有機(jī)構(gòu)分析師表示，相對于中介機(jī)構(gòu)，絕大部分房企有著強(qiáng)大的項目運營和管理能力。圖為萬科的泊寓。

長租公寓：房企新興“競技場”

●2017年，一批品牌房企搶灘布局長租公寓，以“整租”形式向“散租”統(tǒng)治的租賃市場發(fā)起挑戰(zhàn) ●盈利問題備受關(guān)注，業(yè)界分析，集中式公寓做到2萬間或分散性公寓做到10萬間，盈利才能變好

租賃市場的劇烈變革正在我們身邊發(fā)生。2017年以來，萬科、遠(yuǎn)洋、中駿、龍湖等房企先后殺入新興的租賃市場，在長租公寓領(lǐng)域積極擴(kuò)張。它們帶來大量的資金和新的市場規(guī)則正在重構(gòu)租賃市場的秩序。長租公寓這一嶄新的產(chǎn)品形態(tài)提供了一種與傳統(tǒng)租賃形式完全不同的價值觀念，伴隨著來勢洶洶的房企大軍不斷進(jìn)入這一領(lǐng)域，它們是否能夠改變租賃市場的現(xiàn)有格局？

押寶“租售并舉”，布局長租公寓

今年夏天以來，從廣州試點推出租購?fù)瑱?quán)政策開始，連續(xù)不斷的政策出臺讓租賃房市場一時間變得塵囂甚上。最近集體用地建設(shè)租賃房的政策出臺，更是讓話題的熱度進(jìn)一步上升。人們看到了租賃市場未來巨大的潛力。甚至有業(yè)內(nèi)人士將其視為解決如今高房價問題的一種可選方案。

政策的風(fēng)吹了起來，租賃市場的活躍讓人們赫然發(fā)現(xiàn)：這個原本松散、混亂的行業(yè)里不知不覺竟有了如此眾多房地產(chǎn)企業(yè)的龐大身影——2017年開始，一批品牌房企先后在租賃市場的長租公寓領(lǐng)域攤開了自己的版圖。

8月17日，中駿置業(yè)于香港舉行中期業(yè)績發(fā)布會，其管理層在會上指出：“目前中駿置業(yè)長租公寓已有7000多間，主要布局一二線城市。”

8月25日，萬科董事會主席、CEO郁亮也在萬科中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場明確表示：“萬科是從三年前開始布局長租公寓的，并且相信租售并舉的時代一定會來臨。”

8月底，遠(yuǎn)洋邦舍公寓青年路店面市，9月初龍湖冠寓酒仙橋店入市，并且還將在今年下半年持續(xù)推出同類產(chǎn)品。除此之外，像石榴地產(chǎn)這樣的中型房企也在積極布局長租公寓領(lǐng)域，如今其旗下熊貓公寓產(chǎn)品已經(jīng)在北京推出兩家門店。

“近期全國各地都特別支持租售并舉，都在出臺政策。”龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英表示，企業(yè)做項目也會受此影響，主要看未來城市遠(yuǎn)期規(guī)劃，還有近期政策。而熊貓公寓總經(jīng)理王璽龍也表示：“我們在去年就已開始布局這一領(lǐng)域，從去年‘9·30’之后，國家就釋放了明顯信號，市場要進(jìn)入存量房時代。”

而另一方面，土地出讓政策所產(chǎn)生的影響也同樣在助推長租公寓市場。從去年開始，北京土地市場上出讓了大量房企自持用地，不論土地屬性是商辦還是住宅，這些地塊上究竟應(yīng)該做什么樣的產(chǎn)品一直是業(yè)界討論的焦點。“在商業(yè)盈利困難，眾創(chuàng)空間供大于求的背景下，長租公寓似乎是一個不錯的突破點。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

