凈資產(chǎn)收益率直觀反映房企盈利能力，從數(shù)據(jù)來看，龍頭房企盈利能力強(qiáng)，部分中小房企則走下坡路

2018年報發(fā)布已經(jīng)告一段落，但對于房地產(chǎn)行業(yè)過去一年的表現(xiàn)與總結(jié)并未結(jié)束。除了銷售額、營業(yè)收入、凈利潤、資產(chǎn)負(fù)債等單個指標(biāo)外，過去一年整個行業(yè)和單個房企的綜合表現(xiàn)如何？可以從凈資產(chǎn)收益率（ROE）這一指標(biāo)中窺探一二。

新京報房產(chǎn)新聞、新京報傳媒智庫聯(lián)合出品的《50家上市房企ROE排行榜》顯示，50家上市房企的平均ROE為19.57%，高于2016年的15.62%和2017年的19.09%。其中，部分大中房企ROE值排名靠前，同比出現(xiàn)增長狀況，而部分中小房企ROE墊底，并出現(xiàn)負(fù)增長狀況。

巴菲特曾經(jīng)說，“我寧愿要一家資本規(guī)模只有1000萬美元而凈資產(chǎn)收益率為15%的小公司，也不愿意要一個資本規(guī)模高達(dá)1億美元而凈資產(chǎn)收益率只有5%的大公司。”

這足以見得，ROE在判斷一個企業(yè)盈利能力強(qiáng)弱時的重要性。ROE是指利潤額與股東權(quán)益的比值，該指標(biāo)越高，說明投資帶來的收益越高。在業(yè)內(nèi)人士看來，ROE不僅反映了一個企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資金使用效率，還反映了杠桿使用情況和資產(chǎn)負(fù)債狀況。

根據(jù)《50家上市房企ROE排行榜》，50家上市房企的平均ROE為19.57%，高于2016的15.62%和2017年的19.09%。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年全年全國排名百強(qiáng)房企凈利潤率、ROE均值分別為11.5%、17.2%，較上年分別提升0.2、0.9個百分點(diǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，受前幾年樓市高增長影響，2017年、2018年進(jìn)入利潤結(jié)轉(zhuǎn)周期，房企盈利情況較好，使得ROE水平提高。

碧桂園、恒大等盈利能力強(qiáng)

總的來看，50家上市房企ROE排名出現(xiàn)分化，從ROE數(shù)據(jù)來看，大中房企ROE值排名靠前、穩(wěn)定，同比出現(xiàn)上漲，而部分中小房企ROE墊底，并出現(xiàn)負(fù)增長狀況。

具體來看，德信中國ROE排名第一，為72.89%，新城控股、融創(chuàng)中國、碧桂園、龍光地產(chǎn)、中國恒大、華夏幸福、朗詩綠色集團(tuán)、時代中國、榮盛發(fā)展排名2-10位，ROE分別為41.05%、32.92%、32.2%、31.54%、30.18%、29.05%、28.26%、27.05%、24.76%。萬科、旭輝控股、中國奧園、龍湖集團(tuán)、招商蛇口等房企的ROE在20%-24%。

如果按照巴菲特甄選企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，15%的凈資產(chǎn)收益率作為一個“紅線”的話，那么在這個紅線之上的房企還有正榮地產(chǎn)、華潤置地、融信中國、金地集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)、金科股份、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)等房企，他們的ROE在15%-20%。

ROE排名最后五位的房企是當(dāng)代置業(yè)、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、綠城中國等，ROE均在10%之下。

中型房企ROE增速較高

在增長率方面，部分中型房企增長率排名靠前。具體看來，德信中國、朗詩集團(tuán)的同比增速超過10個百分點(diǎn)，中南建設(shè)、新城控股、金科股份、時代中國的同比增速超過5個百分點(diǎn)。

而大房企較為穩(wěn)定，諸如華潤置地、萬科、保利地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)中國2018年的ROE與2017年基本持平，中國恒大、中國海外雖然有所下降，但是幅度在0.5個百分點(diǎn)之內(nèi)。分析2016年-2018的ROE增長情況，萬科以及保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地等大型央企較為穩(wěn)定，變化幅度并不是很大。而融創(chuàng)中國、碧桂園、中國恒大2017年、2018年的ROE遠(yuǎn)高于2015年。

