,同時(shí),長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域已經(jīng)逐步進(jìn)入到深水區(qū),中小公寓或面臨較大的洗牌和淘汰概率。

    多家長(zhǎng)租公寓遭遇資金鏈問題

    據(jù)媒體報(bào)道稱,10月8日,悅?cè)绻l(fā)布公告稱,因面臨巨大的經(jīng)營(yíng)及資金壓力,已無力維持公司正常經(jīng)營(yíng)。

    無獨(dú)有偶,據(jù)媒體報(bào)道,杭州的德寓科技因?yàn)楦呤盏妥舛鴮?dǎo)致資金鏈危機(jī)。此外,同在杭州的國(guó)暢房地產(chǎn)代理有限公司也關(guān)門了,不少房東被拖欠了房租,租客交的房租也打了水漂。

    記者注意到,2018年以來,長(zhǎng)租公寓行業(yè)“爆雷”不斷,寓見公寓、好租好住、愛公寓、優(yōu)租客、愷信亞洲、鼎家公寓、杭州德寓等接連爆出資金鏈問題。截至目前,已有20余家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善而破產(chǎn)。其中,樂伽公寓的關(guān)停,導(dǎo)致南京、蘇州、合肥等地不少房東、房客蒙受損失,引發(fā)外界較多關(guān)注。

    財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱,長(zhǎng)租公寓資金壓力增大,也說明經(jīng)營(yíng)預(yù)期和市場(chǎng)反應(yīng)是不一致的,股權(quán)轉(zhuǎn)讓某種程度上也是為了防范虧損擴(kuò)大,這也使得后續(xù)長(zhǎng)租公寓企業(yè)需要更加注重房源管理和資金風(fēng)險(xiǎn)。

    “高進(jìn)低出”破壞行業(yè)整體信用

    新京報(bào)記者注意到,在此次資金鏈出現(xiàn)問題的公寓機(jī)構(gòu)中,跟樂伽公寓一樣,也存在“高進(jìn)低出”的做法。

    所謂“高進(jìn)低出”模式,即以高于市場(chǎng)價(jià)拿房,給房東的付款方式為一個(gè)月租金或一季度租金,再低租金出房,但一次性收取租客的租金為半年,甚至一年。如果租客想月付,租金價(jià)格就高,因此,不少租客因便宜,便選擇半年租甚至一年租。

    “‘高進(jìn)低出’模式正破壞著行業(yè)整體信用。”房東東創(chuàng)始人全靂指出,“高進(jìn)低出”與租金貸一樣,是典型的利用資金池,運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的做法。這一模式,無形中會(huì)放大杠桿,由于缺少風(fēng)險(xiǎn)控制,一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理失誤,最終會(huì)導(dǎo)致房東、租客嚴(yán)重?fù)p失。

    此外,悅?cè)绻t是另一種模式。賺取差價(jià)為盈利的模式也存在風(fēng)險(xiǎn),隨著房租的下跌,發(fā)展空間越來越小。悅?cè)绻⒁卜Q無力維持1600套房源的運(yùn)營(yíng)成本和資金壓力,最終只能出售公司。

    全靂進(jìn)一步強(qiáng)調(diào),目前租賃行業(yè)還缺乏法律化的約束,也沒有押金保障制度,或擔(dān)保金制度。這也就意味著,企業(yè)倒閉了,對(duì)租客、房東而言,還缺乏相關(guān)保障。因此,全靂呼吁,“必須對(duì)這個(gè)行業(yè)里的黑中介和黑二房東,進(jìn)行嚴(yán)懲。”

    在業(yè)內(nèi)看來,現(xiàn)階段,缺少對(duì)公寓經(jīng)營(yíng)者約束力,是行業(yè)滋生不良企業(yè)的主要原因。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)趙慶祥建議,“盡快出臺(tái)住房租賃條例,租賃行業(yè)必須通過立法建立準(zhǔn)入門檻。”

    作為一種新興業(yè)態(tài),長(zhǎng)租公寓的痛點(diǎn)在于“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”,到目前為止,尚無企業(yè)能給出清晰的盈利模式。自我造血功能不足,長(zhǎng)租公寓只能靠外部輸血,不斷融資,尤其是在急于擴(kuò)張規(guī)模的起步和發(fā)展階段。

    全靂認(rèn)為,從整個(gè)行業(yè)融資環(huán)境來看,只有頭部公寓企業(yè)能得到銀行和資本的青睞,而中小公寓幾乎無緣融資,對(duì)于缺少持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的中小公寓而言,選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓或退出,反而是更合適的選擇。

    案例

    悅?cè)缳Y金危機(jī) 租客房租打水漂?