挑戰(zhàn)“散租”，房企改變市場格局

密集的政策利好讓2017年成為長租公寓市場上一個非常明確的分水嶺。在此之前，市場上存在的是來自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)打造的長租公寓產(chǎn)品，比如新派公寓、自如寓這一類產(chǎn)品。它們帶有很強(qiáng)的試驗色彩，運營企業(yè)受限于資金和運營能力的問題，并沒有能力進(jìn)行大規(guī)模的產(chǎn)品復(fù)制。抑或，有些產(chǎn)品只是基于中介自身業(yè)務(wù)的一種延伸，比如鏈家的“自如寓”、我愛我家的“相寓”。但伴隨著地產(chǎn)企業(yè)“搶灘”這一市場，原有的格局正在重構(gòu)。

9月初入市的龍湖冠寓的目標(biāo)是達(dá)到5萬間。圖為龍湖冠寓。

“房企進(jìn)入市場之后最大的特點就是讓租賃市場的運作模式出現(xiàn)了改變。”一位機(jī)構(gòu)分析師向記者表示，相對于中介機(jī)構(gòu)，絕大部分房企都有著強(qiáng)大的項目運營和管理能力，它們進(jìn)入租賃市場打造長租公寓產(chǎn)品，以整租的形式對以往被“散租”統(tǒng)治的租賃市場發(fā)起了挑戰(zhàn)。

如今的長租公寓市場，實際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的競技場。這些企業(yè)擁有比互聯(lián)網(wǎng)公司和中介機(jī)構(gòu)更為完善的產(chǎn)業(yè)鏈條，它們用打造、運營房地產(chǎn)項目的模式來運作長租公寓這一類型產(chǎn)品，在搶灘這一細(xì)分市場的過程中雖然后發(fā)，卻依靠著雄厚的資金實力和運營優(yōu)勢先聲奪人。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示：“目前租房市場格局是40%的中介，40%的二房東，10%的業(yè)主，10%的自如等長租租賃機(jī)構(gòu)；而未來租房市場格局可能50%是專業(yè)機(jī)構(gòu)化管理市場，40%是中介、二房東和業(yè)主等常規(guī)的租賃市場，還有10%是房屋分享。”他表示，伴隨著更多的資本和玩家進(jìn)入這一領(lǐng)域，新的賽道規(guī)則也正在慢慢建立。

焦點1 回報率低？

長期回報多定在6%-7%

在長租公寓大量入市之前，無論行業(yè)內(nèi)外都普遍存在著這樣一種觀點：做長租公寓其本質(zhì)依舊是一個“二房東”式的生意，門檻較低。不過從目前正在運作長租公寓的幾家企業(yè)反饋來看，長租公寓并不是一門可以建立在“二房東”邏輯上的生意。其中，僅產(chǎn)品模式較低的回報率就足以令多數(shù)想要涉足這一領(lǐng)域的企業(yè)思量再三。

無論是整租還是散租，資金回報率低的問題普遍存在于整個租賃行業(yè)內(nèi)。楊現(xiàn)領(lǐng)就曾透露，鏈家旗下的長租產(chǎn)品“自如”在運營初期的五年非常痛苦，當(dāng)時一線城市的租金回報率都不到2%。當(dāng)然，現(xiàn)在隨著自如運營的成熟，這種情況已經(jīng)有所改變。

從目前市場情況來看，開發(fā)商對長租公寓長期回報率的目標(biāo)多定在6%-7%。當(dāng)然，剛剛起步的長租公寓遠(yuǎn)不能達(dá)到這樣樂觀的數(shù)字。萬科董事會主席郁亮在中期業(yè)績發(fā)布會上說，萬科的長租公寓如果能夠達(dá)到1%-2%的回報率，他就已經(jīng)很滿意了。他說：“未來隨著政府出臺相關(guān)政策扶持，長租公寓回報率低的情況應(yīng)該也會改善。如果能夠達(dá)到6%-8%的水平的話，我們就往這個方向走。”

而龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石也表示，龍湖冠寓的動態(tài)投資回收期是五到六年，希望在2020年成為業(yè)內(nèi)前三名，租金收益超過20億。2020年之前，龍湖集團(tuán)方面對冠寓并沒有盈利的要求，主要考慮的是品牌和規(guī)模。換言之，三年內(nèi)，龍湖冠寓這一產(chǎn)品并沒有考慮盈利。不過，從遠(yuǎn)期來看，龍湖依然是比較看好這一項目，此前在中期業(yè)績會上，龍湖管理層曾透露冠寓輕資產(chǎn)的內(nèi)部回報率可以達(dá)到15%以上，毛利率35%以上。重資產(chǎn)模式的內(nèi)部回報率在10%左右，毛利率高達(dá)65%。

多數(shù)長租公寓比普宅有更好的居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù)，租金自然也較高。圖為石榴地產(chǎn)旗下的熊貓公寓。

焦點2 利潤薄？

成本控制是運營關(guān)鍵

目前這種較低的資金回報率是長租公寓最大的門檻，就長租公寓來講，無論采用輕重資產(chǎn)哪種模式都存在資金回收周期和利潤率的問題。普遍困惑的是，長租公寓的拿項目、改造、運營成本都不低，依靠租金來回收成本，回收周期漫長這一問題是無法回避的。而在這樣的背景之下，長租公寓應(yīng)該如何去做才能夠達(dá)到現(xiàn)金流和成本方面的相對平衡？

易居智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“首先，長租公寓涉及的持有方式和傳統(tǒng)的出租方式都是有區(qū)別的。如今的長租公寓可以分為自持項目的重資產(chǎn)運營模式和整租項目的輕資產(chǎn)運營模式。”如果是前者，那么考驗的更多是企業(yè)的資金實力，因為依靠租金回款周期較長。而如果是后者，則更多考驗的是企業(yè)的運營能力，因為無論是承租、改造還是后期管理運營都需要控制成本。“長租公寓本身就是一項利潤較薄弱的生意，因此成本控制就成了企業(yè)需要搶占的行業(yè)制高點。”

王璽龍介紹說，長租公寓最重要的投入有兩項，一個是所拿物業(yè)的租金，一個是改裝投入。而龍湖冠寓的運營者則更明確地指出，除資金成本之外，時間也是一種成本。

王俊英就表示：“用自持做租賃肯定跟銷售的邏輯不一樣，一個是看未來，一個是看現(xiàn)在。長租公寓項目一次投入特別大，需要一個漫長的回收周期，誰能把這個成本控制住，誰一定是未來終極的勝利者。控制成本是在前端要拿下項目，中間建造項目，一直到后期運營，才能保證整個項目是賺錢的生意。從建造來說，時間成本也是很重要的，因為涉及租金回收，所以成本是在拿下項目的那一刻就已經(jīng)開始計算了，拖得時間越久肯定越不好。龍湖的輕資產(chǎn)長租公寓從拿項目到入市時間大約在130天。”

焦點3 如何盈利？

擴(kuò)張規(guī)模成首要目標(biāo)

盈利問題同樣是許多行業(yè)人士最為關(guān)注的問題。此前王璽龍曾經(jīng)透露，熊貓公寓的產(chǎn)品回收現(xiàn)金方式主要依靠著租金和增值服務(wù)。而王俊英則表示，龍湖冠寓的盈利主要是依靠租金來實現(xiàn)的。如果僅依靠租金來實現(xiàn)現(xiàn)金的回收，那么在單筆收益相對有限的情況下，規(guī)模就成為決定性的因素。

“從盈利角度來說，集中式公寓可能做到2萬間房時，盈利情況會開始變好，但分散式則可能要做到10萬間房才有可能變好。”楊現(xiàn)領(lǐng)指出，從企業(yè)角度來說，基于一定的產(chǎn)品和服務(wù)能力帶來的規(guī)模效應(yīng)，才能贏得市場。而除規(guī)模之外，長租類項目要想盈利，主要需要三點：第一是產(chǎn)品和服務(wù)，第二是系統(tǒng)化的運營能力，第三是相對比較順暢的融資途徑。