值得關(guān)注的是，部分排名靠后的中小房企增長率呈現(xiàn)負(fù)增長。從處于39位的佳兆業(yè)開始，有10名房企的ROE同比增速呈現(xiàn)下滑狀況，諸如當(dāng)代置業(yè)的ROE同比下降4.7個百分點(diǎn)、綠城中國下降4.85個百分點(diǎn)，首創(chuàng)置業(yè)下降3.55個百分點(diǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)下降3.68個百分點(diǎn)。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，大房企擁有更好的品牌價值和營銷渠道，其利潤數(shù)據(jù)相對可以把握，部分營銷成本得到更好的把控，這也使得其比小房企具有更好的盈利機(jī)會。

富力ROE下降幅度大

值得關(guān)注的是，在增長率方面，富力地產(chǎn)ROE同比降幅最大，為27.34個百分點(diǎn)，從2017年40.24%至2018年的12.9%，接近2016年15.99%的水平。使富力地產(chǎn)ROE出現(xiàn)較大變動的原因是其凈利潤率出現(xiàn)較大變化，2016-2018年，凈利潤率分別為13.13%、36.14%、11.35%。

還有綠城中國，其ROE在50家上市房企中處于最后一位，為3.71%。事實上，根據(jù)2018年財報，綠城中國2018年的歸母凈利潤10.03億元，較2017年21.9億元同比下降54.2%；凈利潤率為3.94%，同比2017年的6.37%下降了2.43個百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于同行平均水平。對此，綠城中國在年報中曾解釋稱，基于市場環(huán)境變化，計提的減值虧損撥備對股東應(yīng)占利潤的影響較2017年增加6.51億元；以及因人民幣貶值對集團(tuán)若干外幣借款計提未實現(xiàn)匯兌凈虧損4.88億元。

還有遠(yuǎn)洋集團(tuán)，其2018年ROE為7.38%，同比下降3.68個百分點(diǎn)，主要是受凈利潤率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2018年的凈利潤率為11.26%，同比2017年下降了6.43個百分點(diǎn)；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率18.8%，同比下降了7.95個百分點(diǎn)。老牌國企首創(chuàng)置業(yè)2018年ROE為7.68%，主要是其較低的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，2016-2018年，分別為17.12%、15.52%、13.55%，首創(chuàng)置業(yè)2018的凈利潤率也不高，為10.4%。

分析人士表示，隨著2017、2018年樓市調(diào)控的持續(xù)，特別是一二線城市實行限價措施，外加房企融資成本高企，房企的盈利水平大概率將會下滑。反饋到未來一兩年，其ROE或?qū)⒊尸F(xiàn)下降趨勢。

■ 分析

利潤率、周轉(zhuǎn)率、財務(wù)杠桿影響ROE

具體到單個房企，有的房企ROE異常亮眼，有的房企則表現(xiàn)較差。背后的原因是什么呢？哪些指標(biāo)影響著ROE？

根據(jù)杜邦分析法，ROE=利潤率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)，如果一個企業(yè)想提高ROE，需要從這三個指標(biāo)入手，凈利潤率代表的是公司賺錢能力，需要通過提高毛利率、降低成本等來提高，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率代表的是公司資產(chǎn)運(yùn)用的效率，加快去化、優(yōu)化流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)的比例等影響其高低，權(quán)益乘數(shù)反映公司利用杠桿的高低，與負(fù)債有直接關(guān)系，適當(dāng)運(yùn)用杠桿能提高權(quán)益乘數(shù)，但是要使得資本結(jié)構(gòu)合理化，避免財務(wù)和資金鏈出現(xiàn)風(fēng)險。

《50家上市房企ROE排行榜》顯示，排名第一位的是德信中國，2018年剛剛于港交所上市，其ROE高達(dá)72.89%。東方財富網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，德信中國2018年毛利率為38%，增加了15個百分點(diǎn)，凈利率為22%，增加了10個百分點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率雖然有所下降，但是仍高于行業(yè)平均水平，為86%。