    今年4月,劉芳(應(yīng)受訪租客要求,劉芳為化名)在鄭州金水區(qū)租了河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司旗下的一套三居室的房子。“9月,我剛交了半年房租,5800元,但是,房東卻說沒有收到房租,今晚就要收回房子。”10月17日劉芳告訴記者。

    劉芳說,像她這樣的租客有上千人,他們都是悅?cè)绻⒌淖饪汀S浾吡私獾剑蛸Y金鏈斷裂將股權(quán)轉(zhuǎn)賣給鄭州比遜達(dá)美公寓管理有限公司(下稱“鄭州比遜達(dá)美”),然而,由于悅?cè)绻㈦[瞞長(zhǎng)期拖欠業(yè)主租金和租客押金的事實(shí),鄭州比遜達(dá)美現(xiàn)已終止收購(gòu)。

    自悅?cè)绻⑾萑虢?jīng)營(yíng)危機(jī)以來,很多租客面臨著無家可歸的局面,而房東也面臨著房租收取無門的現(xiàn)狀。

    1600套房源,悅?cè)绻o力維持運(yùn)營(yíng)

    “部分租客交了房租后發(fā)現(xiàn)門鎖被房東換了,進(jìn)不去門,還有一部分租客被房東攆走。”劉芳表示,目前,租客已經(jīng)組建了500人的微信群。但是,利益受損的租客遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這一數(shù)字。公開信息顯示,悅?cè)绻⑦\(yùn)營(yíng)1600套房源。

    除了租客,房東也長(zhǎng)期被拖欠租金。有房東稱自今年四月后再也沒有收到過租金,悅?cè)缫淹锨匪膫€(gè)月的房租未付。

    據(jù)租客向新京報(bào)記者提供的截圖顯示,10月8日,河南悅?cè)绻⑺\(yùn)營(yíng)的公眾號(hào)曾經(jīng)發(fā)出一條公告,然而隨后又刪去。

    這條公告顯示,2019年9月,悅?cè)绻镜娜抗煞蒉D(zhuǎn)讓給比遜達(dá)美公司,且已經(jīng)進(jìn)行相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及工商變更手續(xù)。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后,公司經(jīng)營(yíng)管理及房源管理等事宜均由收購(gòu)方全權(quán)負(fù)責(zé)。

    劉芳說:“在此之前,我們沒有接到任何消息,也不知道悅?cè)绻⒁呀?jīng)資金鏈斷裂了,更不知道它被轉(zhuǎn)賣的消息。”

    河南悅?cè)绻⑵鸩接?014年,此前快速擴(kuò)張,總房源數(shù)量達(dá)到1600套,這其中包括分散式房源和主要集中式房源。

    悅?cè)绻⒍麻L(zhǎng)王銀偉曾公開表示,目前國(guó)內(nèi)大多長(zhǎng)租公寓處于微利狀態(tài),只有通過高效率的管理來盡可能賺取差價(jià)。悅?cè)绻⒖焖俚亍芭荞R圈地”,在前期積累了大量的收房成本和運(yùn)營(yíng)成本。

    但是,隨著鄭州房租的下跌,這種以賺取差價(jià)為盈利模式的發(fā)展空間越來越小。在上述公告中,悅?cè)绻⒁卜Q其無力維持1600套房源的運(yùn)營(yíng)成本和資金壓力,最終資金鏈斷裂只能出售公司。

    接盤方稱已終止收購(gòu)

    10月16日,新京報(bào)記者以租客的身份聯(lián)系上河南悅?cè)绻⒌南嚓P(guān)負(fù)責(zé)人,其表示:“悅?cè)绻⒛壳耙呀?jīng)被新的公司收購(gòu)了,房租問題需要聯(lián)系新的公司。”同時(shí),這位負(fù)責(zé)人也表示自己目前已經(jīng)從悅?cè)绻㈦x職。

    但是此前傳出的收購(gòu)方鄭州比遜達(dá)美公司,已于10月11日發(fā)布公告稱:“河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司在2019年8月、9月拖欠業(yè)主房租、租戶押金、且對(duì)我公司惡意隱瞞;在各位業(yè)主、租戶要求其退款的事件爆發(fā)后,河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司原股東擅自以河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司名義單方發(fā)布公告,惡意將公司債務(wù)矛頭指向我公司,嚴(yán)重影響了我公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。且此次欠付租金、押金的業(yè)主、客戶直接涉及我公司意向收購(gòu)的1600套房源,已嚴(yán)重影響了公司信譽(yù),造成該房源后期無法完成收購(gòu),致使我公司收購(gòu)目的無法實(shí)現(xiàn)。”

    河南悅?cè)绻⒁呀?jīng)陷入經(jīng)營(yíng)困局,新的接盤方又終止收購(gòu),那么,租客和房東的利益損失該如何彌補(bǔ)?

    據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,目前,鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局已經(jīng)介入,其相關(guān)負(fù)責(zé)人稱“已經(jīng)在積極處理此案件,一有進(jìn)展將會(huì)及時(shí)公布”。同時(shí),鄭州市信訪局也已經(jīng)受理,專門設(shè)立了針對(duì)悅?cè)绻⒆饪偷墓ぷ鹘M。

    劉芳表示:“我們希望政府能夠出面協(xié)調(diào),讓雙方協(xié)商處理,將我們已經(jīng)繳納的租金歸還。”

    本版采寫/新京報(bào)記者 張曉蘭 徐倩


    編輯:張佳琪

    關(guān)鍵詞:公寓 租客 資金 房東

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