目前市場上，很多涉足長租公寓領(lǐng)域的開發(fā)商都將擴(kuò)展規(guī)模作為其首要目標(biāo)。比如中駿方面就在其中期業(yè)績會上表示，中駿長租公寓項目的目標(biāo)是三年做到5萬間，長遠(yuǎn)目標(biāo)則是1000個項目，50萬間產(chǎn)品。

而韓石也表示：“目前政策利好，很多開發(fā)商都涉足長租公寓這個領(lǐng)域來，市場需求量非常大，目前還是藍(lán)海的狀態(tài)。冠寓年底的時候房間數(shù)量會超越15000間。布局一、二線16個城市。中期我們把5萬間作為一個臨界點，希望能夠迅速突破這一量級。”

焦點4 如何定位？

靠品質(zhì)or價格吸引年輕人

在租賃市場上，新興的長租公寓有著一些傳統(tǒng)租賃形式所不能比擬的優(yōu)勢，比如集中式的管理帶來良好的公共空間以及生活環(huán)境，再比如背靠房企所擁有的強(qiáng)大運營能力和資金支持。對個人租賃者來講，長租公寓的出現(xiàn)最重要的問題在于解決了租客權(quán)益被房東、中介人員隨意侵害的問題。

但需要指出的是，更好的居住環(huán)境和完善的物業(yè)管理也意味著需要承擔(dān)相應(yīng)的費用，這一費用往往直接體現(xiàn)在較高額的房租上。比如龍湖冠寓在重慶和成都等地項目相對周邊有15%左右的溢價。而無論萬科泊寓、遠(yuǎn)洋邦舍抑或是熊貓公寓，其產(chǎn)品的月租金都要高于同等面積的傳統(tǒng)房屋租賃。

“長租公寓的定價主要還是同位置有關(guān)系。”對此，一位長租公寓運營者告訴記者，“僅從面積來看，長租公寓的性價比與普通住宅沒有可比性，這種產(chǎn)品更多的是依靠良好的裝修、公共空間和一些免費配套來吸引注重生活品質(zhì)的年輕人。”

如果要靠品質(zhì)吸引年輕人，就需要成本和投入；如果降低價格、放棄品質(zhì)，那么會陷入同傳統(tǒng)租賃產(chǎn)品的惡性競爭中去。這看上去是目前長租公寓面臨的最現(xiàn)實的矛盾。而矛盾的突破點在于客戶的消費觀念和生活觀念，在于他們是否愿意為長租公寓所提供的生活品質(zhì)買單。

長租公寓的運營者們最愛提及的一句話是：“房子是租來的，而生活不是。”但現(xiàn)實是，目前租賃市場上年輕租賃人群很少有足夠的支付能力為高房租買單。而擁有支付能力的年輕人，目前雖然能夠支撐這一市場，但當(dāng)長租公寓大量入市，客源是否充足、出租率是否能夠得到保證就是一個值得商榷的問題了。

對一些有足夠支付能力的人來說，長租公寓這樣的產(chǎn)品也可能難以打動他們。“相比來講，長租公寓可能更適合新租戶，對于老租戶來講收納空間不足，實用性大打折扣。”租住在酒仙橋附近的陳女士向記者表示，目前她所租住的房子月租金在5000元左右，小區(qū)較老，但是面積要遠(yuǎn)高于周圍的長租公寓產(chǎn)品。“長租公寓具有吸引力的點在于擁有健身房等配套設(shè)施，但是相對普通房屋租賃來講性價比依然不夠高。這種公寓難以滿足做飯、洗衣等生活需求，而且面積比較小，如果價格在5000元以下可以考慮。”

B10版-B11版采寫/攝影 新京報記者 陳禹銘