值得關(guān)注的是，新城控股ROE排名第二，為41.05%。根據(jù)新城控股年報，2018年業(yè)績大增，實現(xiàn)歸母凈利潤104.91億元，同比增長74.02%；實現(xiàn)歸母扣非凈利潤75.97億元，同比增長51.87%；凈利潤率為22.5%，同比增加了7.1個百分點(diǎn)。盈利大增引來了監(jiān)管層的關(guān)注，問詢問題涉及投資性房地產(chǎn)公允價值變動、合并報表等對于凈利潤的影響。

新城控股ROE較高的另一個原因是快速加杠桿，2015年新城控股的資產(chǎn)負(fù)債率為79.5%，2018年已經(jīng)達(dá)到84.6%。

2018年50家上市房企凈資產(chǎn)收益率（ROE）排行榜

排序 房企名稱 2018年ROE(%) 同比增速（百分點(diǎn)）

1 德信中國 72.89 16.14

2 新城控股 41.05 7.06

3 融創(chuàng)中國 32.92 0.11

4 碧桂園 32.20 0.38

5 龍光地產(chǎn) 31.54 0.99

6 中國恒大 30.18 -0.47

7 華夏幸福 29.05 0.93

8 朗詩綠色集團(tuán) 28.26 10.10

9 時代中國控股 27.05 5.46

10 榮盛發(fā)展 24.76 2.25

11 美的置業(yè) 24.37 -6.34

12 中駿集團(tuán)控股 24.23 -2.99

13 萬科A 23.42 0.62

14 旭輝控股集團(tuán) 23.26 -3.65

15 中國奧園 21.87 4.68

16 龍湖集團(tuán) 21.33 2.29

17 招商蛇口 21.13 1.54

18 禹洲地產(chǎn) 19.54 -1.09

19 正榮地產(chǎn) 19.54 2.10

20 華僑城A 19.05 1.00

21 融信中國 18.71 -0.27

22 金地集團(tuán) 18.57 1.07

23 華潤置地 18.38 0.64

24 雅居樂集團(tuán) 18.37 1.55

25 建發(fā)股份 18.26 3.50

26 金科股份 18.10 8.02

27 綠地控股 17.15 1.94

28 華發(fā)股份 17.08 4.05

29 保利地產(chǎn) 16.52 0.59

30 中國海外發(fā)展 16.35 -0.36

31 中國金茂 15.18 2.84

32 世茂房地產(chǎn) 15.12 0.88

33 泰禾集團(tuán) 14.78 0.78

34 藍(lán)光發(fā)展 14.68 3.54

35 陽光城 14.33 1.58

36 合景泰富集團(tuán) 14.31 0.27

37 建業(yè)地產(chǎn) 13.96 2.47

38 中南建設(shè) 13.95 9.57

39 佳兆業(yè)集團(tuán) 13.51 -7.00

40 弘陽地產(chǎn) 13.45 -4.04

41 富力地產(chǎn) 12.90 -27.34

42 中國鐵建 11.23 -0.21

43 寶龍地產(chǎn) 10.78 -3.13

44 首開股份 10.44 2.23

45 當(dāng)代置業(yè) 9.67 -4.70

46 越秀地產(chǎn) 8.24 1.07

47 濱江集團(tuán) 8.24 -4.40

48 首創(chuàng)置業(yè) 7.68 -3.55

49 遠(yuǎn)洋集團(tuán) 7.38 -3.68

50 綠城中國 3.71 -4.85

新京報房產(chǎn)新聞部、新京報傳媒智庫聯(lián)合出品

說明：

1、 上述所列房企是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，屬于內(nèi)資房企且已經(jīng)在內(nèi)地或者香港上市；所選房企樣本以上市房企2018年銷售額為基礎(chǔ)，從高到低（未披露銷售額的參考各大機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)）選出50家企業(yè)。

2、 數(shù)據(jù)來源wind、企業(yè)財報，截止時間為2019年4月30日，數(shù)據(jù)為平均凈資產(chǎn)收益率（ROE），同比增速為2018年ROE減去2017年ROE。

3、 暫不考慮中國會計準(zhǔn)則、香港會計準(zhǔn)則、國際會計準(zhǔn)則不同帶來的影響。

本版采寫/新京報記者 段文平